Due diligence vid fastighetsköp i Spanien: Komplett juridisk köpguide

Omfattande guide till due diligence vid fastighetsköp i Spanien: granskning av Nota Simple, Catastro-gränser, LPO-licenser, skulder i samfälligheten och besiktning.

Sammanfattning av juridisk Due Diligence

Väsentlig juridisk kontroll vid fastighetsförvärv i Spanien

I det spanska rättssystemet tillämpas principen caveat emptor (”köparens undersökningsplikt”). Till skillnad från sedvanerättsliga system (common law) verifierar den spanske notarien (Notario) identiteter och skatteefterlevnad vid tillträdet, men utför inga oberoende konstruktionsmässiga, stadsplanemässiga eller fastighetsrättsliga gränsundersökningar. Detta ansvar vilar helt på ditt oberoende juridiska ombud (advokat).

Kontroll i fastighetsregistret

Nota Simple

Verifierar lagfart, inteckningar och panträtter

Spaniens lag 13/2015 (Ley 13/2015), som samordnar Registro de la Propiedad med Catastro

Catastro / GML

Georefererade polygonkoordinater

Plan- och bygglovsstatus

LPO / LISTA

Kommunalt slutbesked eller första inflyttnings-/brukstillstånd (Licencia de Primera Ocupación, LPO) samt intyg om att inga öppna urbanistiska överträdelser föreligger (Certificado de No Infracción Urbanística)

Handpenningsskydd

Arras (Art. 1454)

Dubbel återbetalning vid säljarens avtalsbrott

De 7 grundläggande juridiska och tekniska kontrollerna

Innan du undertecknar ett bindande privat köpeavtal (Contrato de Arras) eller överför slutlikviden måste en oberoende advokat genomföra sju centrala kontroller som normalt bör genomföras, anpassade till fastighetens typ, läge och transaktionens riskprofil.

01

Lagfarts- och titelkontroll (Nota Simple)

Genom ett utdrag ur fastighetsregistret (Registro de la Propiedad), en så kallad Nota Simple Continuada, bekräftas den rättmätige registrerade ägaren, fastighetens exakta juridiska beskrivning (finca registral) samt eventuella inskrivna belastningar: utestående bolån, kvarstad (embargon), skatterättsliga panträtter (afecciones fiscales) och servitut/nyttjanderätter.

02

Samordning med Catastro & GML-koordinater

Enligt spansk lag 13/2015 måste fastighetsregistret och skattekadastern (Catastro) vara geometriskt samordnade. din advokat säkerställer att byggda ytor och tomtgränser stämmer exakt överens med officiella georefererade GML-koordinater, vilket förhindrar framtida arvstvister eller gränsintrång på grannfastigheter.

03

Bygglov och förstabrukslicens (LPO)

En kontroll hos den lokala kommunen (Ayuntamiento) bekräftar att fastigheten har en giltig förstabrukslicens (Licencia de Primera Ocupación - LPO), vilket är ett krav för permanenta el- och vattenanslutningar samt för att erhålla turistuthyrningslicens (VUT). Advokaten inhämtar även ett Certificado de No Infracción Urbanística som intygar att inga öppna sanktionsärenden föreligger.

04

Granskning av samfällighetsföreningen (LPH)

Enligt artikel 9.1.e i Spaniens lag om samfälligheter och lägenhetsfastigheter (Ley de Propiedad Horizontal) följer skulder till ägarföreningen fastigheten för innevarande år plus de tre föregående åren. din advokat granskar förvaltarens skuldfrihetsintyg (Certificado de Deuda Cero) och protokoll från de senaste föreningsstämmorna för att identifiera beslutade extradebiteringar (derramas).

05

Kommunala skatter & driftkostnader

Obetald kommunal fastighetsskatt (IBI - Impuesto sobre Bienes Inmuebles) och renhållningsavgifter (Tasa de Basura) följer fastigheten oavsett ägarbyte. Advokaten kontrollerar betalda kvitton för de senaste fyra preskriptionsåren från den lokala skatteuppbördsmyndigheten (Patronato de Recaudación).

06

Skatteinnehåll för icke-residenta säljare (3 %)

Vid köp från en säljare som inte är skattemässigt bosatt i Spanien kräver spansk skattelagstiftning att Köparen ska hålla inne 3 % av köpeskillingen vid förvärv från en icke-skattemässigt resident säljare och betala beloppet till Agencia Tributaria genom Modelo 211 som förskott på säljarens skatt enligt reglerna om icke-residentas inkomstskatt (IRNR); detta är inte en generell notariell innehållning. och betalar in beloppet direkt till den spanska skattemyndigheten (Agencia Tributaria - Modelo 211) som säkerhet för säljarens reavinstskatt.

