Kiinteistön Due Diligence Espanjassa: Kattava juridinen ja kiinteistökaupan opas

Kattava opas kiinteistön due diligence -tarkastukseen Espanjassa: Nota Simple -selvitykset, Catastro-rajat, LPO-luvat, taloyhtiön velat ja rakennetutkimukset.

Kiinteistökaupan due diligence -tiivistelmä

Keskeiset oikeudelliset tarkastukset Espanjan kiinteistöhankinnoissa

Espanjan oikeusjärjestelmässä sovelletaan caveat emptor -periaatetta ("ostajan selonottovelvollisuus"). Toisin kuin common law -oikeusjärjestelmissä, espanjalainen julkinen notaari (Notario) varmentaa kaupantekohetkellä henkilöllisyydet ja verovelvoitteiden noudattamisen, mutta ei suorita itsenäisiä rakenteellisia, kaavoituksellisia tai kiinteistön rajoihin liittyviä tutkimuksia. Tämä vastuu kuuluu kokonaisuudessaan riippumattomalle kiinteistöjuristillenne.

Kiinteistörekisterin tarkastus

Nota Simple

Vahvistaa omistusoikeuden, rasitteet ja kiinnitykset

Espanjan laki 13/2015 (Ley 13/2015)

Catastro / GML

Geoviitteistetyt koordinaatit ja rajat

Kaavoituksen laillisuus

LPO / LISTA

Kunnan asumislupa ja rikkomuksettomuustodistus

Käsirahan suoja

Arras (Art. 1454)

Kaksinkertainen palautus myyjän sopimusrikkomuksessa

Kiinteistökaupan 7 keskeistä juridista ja teknistä tarkastusta

Ennen sitovan yksityisen ostosopimuksen (Contrato de Arras) allekirjoittamista tai loppukauppasumman siirtämistä riippumattoman juristin tulisi yleensä suorittaa seitsemän keskeistä tarkastusta kohteen ja riskiprofiilin mukaan valtakunnallisista, alueellisista ja kunnallisista rekistereistä.

01

Kiinteistörekisteriotteen tarkastus (Nota Simple)

Kiinteistörekisteristä (Registro de la Propiedad) tilattava ajantasainen rekisteriote (Nota Simple Continuada) vahvistaa rekisteröidyt todelliset omistajat, kiinteistön tarkan virallisen kuvauksen (finca registral) sekä kaikki rekisteröidyt rasitteet: avoimet pankkikiinnitykset, ulosottokiellot, verohallinnon panttioikeudet (afecciones fiscales) ja rasiteoikeudet.

02

Katasterin (Catastro) vastaavuus ja GML-koordinaatit

Espanjan lain 13/2015 mukaisesti katasterin (Catastro) ja kiinteistörekisterin (Registro de la Propiedad) tietojen yhteensopivuus ja geometrinen koordinaatio on tarkistettava lain 13/2015 (Ley 13/2015) mukaisesti. Juristinne varmistaa, että asuinpinta-alat ja tontin rajat täsmäävät tarkasti virallisten geoviitteistettyjen GML-koordinaattien avulla, välttäen perintöriidat tai rajanylitykset naapuritonteille.

03

Kaupunkisuunnittelu ja ensiasumislupa (LPO)

Kunnanviraston (Ayuntamiento) tarkastus varmistaa, että kiinteistöllä on voimassa oleva ensiasumislupa / loppukatselmustodistus (Licencia de Primera Ocupación - LPO), jota voidaan edellyttää pysyvien sähkö- ja vesisopimusten avaamisessa ja joka voi olla tarpeen VUT-rekisteröinnissä tai -luvassa sovellettavien alueellisten ja kunnallisten vaatimusten mukaan. Juristi hankkii myös todistuksen kaavoitusrikkomusten puuttumisesta (Certificado de No Infracción Urbanística).

04

Taloyhtiön velka- ja hallintotarkastus (LPH)

Espanjan huoneistokiinteistölain (Ley de Propiedad Horizontal) pykälän 9.1.e mukaisesti taloyhtiövelat siirtyvät kiinteistön mukana kuluvalta vuodelta ja sitä edeltävältä kolmelta vuodelta. Juristinne tarkastaa isännöitsijän antaman velattomuustodistuksen (Certificado de Deuda Cero) ja viimeisimmät yhtiökokouspöytäkirjat tulevien ylimääräisten vastikkeiden (derramas) varalta.

