Regulierungsrahmen Ferienvermietung · Andalusien Dekret 31/2024
Der Betrieb einer luxuriösen Ferienimmobilie (*Vivienda de Uso Turístico - VUT*) an der Costa del Sol unterliegt nach dem Dekret 31/2024 der Junta de Andalucía und dem spanischen Wohnungseigentumsgesetz (*Ley de Propiedad Horizontal - LPH*) modernisierten, strengen regionalen und kommunalen Vorgaben. Im Jahr 2026 müssen angehende Investoren drei strikte rechtliche Compliance-Prüfungen durchlaufen, bevor sie Einnahmen aus der kurzfristigen Hochsaisonvermietung erzielen können: 1) Prüfung, ob die Eigentümergemeinschaft (*Comunidad de Propietarios*) die touristische Nutzung nach Art. 17.12 LPH beschränkt oder untersagt hat und – bei einer neuen VUT-Tätigkeit – die erforderliche ausdrückliche vorherige Zustimmung nach Art. 7.3 LPH vorliegt; Übergangsregelungen für bereits bestehende Tätigkeiten sind gesondert zu prüfen; 2) Nachweis einer gültigen kommunalen Erstbezugsgenehmigung (Licencia de Primera Ocupación - LPO); und 3) Einreichung der formellen Verantwortlichkeitserklärung (*Declaración Responsable*) beim Tourismusregister Andalusiens (*Registro de Turismo de Andalucía - RTA*).
VUT-Regulierungsparameter (2026)
Die sich entwickelnde Landschaft der Ferienvermietung in Andalusien
Der Markt für kurzfristige Ferienvermietungen an der Costa del Sol ist eines der rentabelsten Immobiliensektoren Europas und erzielt in gefragten Lagen wie Puente Romano, Puerto Banús, Nueva Andalucía und der Neuen Goldenen Meile von Estepona Bruttomietrenditen von 6 % bis 10 %. Als Reaktion auf zunehmende Bedenken der Anwohner hinsichtlich Lärmbelastung und Wohnraumverfügbarkeit haben die regionalen und kommunalen Behörden jedoch umfassende Reformen verabschiedet.
Das im Jahr 2024 erlassene Dekret 31/2024 der Junta de Andalucía, dessen konkrete Anwendung von den jeweils geltenden Übergangs-, kommunalen und verfahrensrechtlichen Bestimmungen abhängt aktualisierte das Dekret 28/2016. Es führte strenge technische Standards für Ferienwohnungen ein, ermächtigte die lokalen Rathäuser, Lizenzen nach Stadtvierteln zu kontingentieren, und bekräftigte die übergeordnete Befugnis der Eigentümergemeinschaften (*comunidades de propietarios*), Ferienvermietungen einzuschränken.
Für Investoren, die ein Buy-to-Let-Objekt in Marbella, Benahavís oder Estepona erwerben möchten, ist eine gründliche rechtliche Vorabprüfung der Gemeinschaftssatzungen und des kommunalen Genehmigungsstatus unerlässlich, um das Ertragsmodell nachhaltig abzusichern.
1. Das Vetorecht der Eigentümergemeinschaft (Art. 17.12 LPH)
Die entscheidende Hürde für Investoren im Bereich der Ferienvermietung liegt in den internen Beschlüssen des Wohngebäudes oder der Urbanisation:
Die 3/5-Mehrheitsregel
Gemäß Artikel 17.12 des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes (*Ley de Propiedad Horizontal*) kann eine Eigentümergemeinschaft mit einer doppelten Dreifünftel-Mehrheit (60 %) – also 60 % der Eigentümer, die zugleich 60 % der Miteigentumsanteile (*cuotas de participación*) repräsentieren – die **touristische Ferienvermietung innerhalb der Anlage formell untersagen oder beschränken**.
Zuschläge auf das Hausgeld (bis zu 20 %)
In Wohnanlagen, die touristische Vermietungen gestatten, kann dieselbe 3/5-Mehrheit beschließen, die regulären Gemeinschaftskosten (*gastos comunes*) für als VUT betriebene Einheiten um bis zu 20 % zu erhöhen, um die stärkere Abnutzung von Aufzügen, Poolbereichen und Sicherheitsdiensten auszugleichen.