07. Teknisk och konstruktionsmässig byggnadsbesiktning

För exklusiva villor på Costa del Sol – särskilt de som är byggda i sluttande terräng i Sierra Blanca, Benahavís eller La Zagaleta – anlitar vi en oberoende RICS-besiktningsman eller spansk auktoriserad arkitekt (arquitecto colegiado). Besiktningen granskar stödmurarnas bärighet, markens geotekniska stabilitet, takets tätskikt, poolens rörsystem och klimatanläggningens (HVAC) energieffektivitet.

Handpenningsavtal i Spanien: Jämförelse av Arras-avtal

Det privata köpeavtalet (Contrato Privado de Compraventa) innefattar vanligtvis en icke-återbetalningsbar handpenning om 10 %. Enligt den spanska civillagen (Código Civil) avgör den exakta juridiska formuleringen din ekonomiska risk om någon part begår avtalsbrott.

Typ av Arras Lagrum i civillagen Om köparen bryter avtalet Om säljaren bryter avtalet Standardtillämpning
Arras Penitenciales (Vanligast) Artikel 1454 Förlorar den erlagda handpenningen om 10 % Måste återbetala dubbla handpenningen (20 %) Standard vid privata bostadsaffärer på Costa del Sol
Arras Confirmatorias Artikel 1124 Säljaren kan kräva fullföljande via domstol Köparen kan kräva fullföljande plus skadestånd Kommersiella fastigheter och portföljaffärer
Arras Penales Artikel 1152 Förlorar handpenningen + säljaren kan kräva fullföljande Säljarens påföljder beror på den exakta klausulen och kan omfatta avtalsvite, skadestånd eller fullgörelse; tvångsfullgörelse är inte en automatisk följd av Arras Penales. Större projektutvecklings- och bolagstransaktioner

*Säkerställ alltid att ditt juridiska ombud inkluderar villkorsklausuler (t.ex. under förutsättning av prickfri lagfart, giltig LPO och beviljat bolån) innan du undertecknar ett Arras-avtal.

Landsbygdsfastigheter & AFO-certifikatet i Andalusien

Många lantegendomar och fincas i Benahavís, Ronda och Mijas är klassificerade som Suelo No Urbanizable (icke-urbaniserbar mark / landsbygdsmark). Äldre tillbyggnader, pooler eller gästhus uppförda utan kommunala bygglov kräver specialiserad due diligence enligt Andalusiens plan- och marklag LISTA.

Vad är ett AFO (Asimilado a Fuera de Ordenación)?

Ett AFO är ett administrativt intyg utfärdat av kommunen som bekräftar att en olovlig byggnation har överskridit preskriptionstiden för planöverträdelser (normalt 6 år i Andalusien) och därför inte längre kan rivas på myndighetsorder. Ett AFO-beslut (Asimilado a Fuera de Ordenación) konstaterar en särskild planrättslig situation för en byggnad som inte längre kan angripas genom återställandeåtgärd på grund av preskription eller annan tillämplig grund; det legaliserar inte byggnaden och garanterar inte finansiering, försäljning eller registrering.

Viktiga begränsningar för en fastighet med AFO

Även om ett AFO skyddar mot rivningsföreläggande och tillåter grundläggande reparationer, underhåll och sanitära förbättringar, får ägaren inte bygga ut, lägga till nya våningar eller öka den bebyggda ytan. Dessutom omfattas turistuthyrningslicenser (VUT) för landsbygdsfastigheter med AFO av strikta kommunala restriktioner.

Köpprocessens tidslinje

Steg-för-steg-tidslinje för fastighetsöverlåtelsen

Den juridiska köpprocessen för en fastighet på Costa del Sol tar normalt 4 till 8 veckor från reservationsavtalet till undertecknandet av den notariella lagfarten hos notarien.

01

Reservationsavtal & inledande Due Diligence (Dag 1–7)

En reservationsavgift (vanligtvis 10 000 till 50 000 €) säkrar fastigheten och stoppar marknadsföringen. din advokat granskar en inledande Nota Simple och ställer formella juridiska förfrågningar till säljarens ombud.

02

Fullständig juridisk, planmässig & teknisk granskning (Dag 7–21)

Advokaten granskar kommunala planhandlingar (LPO, bygglov), Catastro-koordinater, samfällighetsskulder och IBI-kvitton samt låter genomföra den tekniska byggnadsbesiktningen.

03

Undertecknande av Arras-avtalet (Dag 21–28)

När alla juridiska villkor och kontroller har godkänts undertecknar köpare och säljare ett Contrato de Arras Penitenciales och handpenningen om 10 % överförs.

