Due-Diligence-Prüfung beim Immobilienkauf in Spanien: Leitfaden zur rechtlichen und technischen Abwicklung

Umfassender Leitfaden zur Due Diligence in Spanien: Prüfung der Nota Simple, Katasterabgleich, Erstbezugsgenehmigung (LPO), Schulden der Eigentümergemeinschaft und Baugutachten.

Zusammenfassung der Due Diligence

Unerlässliche rechtliche Prüfungen beim Immobilienerwerb in Spanien

Im spanischen Rechtssystem gilt der Grundsatz des caveat emptor („Käufer passe auf“). Im Gegensatz zu Rechtsordnungen des Common Law prüft der spanische Notar (Notario) bei der Beurkundung zwar die Identität der Parteien und die steuerliche Konformität, führt jedoch keine eigenständigen bautechnischen, baurechtlichen oder katasterbezogenen Grenzprüfungen durch. Diese Verantwortung obliegt vollumfänglich Ihrem unabhängigen spanischen Rechtsanwalt (Abogado).

Grundbuchprüfung

Nota Simple

Prüft Eigentumstitel, Lasten & Hypotheken

Grenzgesetz 13/2015

Catastro / GML

Georeferenzierte Polygonkoordinaten

Baurechtliche Konformität

LPO / LISTA

Erstbezugsgenehmigung & Mängelfreiheit

Anzahlungssicherung

Arras penitenciales (Art. 1454 Código Civil)

Doppelte Rückzahlung bei Verkäuferverzug

Die 7 wesentlichen rechtlichen & technischen Prüfungsschritte

Vor der Unterzeichnung eines verbindlichen privaten Vorvertrags (Contrato de Arras) oder der Überweisung des Restkaufpreises muss ein unabhängiger Anwalt sieben unverzichtbare Prüfungen über nationale, regionale und kommunale Register hinweg durchführen.

01

Grundbuchauszug & Eigentumstitelprüfung (Nota Simple)

Ausgestellt vom spanischen Grundbuchamt (Registro de la Propiedad), gibt eine Nota Simple des Registro de la Propiedad Auskunft über die eingetragenen Eigentümer, die registrale Beschreibung der finca registral und die eingetragenen Belastungen; sie ist jedoch kein verbindlicher Registerzertifikatsnachweis der Liegenschaft (finca registral) sowie alle eingetragenen Belastungen: offene Bankhypotheken, gerichtliche Pfändungen, steuerliche Haftungsvermerke (afecciones fiscales) und Wegerechte (servidumbres).

02

Katasterabgleich & GML-Geodaten

Nach Ley 13/2015 soll die geometrische Beschreibung des Grundstücks im Catastro und im Registro de la Propiedad, soweit erforderlich, koordiniert werden; eine zwingende vollständige Übereinstimmung besteht nicht in jedem Fall. Ihr Anwalt stellt sicher, dass bebaute Flächen und Grundstücksgrenzen anhand offizieller georeferenzierter GML-Koordinaten exakt übereinstimmen, um spätere Erbschaftsstreitigkeiten oder Grenzüberbauungen zu verhindern.

03

Baurecht & Erstbezugsgenehmigung (LPO)

Die Überprüfung bei der zuständigen Gemeindeverwaltung (Ayuntamiento) stellt sicher, dass die Immobilie über eine gültige Erstbezugsgenehmigung (Licencia de Primera Ocupación – LPO) verfügt – kann je nach Gemeinde und Versorgungs- bzw. Vermietungsregelung eine wesentliche Voraussetzung für dauerhafte Versorgungsanschlüsse und eine touristische Vermietungslizenz (VUT) sein. Zudem fordert der Anwalt eine Bescheinigung über das Nichtvorliegen von Baurechtsverstößen (Certificado de No Infracción Urbanística) an.

04

Prüfung der Eigentümergemeinschaft (LPH)

Nach Artikel 9.1.e des spanischen Wohnungseigentumsgesetzes (Ley de Propiedad Horizontal – LPH) haften Erwerber für Gemeinschaftsschulden des laufenden Kalenderjahres sowie der vorangegangenen drei Jahre mit der Immobilie selbst. Ihr Anwalt prüft die Schuldenfreiheitsbescheinigung (Certificado de Deuda Cero) der Hausverwaltung und die jüngsten Protokolle der Eigentümerversammlung, um anstehende Sonderumlagen (derramas) aufzudecken.

