Leitfaden zu spanischen Immobiliensteuern für nicht-ansässige Käufer
Vollständiger Leitfaden zu spanischen Immobiliensteuern für Nicht-Ansässige: Andalusien 7 % ITP, 10 % IVA auf Neubauten, jährliche Modelo 210 IRNR-Erklärung, Vermögenssteuer & 3 % Steuereinbehalt.
Um sich im spanischen Immobiliensteuerrecht als nicht in Spanien steuerlich ansässiger Käufer sicher zu bewegen, müssen drei eigenständige steuerliche Phasen unterschieden werden: die Erwerbssteuern beim Kauf, die jährlichen Steuererklärungen für Nicht-Ansässige (Modelo 210) sowie der gesetzliche Steuereinbehalt auf Veräußerungsgewinne beim Verkauf. In Andalusien haben regionale Steuerreformen das attraktivste steuerliche Umfeld Südeuropas für Eigentümer von Luxusimmobilien geschaffen.
Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales — ITP, Wiederverkauf)¹
10% + 1.2%
IVA + AJD (Neubauten)²
19% vs 24%
Modelo 210 IRNR-Steuersatz³
3,7 Mio. € / 7,4 Mio. €
Vermögenssteuer-Freibetrag⁴
¹ Einheitlicher ITP-Steuersatz von 7 % in ganz Andalusien, der die früheren progressiven Staffeln von 8 % bis 10 % ersetzt hat (Rechtsstand 2026; spätere gesetzliche Änderungen sind nicht ausgeschlossen). ² 10 % Mehrwertsteuer (IVA) auf Wohnneubauten zuzüglich 1,2 % regionaler Dokumenten- bzw. Stempelsteuer (AJD). ³ 19 % auf den Reingewinn mit abzugsfähigen Werbungskosten für in der EU/im EWR steuerlich Ansässige; 24 % auf die Bruttoeinnahmen für Personen mit steuerlicher Ansässigkeit außerhalb der EU (inkl. UK/USA). ⁴ 100 % regionaler Nachlass auf die Vermögenssteuer in Andalusien; die nationale Solidaritätssteuer greift erst ab einem Nettovermögen von über 3,7 Mio. € für Alleineigentümer bzw. 7,4 Mio. € für gemeinschaftlich erwerbende Ehepaare.
Hinweis zu Steuerdaten: Spanische Steuersätze, Freibeträge und Schwellenwerte können sich durch regionale und nationale Dekrete ändern, mitunter jährlich. Dieser Leitfaden gibt unseren aktuellen Kenntnisstand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder — stimmen Sie die konkreten Details Ihrer Situation vor einer Transaktion stets mit einem unabhängigen spanischen Steuerberater (asesor fiscal) ab.
Phase 1: Transaktionsnebenkosten
Erwerbssteuern & Gesamtkaufnebenkosten
Die vollständige Aufstellung aller Steuern und Abschlusskosten beim Erwerb einer Immobilie in Andalusien.
Beim Erwerb einer Luxusimmobilie in Marbella, Estepona, Benahavís oder Sotogrande hängen die gesetzlichen Erwerbssteuern maßgeblich davon ab, ob es sich um eine Bestandsimmobilie (Wiederverkauf) oder einen Neubau vom Bauträger handelt:
Im Jahr 2021 schaffte die Regionalregierung von Andalusien die früheren progressiven Steuersätze der Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales — ITP) von bis zu 10 % ab und führte für Bestandsimmobilien einen einheitlichen Satz von 7 % ein — vorbehaltlich künftiger gesetzlicher Änderungen und der im Einzelfall maßgeblichen Bemessungsgrundlage. Bei einer Villa im Wert von 3.000.000 € bedeutet diese Reform eine unmittelbare Steuerersparnis von 75.000 € gegenüber anderen spanischen Regionen.
Beim Kauf eines Erstbezugs direkt vom Bauträger fallen die nationale Mehrwertsteuer (IVA — 10 %) sowie die andalusische Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados — AJD) in Höhe von 1,2 % an, was in der Summe 11,2 % an gesetzlichen Erwerbssteuern ergibt. (Gewerbliche Einheiten oder Baugrundstücke, die von Unternehmen erworben werden, unterliegen einem IVA-Satz von 21 %).
