Markedsrapport for Costa del Sol 2026

2025 var det stærkeste år nogensinde målt på ejendomshandler i Málaga-provinsen — og Costa del Sols prime-segment, fra Marbellas Golden Mile til Sotogrande, klarede sig endnu engang bedre end det brede marked. Her er, hvad de offentliggjorte data rent faktisk viser, kildeangivet og dateret, fri for mæglerfloskler.

¹ Gensalgsejendomme, Málaga-provinsen, gennemsnit for hele 2025 (idealista/news). Dette er en referenceværdi for hele provinsen, ikke et tal for Marbella eller prime-segmentet — se distriktsopdelingen nedenfor. ² Årlig stigning frem til august 2025, idealista/news; en samlet stigning på over 30% siden 2023. ³ Samlet transaktionsantal for hele 2025, Málaga-provinsen (branchens opgørelser baseret på notarielle oplysninger (datos notariales, herunder escrituras públicas) og tinglysningsregistret (Registro de la Propiedad)). ⁴ Tolv måneder frem til august 2025, notarielle data (datos notariales baseret på escrituras públicas) — den højeste andel af udenlandske købere i nogen kommune i provinsen, uafhængigt rapporteret af flere Benahavís-fokuserede mæglere baseret på de samme underliggende notardata.

Málaga-provinsens gennemsnit på ca. €3.800/m² er et nyttigt udgangspunkt, men det samler alt fra lejligheder i det indre Málaga by til strandvejsvillaer på Golden Mile — det er ikke et retvisende tal for Marbella, og slet ikke for prime-segmentet. Marbella by lukkede 2025 med et gennemsnit på €5.258/m² og nabokommunen Benahavís på €5.205/m² (idealista, august 2025) — tal, der stiger markant, så snart man isolerer de enkelte delområder. Inden for Marbella er spændet bredt: vores egen analyse af Golden Mile placerer områdets samlede grundniveau tættere på €5.800/m², mens byggegrunde til strandvejsvillaer ligger på €15.000–25.000/m², og en række dokumenterede trofæhandler har nået €30.000–44.000/m² — tal vi har verificeret uafhængigt frem for at hente fra en enkelt kilde, og som vi fastholder konsekvent på tværs af hele siden.

Fuengirola passerede €4.300/m² i 2025 efter en stigning på 18,8%, og Nueva Andalucías Golf Valley nåede et historisk toppunkt nær €5.600/m² — begge dele indikerer, at prispresset ikke er begrænset til de traditionelle prime-adresser. For detaljer om specifikke lokalområder, se vores sider for Marbella, Estepona, Benahavís og Sotogrande, som alle er uafhængigt kildebelagt og krydsvalideret mod deres egen delområdematrix.

Notardata for de første måneder af 2026 (januar–maj) viser allerede et mere differentieret billede end et samlet gennemsnit kan give: Estepona oplever den kraftigste stigning, Benahavís følger tæt efter, og Marbella — der i forvejen er det dyreste af de tre områder — vokser langsomst i procent, hvilket er forventeligt for et marked, der nærmer sig et prisloft i de mest udbyggede kvarterer.

Købermassen er reelt diversificeret frem for at afhænge af et enkelt nationalt marked — en strukturel styrke, som analytikere fremhæver, når de forklarer, hvorfor prime-segmentet klarede de seneste globale rentecyklusser bedre end de fleste andre europæiske kystmarkeder. Marbellas egen befolkning afspejler samme tendens: antallet af udenlandske indbyggere i kommunen voksede til ca. 63.000 ved udgangen af 2025, og blandt de nyregistrerede borgere det år var det overvældende flertal — i omegnen af 9 ud af 10 — udenlandske statsborgere.

¹ Pure Living Properties, Markedsrapport 2025–2026, Den Gyldne Trekant (Marbella, Benahavís, Estepona). ² idealista/news, april 2025 — Málaga-provinsens andel af det samlede udbud i Spanien af boliger prissat over €2,5 mio. ³ Køberundersøgelse blandt luksuskøbere i Málaga, citeret af idealista/news; den resterende andel fordeler sig på investering og andre formål.