05

Kunnallisverot ja käyttömaksurästit

Maksamaton kunnallinen kiinteistövero (IBI - Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ja jätehuoltomaksu (Tasa de Basura) kohdistuvat suoraan kiinteistöön omistajanvaihdoksista riippumatta. Juristi todentaa veronkantoviranomaiselta (Patronato de Recaudación) maksetut kuitit viimeiseltä neljältä lakisääteiseltä vanhentumisvuodelta.

06

Ei-residentin myyjän 3 %:n lähdevero

Mikäli kiinteistö ostetaan Espanjassa verotuksellisesti ulkomailla asuvalta (ei-residentiltä) myyjältä, Espanjan verolaki velvoittaa ostajan tai tämän valtuutetun edustajan pidättämään 3 % kauppahinnasta ja suorittamaan sen verohallinnolle säädetyssä määräajassa lomakkeella Modelo 211 ja tilittämään sen suoraan Espanjan verovirastolle (Agencia Tributaria - Modelo 211) myyjän luovutusvoittoverovelvoitteen vakuudeksi.

07. Rakennetekninen ja insinööritarkastus

Costa del Solin arvoasuntojen osalta – erityisesti Sierra Blancan, Benahavísin tai La Zagaletan rinteille rakennetuissa huviloissa – suosittelemme riippumattoman RICS-kuntotarkastajan tai espanjalaisen laillistetun arkkitehdin (arquitecto colegiado) suorittamaa tarkastusta. Kuntotutkimuksessa tarkastetaan tukimuurien eheys, geotekninen maaperän vakaus, kattorakenteiden vesieristykset, uima-altaan putkistot sekä LVI-järjestelmien energiatehokkuus.

Espanjan käsirahasopimukset: Arras-sopimustyyppien vertailu

Yksityiseen kauppasopimukseen (Contrato Privado de Compraventa) liittyy tyypillisesti 10 %:n käsiraha. Espanjan siviililain mukaisesti sopimuksessa käytetty tarkka juridinen muotoilu määrittää taloudellisen vastuunne mahdollisen sopimusrikkomuksen sattuessa.

Arras-tyyppi Siviililain pykälä Ostajan peruessa kaupan Myyjän peruessa kaupan Tyypillinen käyttökohde
Arras Penitenciales (Yleisin) Pykälä 1454 Menettää maksetun 10 %:n käsirahan Palautettava käsiraha kaksinkertaisena (20 %) Tavanomaiset asuntokaupat Costa del Solilla
Arras Confirmatorias Pykälä 1124 Myyjä voi vaatia kaupan täytäntöönpanoa oikeudessa Ostaja voi vaatia kaupan toteuttamista ja vahingonkorvauksia Liikekiinteistöt ja portfoliosijoitukset
Arras Penales Pykälä 1152 Menettää käsirahan + myyjä voi silti vaatia kaupan päättämistä oikeudessa Käsirahan palautus + vahingonkorvaukset + kaupan täytäntöönpano Merkittävät institutionaaliset rakennushankkeet

*Varmistakaa aina, että juristinne sisällyttää purkavat ehdot (kuten puhdas kiinteistörekisteriote, voimassa oleva LPO ja lainalupauksen myöntäminen) ennen Arras-sopimuksen allekirjoittamista.

Maaseutukiinteistöt ja AFO-todistus Andalusiassa

Monet Benahavísin, Rondan ja Mijasin ylellisistä maatiloista (fincas) ja maaseutukiinteistöistä luokitellaan kaavoittamattomaksi maaseutumaaksi (Suelo No Urbanizable). Historialliset laajennukset, uima-altaat tai vierastalot, jotka on rakennettu ilman kunnallisia lupia, vaativat erityistä due diligence -tarkastusta Andalusian LISTA-kaavoituslainsäädännön mukaisesti.

Mikä on AFO (Asimilado a Fuera de Ordenación)?