2. Verpflichtende technische Standards nach Dekret 31/2024
Um eine gültige VUT-Lizenz vom andalusischen Tourismusregister (*Registro de Turismo de Andalucía - RTA*) zu erhalten und aufrechtzuerhalten, müssen Immobilien strikte bauliche und betriebliche Anforderungen erfüllen:
1. Mindestwohnfläche & Belegungsschlüssel
RaumstandardDie Immobilie muss mindestens 14 Quadratmeter nutzbare Wohnfläche pro Gast aufweisen (ausgenommen Badezimmer, Terrassen und Flure). Die Gesamtkapazität ist bei Villenvermietungen auf maximal 15 Gäste begrenzt. Für Unterkünfte mit mehr als 5 Gästen sind mindestens zwei vollwertige Badezimmer vorgeschrieben.
2. Feste Klimatisierungssysteme (Kühlung & Heizung)
TGA-VorschriftIn allen Schlafzimmern und Wohnbereichen müssen fest installierte Kühl- und Heizsysteme (Klimakanäle, Split-Geräte oder Aerothermie-Systeme) vorhanden sein, wenn die Immobilie in den Monaten Mai bis September (Kühlung) bzw. Oktober bis April (Heizung) vermietet wird. Mobile Elektroheizkörper und einfache Standventilatoren erfüllen die gesetzlichen Vorgaben nicht.
3. 24/7-Telefonbereitschaft & Erste-Hilfe-Ausstattung
GästesicherheitDer Betreiber muss Gästen und Nachbarn eine rund um die Uhr erreichbare Notfalltelefonnummer zur Verfügung stellen, um Zwischenfälle, Lärmbeschwerden oder technische Defekte umgehend zu beheben. Ein genormter Erste-Hilfe-Kasten, ein Feuerlöscher sowie offizielle andalusische Beschwerdeformulare (*Hojas de Quejas y Reclamaciones*) müssen in der Immobilie gut sichtbar bereitstehen.
3. Besteuerung von Einnahmen aus der Ferienvermietung (EU vs. Nicht-EU)
Die Besteuerung von Mieteinnahmen in Spanien richtet sich primär nach der steuerlichen Ansässigkeit des Immobilieneigentümers:
| Steuerlicher Status des Vermieters | Anzuwendender Steuersatz | Berechnung der Bemessungsgrundlage | Abzugsfähige Betriebsausgaben |
|---|---|---|---|
| EU- / EWR-Steuerinländer | 19,0 % Pauschal | Netto-Mieteinkünfte | Grundsätzlich abzugsfähig können – bei EU-/EWR-Ansässigen und soweit unmittelbar mit den Vermietungszeiträumen verbunden – anteilige Finanzierungskosten, Verwaltungsgebühren, Reinigung, Versorgungsleistungen, Grundsteuer (*IBI*), Gemeinschaftskosten und die steuerlich zulässige Gebäudeabschreibung sein; die Einzelheiten und zeitanteilige Zuordnung sind zu prüfen. |
| Steuerlich nicht in Spanien ansässige Eigentümer mit Wohnsitz außerhalb der EU/des EWR, etwa im Vereinigten Königreich oder in den USA; für die Schweiz ist die konkrete steuerliche Einordnung gesondert anhand des anwendbaren Abkommens und der aktuellen IRNR-Regeln zu prüfen | 24,0 % Pauschal | Brutto-Mieteinkünfte | Nach derzeitigem spanischen Steuerrecht sind keinerlei Ausgabenabzüge gestattet; Besteuerung erfolgt streng auf 100 % der Bruttoeinnahmen. |
4. Professionelle Immobilienverwaltung: Brutto- vs. Netto-Renditen
Der gesetzeskonforme Betrieb einer Luxus-Ferienimmobilie erfordert ein professionelles Management vor Ort. Die genaue Kenntnis der operativen Kostenstruktur ist für die Finanzplanung unverzichtbar:
| Betriebskosten-Kategorie | Übliche Marktkosten | Steuerliche Abzugsfähigkeit (EU-Vermieter) |
|---|---|---|