Hinweis zur Finanzierung: Wenn Sie mit einer spanischen Hypothek finanzieren, wird die AJD-Stempelsteuer auf die Hypothekenurkunde selbst vom Kreditinstitut getragen, nicht von Ihnen — seit dem Real Decreto-ley 17/2018 (in Kraft seit November 2018) ist die Bank Steuerschuldner für die Beurkundungssteuer auf Hypothekendarlehen. Dies ist strikt getrennt von den oben genannten 1,2 % AJD auf den Immobilienkaufvertrag bei Neubauten zu betrachten, welche weiterhin vom Käufer zu entrichten sind.
Zusätzliche Kaufnebenkosten: Neben den gesetzlichen Steuern sollten Käufer etwa 1,5 % bis 2,0 % für Notargebühren, die Eintragung in das Eigentumsregister (Registro de la Propiedad), unabhängige anwaltliche Abwicklungskosten (üblicherweise 1 % zzgl. IVA) sowie administrative Gebühren einkalkulieren.
Gesamtkalkulation der Erwerbskosten
Als verlässliche Faustformel sollten Käufer bei Bestandsimmobilien insgesamt 8,5 % bis 9,0 % und bei Neubauprojekten 12,5 % bis 13,0 % über dem vereinbarten Kaufpreis für Steuern und Nebenkosten ansetzen.
Schritt-für-Schritt-Kaufprozess entdecken →Finanzielle Modellrechnung
Berechnungsbeispiele der Erwerbskosten (Andalusien 2026)
Vergleich realistischer Gesamtkaufnebenkosten über vier Preisklassen im Premiumsegment.
| Kaufpreis | Wiederverkauf (7% ITP) | Neubau (10% IVA + 1,2% AJD) | Geschätzte Notar-, Register- & Rechtskosten (~1,8%) | Gesamte Kaufnebenkosten |
|---|---|---|---|---|
| 1.000.000 € | 70.000 € | 112.000 € | ~18.000 € | 88.000 € – 130.000 € (8,8%–13,0%) |
| 2.500.000 € | 175.000 € | 280.000 € | ~40.000 € | 215.000 € – 320.000 € (8,6%–12,8%) |
| 5.000.000 € | 350.000 € | 560.000 € | ~75.000 € | 425.000 € – 635.000 € (8,5%–12,7%) |
| 10.000.000 € | 700.000 € | 1.120.000 € | ~130.000 € | 830.000 € – 1.250.000 € (8,3%–12,5%) |
Diese Zahlen setzen voraus, dass die ITP auf Basis des vereinbarten Kaufpreises bemessen wird. Beachten Sie den unten erläuterten Valor de Referencia — die tatsächliche steuerliche Bemessungsgrundlage kann unter Umständen höher ausfallen.
Wichtiger Faktor für die steuerliche Bemessungsgrundlage
Valor de Referencia: Warum Steuern auf mehr als den tatsächlichen Kaufpreis anfallen können
Seit dem 1. Januar 2022 (eingeführt durch das Gesetz Ley 11/2021) veröffentlicht Spaniens Katasteramt (Dirección General del Catastro) für jede Immobilie einen jährlichen Referenzwert (Valor de Referencia), der auf notariell beurkundeten Verkäufen in der jeweiligen Region basiert. Bei Bestandsimmobilien wird die ITP-Grunderwerbsteuer auf den jeweils höheren Betrag berechnet: den tatsächlich vereinbarten Kaufpreis oder den offiziellen Referenzwert — nicht zwingend nur auf den in der notariellen Urkunde (Escritura pública) genannten Kaufpreis. Die obigen Beispielrechnungen gehen, wie die meisten publizierten Steuertabellen, von identischen Werten aus; übersteigt der Referenzwert den vereinbarten Preis, fällt die ITP entsprechend höher aus.