05

Kommunale Steuern & Nebenkostenabrechnungen

Rückständige Grundsteuer (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles) sowie kommunale Müllgebühren (Tasa de Basura) lasten dinglich auf der Immobilie, unabhängig von Eigentümerwechseln. Der Anwalt verifiziert die Zahlungsbelege der letzten vier Verjährungsjahre über die zuständige Steuerhebestelle (Patronato de Recaudación).

06

Steuereinbehalt bei Steuerausländern (3%)

Wird die Immobilie von einem steuerlich nicht in Spanien ansässigen Verkäufer erworben, muss der Erwerber bei einem Verkäufer, der nicht steuerlich in Spanien ansässig ist, grundsätzlich 3 % der Gegenleistung einbehalten und über Modelo 211 an die Agencia Tributaria abführen; dies wird häufig vom beauftragten Berater abgewickelt und direkt an das spanische Finanzamt (Agencia Tributaria – Modelo 211) abzuführen, um die Gewinnsteuerpflicht des Verkäufers abzusichern.

07. Bautechnisches & statisches Gutachten

Für hochwertige Villen an der Costa del Sol – insbesondere an Hanglagen in Sierra Blanca, Benahavís oder La Zagaleta – beauftragen wir einen unabhängigen RICS-Gutachter oder einen staatlich zugelassenen spanischen Architekten (arquitecto colegiado). Das Baugutachten analysiert die Integrität von Stützmauern, die geotechnische Bodenstabilität, Dachabdichtungen, Pooltechnik und Leitungen sowie die Energieeffizienz der Haustechnik.

Anzahlungsverträge in Spanien: Arras-Vertragstypen im Vergleich

Der private Kaufvertrag (Contrato Privado de Compraventa) enthält häufig eine Anzahlung bzw. Arras in einer marktüblichen Größenordnung von etwa 10 %; deren Rückzahlbarkeit und Rechtsfolgen hängen von der ausdrücklich vereinbarten Arras-Art ab. Nach dem spanischen Zivilgesetzbuch (Código Civil) bestimmt die gewählte juristische Formulierung exakt das finanzielle Risiko im Falle eines Vertragsbruchs.

Arras-Typ Artikel im Código Civil Bei Rücktritt des Käufers Bei Rücktritt des Verkäufers Typischer Anwendungsbereich
Arras Penitenciales (Reugeld-Anzahlung, am häufigsten) Artikel 1454 Verliert die geleistete Anzahlung (10 %) Muss die Anzahlung doppelt zurückerstatten (20 %) Standard bei Wohnimmobilientransaktionen an der Costa del Sol
Arras Confirmatorias (Bestätigungs-Anzahlung) Artikel 1124 Verkäufer kann Vertragserfüllung gerichtlich erzwingen Käufer kann Kaufabwicklung plus Schadensersatz einklagen Gewerbliche Immobilientransaktionen & Portfoliodeals
Arras Penales (Vertragsstrafe-Anzahlung) Artikel 1152 Verliert Anzahlung + Verkäufer kann weiter auf Erfüllung klagen Erstattet Anzahlung + Schadensersatz + Klage auf Kaufvollzug Komplexe Unternehmenstransaktionen & Bauträgerverträge

*Stellen Sie stets sicher, dass Ihr Rechtsanwalt aufschiebende Bedingungen (z. B. lastenfreier Grundbuchauszug, gültige LPO und Finanzierungszusage) einfügt, bevor Sie einen Arras-Vertrag unterzeichnen.

Ländliche Immobilien & das AFO-Zertifikat in Andalusien

Viele Luxus-Fincas und Landanwesen in Benahavís, Ronda und Mijas sind als Suelo No Urbanizable (ländliches Nicht-Bauland) klassifiziert. Historische Anbauten, Swimmingpools oder Gästehäuser, die ohne Baugenehmigung errichtet wurden, erfordern eine spezialisierte Prüfung im Rahmen des andalusischen Raumordnungsgesetzes LISTA.