| Full-Service-Verwaltungsagentur | 18 % – 25 % des Bruttoumsatzes (Inseratspflege, dynamische Preisgestaltung, 24/7-Support). | 100 % steuerlich absetzbar |
| Endreinigung & Wäscheservice | 120 € – 350 € pro Wechsel (Wird üblicherweise dem Gast direkt als Reinigungsgebühr berechnet). | 100 % steuerlich absetzbar |
| OTA-Buchungsportal-Gebühren (Airbnb/Booking) | 3 % – 15 % Gastgeber-Servicegebühr. | 100 % steuerlich absetzbar |
| Jährliche Instandhaltungsrücklage | 3 % – 5 % des Bruttoumsatzes für Malerarbeiten und Gerätewartung. | 100 % steuerlich absetzbar |
5. Kommunale Kontingente & Zonenregelungen nach Dekret 31/2024
Das Dekret 31/2024 ermächtigt andalusische Gemeinden ausdrücklich, Obergrenzen für Ferienunterkünfte festzulegen:
Ansatz der Gemeinde Marbella
Das Rathaus von Marbella befürwortet die gehobene Ferienvermietung in weitläufigen Vorstadtlagen (Nueva Andalucía, Golden Mile, Sierra Blanca), beobachtet jedoch dicht besiedelte Wohnkomplexe in der Altstadt Marbellas genau, um das langfristige Wohnangebot zu schützen.
Ansatz der Gemeinde Estepona
Estepona fördert moderne touristische Neubauprojekte entlang der Neuen Goldenen Meile, wo zeitgenössische Wohnanlagen mit Resort-Infrastruktur (Spa-Pavillons, Coworking-Lounges, Concierge-Services) von vornherein für das gehobene Feriensegment konzipiert sind.
6. Plattform-Compliance: Vermeidung von Deaktivierungen auf Airbnb & Booking.com
Gemäß europäischen und spanischen Digitalmarkt-Richtlinien müssen Buchungsportale (OTAs) alle spanischen Angebote direkt mit den offiziellen Registern abgleichen:
Automatisierte RTA-Verifizierung
Buchungsportale gleichen Ihre alphanumerische **RTA-Registrierungsnummer (z. B. VFT/MA/12345)** automatisch mit dem andalusischen Tourismusregister ab. Stimmen Katasterreferenz oder Eigentümerdaten nicht überein, kann das Inserat – abhängig von den Prüfprozessen des jeweiligen Portals und den anwendbaren Register- und Plattformregeln – deaktiviert oder aus den Suchergebnissen entfernt werden.
Kautionsregelungen (*Fianzas*)
Für Luxusvillen und Penthäuser sollten Vermieter eine vorautorisierte Sicherheitskaution von 1.000 € bis 3.000 € via Kreditkartenblockierung vereinbaren. Dies ermöglicht den sofortigen Zugriff bei Sachschäden oder Lärmverstößen, ohne langwierige Schlichtungsverfahren anstoßen zu müssen.
7. Energieausweise (CEE) & Regionale Steuertrends
Der lizenzierte Betrieb einer Ferienunterkunft in Andalusien verlangt umfassende Transparenz:
Pflicht zur Angabe der Energieeffizienz
Jede beim Tourismusregister Andalusiens angemeldete Immobilie muss über einen gültigen **Energieausweis (*Certificado de Eficiencia Energética - CEE*)** verfügen. Dessen offizieller Registrierungscode und die Effizienzklasse (A bis G) müssen die gesetzlich vorgeschriebenen Energieangaben in den jeweils relevanten Werbe- und Inseratsformaten angegeben werden; ob zusätzlich der Registrierungscode des *Certificado de Eficiencia Energética* (*CEE*) im RTA-Inserat auszuweisen ist, richtet sich nach den geltenden regionalen und plattformbezogenen Vorgaben. Spitzenwerte (A oder B), etwa durch moderne Aerothermie-Wärmepumpen, steigern die Buchungsquoten bei umweltbewussten Gästen spürbar.
Rechtsberatung Ferienvermietung