Dies gilt für Bestandskäufe (ITP) sowie für Erbschafts- und Schenkungssteuern. Bei Neubauten wird die IVA grundsätzlich auf den vertraglich vereinbarten Kaufpreis berechnet; für die ergänzend anfallende Dokumentensteuer (AJD) ist die maßgebliche Bemessungsgrundlage gesondert zu prüfen.
Der Referenzwert kann vor Vertragsabschluss über das Katasterportal eingesehen und bei nachweislicher Überbewertung des tatsächlichen Marktwerts förmlich angefochten werden. Weisen Sie Ihren Rechtsanwalt an, den aktuellen Referenzwert vor der Beurkundung mit dem Kaufpreis abzugleichen — er bestimmt die tatsächliche Bemessungsgrundlage in der obigen ITP-Kostenaufstellung.
Phase 2: Laufende Verpflichtungen
Jährliche Steuern für nicht-ansässige Eigentümer (Modelo 210 & IBI)
Alle nicht in Spanien steuerlich ansässigen Immobilieneigentümer sind gesetzlich verpflichtet, jährliche Steuererklärungen zur Nichtresidenten-Einkommensteuer (Impuesto sobre la Renta de No Residentes — IRNR) über das Formular Modelo 210 einzureichen — selbst wenn die Immobilie keinerlei Mieteinnahmen generiert.
Fiktive Eigennutzungssteuer (Renta Imputada)
Spanien besteuert den fiktiven wirtschaftlichen Vorteil des Besitzes einer Zweitwohnung. Die Bemessungsgrundlage beträgt 1,1 % (bzw. 2 %, sofern der Katasterwert in den letzten 10 Jahren nicht revidiert wurde) des offiziellen Katasterwerts (Valor Catastral), besteuert mit:
- • 19 % für in der EU / im EWR steuerlich Ansässige
- • 24 % für außerhalb der EU / in UK / den USA / der Schweiz steuerlich Ansässige
Frist zur Abgabe: Bis zum 31. Dezember des Folgejahres.
Steuer auf Mieterträge
Wird die Immobilie vermietet (Langzeit- oder touristische Ferienvermietung), müssen die Erklärungen vierteljährlich eingereicht werden:
- • EU-/EWR-Ansässige: 19 % auf den Nettogewinn (vollständiger Abzug von Instandhaltungs-, Verwaltungs-, Hypothekenzins- und Nebenkosten).
- • Nicht-EU-/UK-/US-Ansässige: 24 % pauschal auf die Bruttomieteinnahmen (keinerlei Kostenabzug zulässig).
Frist zur Abgabe: Jeweils in den ersten 20 Tagen der Monate April, Juli, Oktober und Januar.
Kommunale Gemeindesteuern: IBI & Basura
Unabhängig von der nationalen IRNR-Erklärung zahlen Eigentümer eine jährliche kommunale Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles — IBI) direkt an die Stadtverwaltung (oder in der Provinz Málaga an das Patronato de Recaudación Provincial). Die IBI liegt zwischen 0,4 % und 1,1 % des Katasterwerts (typischerweise 800 € bis 3.500 €/Jahr bei Premiumvillen). Eine moderate jährliche Müllabfuhrgebühr (Tasa de Basura, ca. 100 €–300 €/Jahr) wird parallel erhoben.
Andalusiens 100-%-Steuerermäßigung bei der Vermögensteuer (bonificación del 100 % beim Impuesto sobre el Patrimonio) & die nationale Solidaritätssteuer
Gemäß regionalem Steuerrecht gewährt die Autonome Gemeinschaft Andalusien einen 100 % Steuernachlass (bonificación del 100%) auf die reguläre regionale Vermögenssteuer (Impuesto sobre el Patrimonio).
Eine Belastung durch die Solidaritätssteuer entsteht bei Alleineigentümern typischerweise erst oberhalb von 3.700.000 € spanischem Nettovermögen (3.000.000 € gesetzlicher Freibetrag zzgl. 700.000 € persönlicher Freibetrag) — die tatsächliche Steuerlast hängt von sämtlichen anrechenbaren Vermögenswerten und Verbindlichkeiten ab.