AFO on kunnan myöntämä hallinnollinen todistus, jolla vahvistetaan, että luvaton rakennustyö on ylittänyt lakisääteisen vanhentumisajan (Andalusiassa tyypillisesti 6 vuotta) eikä sitä voida enää määrätä purettavaksi. AFO ei varsinaisesti laillista rakennusta, vaan vahvistaa sen hallinnollisen aseman luvattomana mutta määrätyin edellytyksin täytäntöönpanotoimien ulkopuolelle jäävänä rakennuksena; ostaminen, rahoitus ja rekisteröinti edellyttävät erillistä tapauskohtaista tarkastelua.

AFO-kiinteistön olennaiset rajoitukset

Vaikka AFO suojaa purkutoimenpiteiltä ja sallii peruskorjaukset, ylläpidon ja saniteettiparannukset, omistajat eivät voi laajentaa rakennuksen pinta-alaa, rakentaa uusia kerroksia tai lisätä asuinneliöitä. Lisäksi AFO-maaseutukiinteistöjen loma-asuntovuokrauslupiin (VUT) kohdistuu tiukkoja kunnallisia rajoituksia.

Kiinteistökaupan aikajana

Kiinteistökaupan vaiheittainen eteneminen

Kiinteistökaupan juridinen prosessi Costa del Solilla kestää yleensä 4–8 viikkoa varauksesta virallisen julkisen kauppakirjan allekirjoittamiseen notaarin luona.

01

Varaussopimus ja alustava Due Diligence (Päivät 1–7)

Varausmaksulla (tyypillisesti 10 000 – 50 000 €) kohde varataan ja sen markkinointi keskeytetään. Juristinne käy läpi alustavan Nota Simple -rekisteriotteen ja esittää viralliset selvityspyynnöt myyjän oikeudelliselle edustajalle.

02

Täysi juridinen, kaavoituksellinen ja tekninen auditointi (Päivät 7–21)

Juristi tarkastaa kunnan kaavoitusasiakirjat (LPO, rakennusluvat), katasterikoordinaatit, taloyhtiövelat ja IBI-verokuitit sekä teettää rakennetarkastusraportin.

03

Arras-sopimuksen allekirjoittaminen (Päivät 21–28)

Kun kaikki juridiset ehdot on todennettu hyväksytysti, ostaja ja myyjä allekirjoittavat Contrato de Arras Penitenciales -käsirahasopimuksen ja 10 %:n käsiraha siirretään.

04

Kaupantekoa edeltävä notaaritarkastus (Päivät 28–45)

Notaari pyytää reaaliaikaisen kiinteistörekisterin varmennuksen (Nota de Continuidad) varmistaakseen, ettei kiinteistöön ole kohdistunut uusia rasitteita tai ulosottoja. Loppukauppahinnan pankkivekselit ja 3 %:n veropidätys valmistellaan.

05

Kauppakirjan allekirjoitus ja rekisteröinti (Kaupantekopäivä)

Virallisen julkisen kauppakirjan (Escritura Pública de Compraventa) allekirjoittaminen notaarin luona. Avaimet luovutetaan, ja notaari lähettää välittömästi sähköisen ilmoituksen kiinteistörekisteriin jotta rekisteriin syntyy etusija ja kauppakirjan rekisteröintiä voidaan suojata myöhemmiltä ristiriitaisilta kirjauksilta. Juristinne maksaa 7 %:n varainsiirtoveron (ITP - Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) ja hoitaa rekisteröinnin kiinteistörekisteriin.