04

Granskning inför notariemötet (Dag 28–45)

Notarien kan begära en aktuell registeruppgift och skicka en elektronisk förhandsanmälan (asiento de presentación) till Registro de la Propiedad för att säkra registreringsprioritet. för att säkerställa att inga nya inteckningar eller kvarstadsbeläggningar har tillkommit. Bankväxlar för slutlikvid och 3 % skatteinnehåll förbereds.

05

Undertecknande av lagfart & registrering (Tillträdesdagen)

Undertecknande av den officiella lagfarten (Escritura Pública de Compraventa) inför notarien. Nycklarna överlämnas och notarien skickar omedelbart ett elektroniskt meddelande till fastighetsregistret för att låsa lagfartstiteln. din advokat betalar den regionala fastighetsöverlåtelseskatten (7 % ITP) och slutför inskrivningen i fastighetsregistret.

Juridiska och fastighetsrättsliga klargöranden

Vanliga frågor: Due Diligence i Spanien

Nej, aldrig. Enligt det spanska advokatsamfundets (Colegio de Abogados) yrkesetiska regler och lojalitetsplikt måste du anlita ett helt oberoende juridiskt ombud som uteslutande företräder dina intressen. Dubbel representation skapar allvarliga intressekonflikter, särskilt gällande dolda fel, svartbyggda tillbyggnader och tvister om återbetalning av handpenning.
Fastighetsregistret (Registro de la Propiedad) är en juridisk institution som ger rättssäkerhet gällande äganderätt, inteckningar och servitut. Kadastern (Catastro) är ett administrativt fastighetsregister under finansdepartementet som ligger till grund för lokal beskattning (IBI). Historiskt har de registrerade ytorna ofta skiljt sig åt; enligt lag 13/2015 måste de numera samordnas med georefererade GML-gränsdata.
Ja. I Spanien belastar vissa skulder fastigheten direkt som en sakrättslig förpliktelse (afección real), oavsett vem som är ägare. Detta inkluderar avgifter till ägarföreningen för innevarande år plus de tre föregående åren (artikel 9.1.e LPH), obetald kommunal fastighetsskatt (IBI) för de senaste fyra åren samt obetalda el- och vattenräkningar. Ditt juridiska ombud måste inhämta officiella skuldfrihetsintyg före tillträdet.
Om en tillbyggnad uppförts utan bygglov utreder din advokat om preskriptionstiden för planöverträdelser har löpt ut (6 år i Andalusien). Om så är fallet måste säljaren på egen bekostnad upprätta en officiell nybyggnadsdeklaration (Escritura de Declaración de Obra Nueva Antigua) för att registrera byggnaden i fastighetsregistret och Catastro före tillträdet.
Notarien (Notario) är en spansk offentlig ämbetsman som bevittnar undertecknandet av köpebrevet/lagfarten (Escritura), kontrollerar parternas identitet och fullmakter, verifierar betalningsmedlen samt skickar ett elektroniskt meddelande till fastighetsregistret för att låsa lagfartstiteln. Notarien besiktigar däremot inte den fysiska byggnaden, utreder inte planmässig laglighet och bevakar inte köparens affärsmässiga intressen.
På tillträdesdagen skickar notarien omedelbart en elektronisk förhandsanmälan till fastighetsregistret. I Andalucía ska ITP normalt deklareras och betalas inom den tillämpliga regionala fristen, normalt två månader från överlåtelsen; kontrollera alltid aktuell frist och skattesats. ITP är Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. och lämnar in den fysiska originalhandlingen. Registro de la Propiedad ska normalt handlägga registreringen inom den lagstadgade handläggningsfristen, normalt 15 arbetsdagar efter fullständig presentation, med förbehåll för kompletteringar, suspensioner och eventuella förlängningar, varefter du erhåller ditt slutgiltigt registrerade lagfartsbevis.

Oberoende juridisk rådgivning vid fastighetsköp

Kom i kontakt med granskade, oberoende fastighetsadvokater

Skydda ditt kapital med oberoende, engelsk-, tysk- och fransktalande fastighetsjurister specialiserade på premiumtransaktioner på Costa del Sol, stadsplanegranskningar och komplexa internationella förmögenhetsstrukturer.

Denna guide tillhandahålls endast i allmänt informationssyfte och utgör inte juridisk, skatterättslig eller finansiell rådgivning. Spansk fastighetsrätt, skattesatser och kommunala föreskrifter kan ändras, och individuella förutsättningar varierar. Verifiera alltid aktuella krav med en kvalificerad, oberoende spansk advokat innan du fattar något köpbeslut. iPropertiesHQ är en oberoende fastighetsrådgivare, inte en advokatbyrå, och tillhandahåller inte juridisk representation.

Private Access

Have Questions or a Specific Property in Mind?

We have access to off-market listings and pre-launch developments not published online. Let us find your perfect property.

Se Alla Fastigheter