Ehepaare, die eine Immobilie zu gleichen Anteilen von je 50 % erwerben, profitieren von einem kombinierten Freibetrag von 7.400.000 €, bevor die nationale Solidaritätssteuer greift.
Abzugsfähigkeit von Finanzierungen: Bei Immobilienwerten über 3,7 Mio. € bzw. 7,4 Mio. € reduziert eine Bankfinanzierung (Hypothek) unmittelbar die steuerpflichtige Nettovermögensbasis — ein wirksames Gestaltungsinstrument für vermögende internationale Investoren.
Phase 3: Exit-Strategie
Verkaufssteuern & der 3 % Steuereinbehalt auf Veräußerungsgewinne (Modelo 211)
Veräußert ein nicht in Spanien ansässiger Eigentümer eine spanische Immobilie, sieht das Gesetz einen strikten Sicherungsmechanismus vor, um die Entrichtung der Gewinnsteuer zu gewährleisten:
Der obligatorische 3-%-Einbehalt durch den Käufer (retención del 3 %)
Gemäß Art. 25 des spanischen Nichtresidenten-Einkommensteuergesetzes ist der Käufer gesetzlich verpflichtet, 3 % der Gegenleistung einzubehalten und den Betrag innerhalb eines Monats nach der Übertragung über das Formular Modelo 211 direkt an das Finanzamt (Hacienda) abzuführen.
Bemessen auf den Nettoveräußerungsgewinn: (Verkaufspreis – Rechts- & Maklerkosten) – (Kaufpreis + Erwerbssteuern + nachgewiesene werterhöhende Investitionen).
Übersteigt der einbehaltene 3 %-Betrag die tatsächliche 19 %-Steuerschuld (oder entstand ein Veräußerungsverlust), reicht der Verkäufer das Modelo 210 ein, um die Differenz erstattet zu bekommen.
Kommunale Bodenwertzuwachssteuer (Plusvalía municipal / IIVTNU): Verkäufer sind zudem verpflichtet, die gemeindliche Wertzuwachssteuer an das örtliche Rathaus zu entrichten, welche auf den Zuwachs des Kataster-Bodenwerts während der Besitzzeit anfällt. Nach aktueller spanischer Rechtslage fällt keine Plusvalía an, wenn der Verkauf nachweisbar mit einem Verlust abgeschlossen wurde.
Rechtliche Strukturierung
Privates Eigentum vs. Gesellschaftsstruktur
Vergleich von Eigentumsstrukturen für private Ferienimmobilien gegenüber Anlageportfolios.
Privates Eigentum
Die unkomplizierteste Struktur ohne laufende gesellschaftsrechtliche Verwaltungskosten. Ideal für privat genutzte Feriensitze unter 3,7 Mio. €, bei denen Andalusiens 100-%-Steuerermäßigung bei der Vermögensteuer (bonificación del 100 % beim Impuesto sobre el Patrimonio) direkt für natürliche Personen greift.
Spanische S.L.
Zweckmäßige Struktur für gewerbliche Vermietungsportfolios mit mehreren Einheiten. Ermöglicht die Besteuerung mit dem Körperschaftsteuersatz von 25 % sowie den vollen Abzug von Betriebskosten, erfordert jedoch eine spanische Buchführung.
Ausländische Holding / Trust
Wird von internationalen Family Offices zur generationsübergreifenden Nachfolgeplanung eingesetzt. Spanien wendet strenge Transparenz- und Missbrauchsregeln an (Art. 314 LMV), was spezialisierte grenzüberschreitende Steuerberatung erfordert.
Phase 4: Nachfolgeplanung
Erbschafts- & Schenkungssteuer auf spanische Immobilien
Die steuerlichen Mechanismen der Nachfolgestrukturierung — was tatsächlich geschieht, wenn spanische Immobilien durch Schenkung oder Erbschaft an die nächste Generation übergehen.