Juridiset ja kiinteistökaupan selvitykset

Usein kysytyt kysymykset: Kiinteistön Due Diligence Espanjassa

Yleensä ei ole suositeltavaa käyttää samaa juristia, koska eturistiriidan riski on merkittävä; riippumattoman neuvonantajan käyttäminen on suositeltavaa. Espanjan asianajajaliiton (Colegio de Abogados) eettisten sääntöjen ja edunvalvontastandardien mukaisesti teidän tulee valtuuttaa täysin riippumaton kiinteistöjuristi, joka edustaa yksinomaan teidän etujanne. Kaksoisedustus luo vakavia eturistiriitoja erityisesti piilevien virheiden, luvattomien rakennuslaajennusten ja käsirahan palauttamista koskevien riitojen yhteydessä.
Kiinteistörekisteri (Registro de la Propiedad) antaa rekisteröidyille oikeuksille Espanjan rekisterioikeudessa säädetyn suojan, jonka laajuus riippuu muun muassa rekisterimerkinnästä ja vilpittömän mielen edellytyksistä. Katasteri (Catastro) on valtiovarainministeriön alainen hallinnollinen ja verotuksellinen kiinteistörekisteri, jota käytetään kunnallisen kiinteistöveron (IBI) määrittämiseen. Historiallisesti niiden kirjaamat pinta-alat ovat usein eronneet toisistaan; lain 13/2015 myötä ne on nyt yhdistettävä käyttäen geoviitteistettyjä GML-rajakoordinaatteja.
Kyllä. Espanjassa tietyt velat kohdistuvat suoraan itse kiinteistöön esineoikeudellisena vastuuna (afección real) riippumatta siitä, kuka kiinteistön omistaa. Näihin voivat kuulua erityisesti taloyhtiövastikkeet kuluvan vuoden ja sitä edeltävien kolmen vuoden osalta (LPH 9.1.e), sekä tietyin edellytyksin IBI-saatavat. Sähkö- ja vesilaskut eivät yleensä seuraa kiinteistöä esineoikeudellisena vastuuna samalla tavalla. Juristinne on hankittava viralliset velattomuustodistukset ennen kaupantekoa.
Jos laajennus on rakennettu ilman lupia, juristinne selvittää, onko kaavoitusrikkomuksen lakisääteinen vanhentumisaika umpeutunut (Andalusiassa 6 vuotta). Jos vanhentumisaika on kulunut, myyjän on laadittava virallinen uudisrakennusilmoitus (Escritura de Declaración de Obra Nueva Antigua) ja rekisteröitävä rakennelma kiinteistörekisteriin ja katasteriin omalla kustannuksellaan ennen lopullista kaupantekoa.
Julkinen notaari (Notario) on Espanjan valtion virallinen lainvalvoja, joka todistaa kauppakirjan (Escritura) allekirjoituksen, varmentaa osapuolten henkilöllisyyden ja valtakirjat, vahvistaa maksutositteet ja tekee sähköisen ennakkoilmoituksen kiinteistörekisteriin. Notaari ei kuitenkaan suorita kiinteistön fyysistä tarkastusta, ei tutki kaavoituksen laillisuutta eikä toimi ostajan kaupallisten etujen valvojana.
Kaupantekopäivänä notaari tekee välittömästi sähköisen ennakkoilmoituksen kiinteistörekisteriin. Ostajan tai tämän valtuutetun edustajan on yleensä annettava ja maksettava ITP-itseverotus Andalusian sovellettavassa määräajassa, tyypillisesti kahden kuukauden kuluessa liiketoimesta, sovellettavan verokannan mukaisesti (Junta de Andalucía) ja toimittaa alkuperäisen kauppakirjan rekisteriin. Kiinteistörekisterin virallinen rekisteröintiprosessi kestää yleensä 1–3 kuukautta, minkä jälkeen saatte täysin rekisteröidyn omistuskirjanne.

Riippumaton kiinteistöjuridiikan neuvonta

Ota yhteys tarkastettuihin, riippumattomiin kiinteistöjuristeihin

Suojaa pääomasi riippumattomilla, englantia, saksaa ja ranskaa puhuvilla kiinteistöjuristeilla, jotka ovat erikoistuneet Costa del Solin arvoasuntokauppoihin, kaupunkisuunnittelun auditointiin ja monimutkaisiin kansainvälisiin varallisuusrakenteisiin.

Tämä opas on laadittu ainoastaan yleiseksi tiedonlähteeksi, eikä se muodosta juridista, verotuksellista tai taloudellista neuvontaa. Espanjan kiinteistölainsäädäntö, verokannat ja kunnalliset vaatimukset voivat muuttua, ja yksilölliset tilanteet vaihtelevat. Varmistakaa aina ajantasaiset vaatimukset pätevältä ja riippumattomalta espanjalaiselta juristilta ennen ostopäätöksen tekemistä. iPropertiesHQ on itsenäinen kiinteistöneuvonantaja, ei lakiasiaintoimisto, eikä se tarjoa suoraa oikeudellista edustusta.

Private Access

Have Questions or a Specific Property in Mind?

We have access to off-market listings and pre-launch developments not published online. Let us find your perfect property.

Browse All Properties