Was ist ein AFO (Asimilado a Fuera de Ordenación)?

Das AFO ist eine behördliche Bescheinigung der Gemeindeverwaltung, die bestätigt, dass für einen nicht genehmigten Bau die Verjährungsfrist für baurechtliche Sanktionen (in Andalusien in der Regel 6 Jahre) abgelaufen ist und kein Abriss mehr verfügt werden kann. Es legalisiert den baulichen Status quo, sodass die Immobilie erworben, beliehen und im Grundbuch eingetragen werden kann.

Wesentliche Einschränkungen einer AFO-Immobilie

Ein AFO kann den baulichen Bestand unter den gesetzlichen Voraussetzungen vor bestimmten Wiederherstellungs- oder Abrissmaßnahmen schützen und grundlegende Reparatur-, Instandhaltungs- sowie Sanitärarbeiten gestattet, dürfen Eigentümer weder die bebaute Grundfläche erweitern, noch neue Stockwerke hinzufügen oder Quadratmeter zubauen. Zudem unterliegen Lizenzen zur Ferienvermietung (VUT) bei ländlichen AFO-Objekten strengen kommunalen Auflagen.

Ablauf der Kaufabwicklung

Schritt-für-Schritt-Zeitplan der Immobilienabwicklung

Die rechtliche Abwicklung beim Immobilienkauf an der Costa del Sol dauert von der Reservierung bis zur notariellen Beurkundung der Eigentumsurkunde in der Regel 4 bis 8 Wochen.

01

Reservierungsvertrag & erste Due Diligence (Tage 1–7)

Eine Reservierungsgebühr (üblicherweise 10.000 € bis 50.000 €) sichert das Objekt und stoppt die Vermarktung. Ihr Anwalt prüft die erste Nota Simple und richtet formelle Auskunftsersuchen an die Verkäuferseite.

02

Umfassende rechtliche, baurechtliche & technische Prüfung (Tage 7–21)

Der Anwalt prüft die städtebaulichen Akten beim Bauamt (LPO, Baugenehmigung), die Katasterkoordinaten, Schulden bei der Eigentümergemeinschaft sowie IBI-Nachweise und veranlasst das Baugutachten.

03

Abschluss des Arras-Vorvertrags (Tage 21–28)

Nach erfolgreicher Verifizierung aller rechtlichen Parameter unterzeichnen Käufer und Verkäufer den Contrato de Arras Penitenciales und die vereinbarte Anzahlung von 10 % wird überwiesen.

04

Notarielle Vorprüfung (Tage 28–45)

Der Notar bzw. die abwickelnde Kanzlei holt eine aktuelle Registerauskunft (Nota Simple bzw. gegebenenfalls Certificación Registral) ein; nach der Beurkundung kann die elektronische Einreichung zur Sicherung des Rangvorrangs als asiento de presentación erfolgen, um sicherzustellen, dass keine neuen Belastungen oder Pfändungen eingetragen wurden. Bankschecks für den Restkaufpreis und den 3%-Steuereinbehalt werden vorbereitet.

05

Notarielle Beurkundung & Grundbucheintragung (Abschlusstag)

Unterzeichnung der notariellen Eigentumsurkunde (Escritura Pública de Compraventa) vor dem Notar. Die Schlüssel werden übergeben, und Der Notar übermittelt regelmäßig eine elektronische Mitteilung bzw. reicht die Urkunde elektronisch beim Registro de la Propiedad ein, wodurch ein asiento de presentación begründet werden kann. Die Grunderwerbsteuer (ITP – Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) ist innerhalb der geltenden Frist bei der Junta de Andalucía zu erklären und zu entrichten; der Regelsteuersatz kann 7 % betragen, wobei Ausnahmen, Sonderfälle und die maßgebliche Steuerbemessungsgrundlage zu prüfen sind. und finalisiert die Grundbucheintragung.