Erbschaft- und Schenkungsteuer (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones — ISD)
Spanien erhebt Erbschaftssteuer auf im spanischen Hoheitsgebiet belegene Vermögenswerte unabhängig von der steuerlichen Ansässigkeit des Erblassers oder der Erben. Spanische Immobilien verbleiben somit im spanischen Steuerzugriff, selbst wenn keine der Parteien spanischer Staatsbürger oder in Spanien ansässig ist. Die Steuersätze des Zentralstaats sind progressiv und können vor regionalen Freibeträgen über 30 % erreichen — Andalusien wendet jedoch eine der vorteilhaftesten regionalen Regelungen Spaniens an: einen Freibetrag von 1.000.000 € auf die Bemessungsgrundlage pro Erbe sowie einen Nachlass von 99 % auf jede darüber hinaus anfallende Steuer für Ehegatten, Nachkommen und Vorfahren (Gruppen I & II). In der Praxis reduziert dies die Steuerlast bei typischen Erbschaften von Eltern an Kinder in Andalusien auf nahezu null.
Die Bemessungsgrundlage folgt der gleichen Mechanik des Valor de Referencia wie oben erläutert — dem höheren Wert aus deklariertem Immobilienwert und offiziellem Katasterreferenzwert. Die Frage, inwieweit Nicht-EU-Erben die regionalen andalusischen Vergünstigungen anstelle der restriktiveren staatlichen Standardregelungen in Anspruch nehmen können, ist vor dem Hintergrund der EU-Rechtsprechung zur Nichtdiskriminierung differenziert zu betrachten; diese Details hängen von der konkreten Staatsangehörigkeit und dem Wohnsitz des Erben ab und bedürfen einer individuellen juristischen Prüfung.
Schenkungssteuer (Impuesto sobre Donaciones)
Übertragungen spanischer Immobilien zu Lebzeiten — etwa das Schenken einer Villa an ein Kind anstelle einer testamentarischen Vererbung — unterliegen demselben Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz mit staatlichen Sätzen zwischen ca. 7,65 % und 34 % vor regionalen Erleichterungen. Andalusien gewährt für Schenkungen zu Lebzeiten zwischen Ehegatten, Nachkommen und Vorfahren im Wesentlichen die gleichen Begünstigungen wie bei Erbschaften: einen Freibetrag von 1.000.000 € pro Begünstigtem zuzüglich eines 99 %-igen Nachlasses auf den verbleibenden Betrag (für entferntere Verwandte der Gruppe III gilt ein geringerer Freibetrag von 10.000 €).
Bei der Schenkung einer in Spanien belegenen Immobilie ist die Zuständigkeit und die Anwendung der regionalen Regelung anhand des Belegenheitsorts sowie der Ansässigkeit der beteiligten Personen zu prüfen; die Erklärung erfolgt regelmäßig über das Modelo 651. Ob eine vorweggenommene Erbfolge zu Lebzeiten oder eine testamentarische Vererbung steuerlich vorteilhafter ist, hängt vom steuerlichen Wohnsitz, der Nationalität und der gesamten Vermögensstruktur des Schenkers und des Begünstigten ab — eine Entscheidung, die im Rahmen einer unabhängigen Steuer- und Nachfolgeberatung getroffen werden sollte.
Die Europäische Erbrechtsverordnung (EU-Verordnung 650/2012) ermöglicht es vielen ausländischen Staatsbürgern zudem, in einem Testament ausdrücklich ihr Heimatrecht anstelle des spanischen Pflichtteilsrechts für die Rechtsnachfolge zu wählen — eine Rechtswahl, die rechtzeitig vorab mit einem spezialisierten Erbrechtsanwalt erörtert werden sollte.
Download: Steuer- & Kostenberechnungstabelle 2026 für Nicht-Ansässige
ITP- vs. IVA-Aufschlüsselung, Modelo 210-Berechnungsformeln und Vermögenssteuergrenzen (PDF).
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Daniel Herovic erläutert Ihnen gerne, wie sich diese steuerlichen Mechanismen auf Ihren konkreten Immobilienerwerb auswirken, und stellt auf Wunsch den Kontakt zu unabhängigen spanischen Steueranwälten (asesores fiscales) für eine verbindliche Strukturierungsberatung unter Berücksichtigung der Doppelbesteuerungsabkommen her.
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