Rechtliche Klarstellungen zur Kaufabwicklung

Häufig gestellte Fragen: Due Diligence in Spanien

Keinesfalls. Nach den Berufs- und Ethikrichtlinien der spanischen Rechtsanwaltskammer (Colegio de Abogados) müssen Sie einen vollständig unabhängigen Anwalt beauftragen, der ausschließlich Ihre Interessen vertritt. Eine Doppelvertretung führt zu gravierenden Interessenkonflikten, insbesondere bei verdeckten Mängeln, nicht genehmigten Umbauten oder Streitigkeiten über die Rückzahlung von Anzahlungen.
Das Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) ist eine juristische Institution, die Rechtssicherheit über Eigentumsverhältnisse, Hypotheken und dingliche Belastungen schafft. Das Katasteramt (Catastro) ist ein administratives Bewertungsregister des Finanzministeriums zur Festsetzung kommunaler Steuern (IBI). Historisch wichen die erfassten Flächenmaße häufig voneinander ab; gemäß Gesetz 13/2015 müssen sie heute zwingend über georeferenzierte GML-Grenzdaten in Einklang gebracht werden.
Ja. In Spanien lasten bestimmte Verbindlichkeiten als dingliche Belastung direkt auf der Liegenschaft (afección real), unabhängig von Eigentümerwechseln. Dies betrifft Gebühren der Eigentümergemeinschaft (Comunidad de Propietarios) für das laufende Jahr und die vorherigen drei Kalenderjahre (Art. 9.1.e LPH), offene IBI-Beträge, für die nach Art. 64 TRLRHL eine gesetzliche Haftung des Erwerbers in Betracht kommt, sowie etwaige weitere kommunale Forderungen nach der jeweils geltenden örtlichen Regelung. Ihr Anwalt muss vor der notariellen Unterzeichnung amtliche Schuldenfreiheitszertifikate anfordern.
Wurde eine bauliche Erweiterung ohne Genehmigung errichtet, prüft Ihr Anwalt, ob die baurechtliche Verjährungsfrist (in Andalusien 6 Jahre) abgelaufen ist. Ist dies der Fall, muss der Verkäufer vor der notariellen Beurkundung auf eigene Kosten eine formelle notarielle Neubauerklärung für Bestandsbauten (Escritura de Declaración de Obra Nueva Antigua) errichten lassen, um das Bauwerk im Grundbuch und Kataster ordnungsgemäß nachzuregistrieren.
Der spanische Notar (Notario) ist ein öffentlicher Amtsträger, der die notarielle Eigentumsurkunde (Escritura) beurkundet, die Identitäten und Vollmachten beider Parteien prüft, Zahlungsmittel verifiziert und das Grundbuchamt elektronisch über den Eigentumswechsel informiert. Der Notar führt jedoch keine Besichtigung vor Ort durch, prüft nicht die städtebauliche Legalität und vertritt nicht die wirtschaftlichen Interessen des Käufers.
Am Tag der Beurkundung übermittelt der Notar unverzüglich eine elektronische Vormerkung an das Grundbuchamt. Innerhalb von 30 Werktagen begleicht Ihr Anwalt die Grunderwerbsteuer (7 % ITP) bei der Junta de Andalucía und reicht die physische Originalurkunde ein. Die Eintragung durch den Registrador erfolgt nach Prüfung der Urkunde innerhalb der gesetzlichen Registerfrist, vorbehaltlich etwaiger Beanstandungen, Nachreichungen und steuerlicher Voraussetzungen; in der Praxis kann dies mehrere Wochen dauern, woraufhin Sie Ihre vollständig eingetragene Eigentumsurkunde erhalten.

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Dieser Leitfaden dient ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Das spanische Immobilienrecht, Steuersätze und kommunale Vorschriften unterliegen regelmäßigen Änderungen, und individuelle Sachverhalte weichen ab. Prüfen Sie die aktuellen gesetzlichen Rahmenbedingungen vor jeder Kaufentscheidung stets mit einem qualifizierten, unabhängigen spanischen Rechtsanwalt. iPropertiesHQ ist ein unabhängiges Immobilienberatungsunternehmen, keine zugelassene Rechtsanwaltskanzlei und erbringt keine Rechtsberatung.

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