Køberne er overvejende europæiske, men ikke udelukkende — ca. 64% af luksuskøberne i Málaga kommer fra EU, mens Nordamerika tegner sig for ca. 21%, en andel der er vokset i takt med den markante stigning i det lokale amerikanske miljø.

Málaga Lufthavn oplevede sit travleste år nogensinde i 2025 med 26,76 millioner passagerer — en stigning fra 24,92 millioner i 2024 og over en tredjedel højere end niveauet før pandemien i 2019. Udenrigstrafikken alene nåede 22,3 millioner, en stigning på 7,8%. Det er den type infrastruktur, et marked for sekundære boliger hviler på, og kapaciteten blev udbygget støt gennem hele 2025. Det samlede antal besøgende på Costa del Sol faldt derimod en anelse — ca. 1,1% nedgang, da en beskeden stigning på 0,4% i international turisme blev opvejet af et fald i den indenlandske spanske turisme. De to datapunkter modarbejder ikke hinanden: de beskriver et internationalt, velforbundet marked, der bliver endnu mere internationalt, snarere end en region, der taber relevans.

Spaniens "Golden Visa"-ordning (opholdstilladelse via investering (autorización de residencia para inversores)) blev formelt afskaffet den 3. april 2025 — køb af fast ejendom giver uanset købesummen ikke længere automatisk ret til ophold. Dette er en reel, vedtaget lovændring. Selve ejendomsretten er fortsat fuldstændig åben for købere af enhver nationalitet; det er udelukkende den automatiske visumkobling, der er ophørt, ikke retten til at erhverve ejendom. Købere, der ønsker spansk opholdstilladelse, skal nu anvende andre veje, eksempelvis Non-Lucrative Visa (NLV; visado de residencia no lucrativa) — se vores guide til opholdstilladelse for de aktuelle muligheder.

Derudover fremsatte den spanske regering i januar 2025 et forslag om en skat på op til 100% på boligkøb foretaget af ikke-residenter uden for EU. Dette er ikke vedtaget som lov. Det forbliver et politisk forslag, som vil kræve fuld parlamentarisk behandling og en fastsat ikrafttrædelsesdato for at få virkning, og det er på nuværende tidspunkt ikke videreført. Vi nævner det, fordi købere ofte spørger til det, ikke fordi det p.t. påvirker en handel — vi opdaterer siden, hvis situationen ændrer sig.

Brancheopgørelser tæller over 300 aktive byggeprojekter på tværs af Marbella, Estepona, Benahavís og naboen Mijas — spændende fra indstigningslejligheder i Estepona fra ca. €250.000 til brandede ultraluksusboliger til over €10 mio. på Golden Mile. Estepona tegner sig for den største koncentration af aktive projekter — hvilket stemmer overens med vores egne undersøgelser af markedet: det er her, der fortsat er reel byggeplads, i modsætning til Marbellas fuldt udbyggede prime-kvarterer. Se det aktuelle projektudbud på vores side om nybyggeri.

Det gennemsnitlige bruttoafkast ved korttidsudlejning i eftertragtede ferieområder opgives typisk i niveauet 5–9%, hvor adresser tæt på marinaer som Puerto Banús og golfområder som Nueva Andalucía ligger i den høje ende. Ved langtidsudlejning lå gennemsnittet i provinsen på ca. €14,50/m²/måned i 2024 (+6,6% i forhold til året før), mens Marbella by lå på ca. €18,20/m²/måned — det tredjehøjeste niveau for langtidsleje i Spanien. Forskellen ned til nettoafkastet er dog det punkt, der ofte udelades: fuld ejendomsadministration koster typisk 20–25% af bruttoindtægten, skat af lejeindkomst for ikke-skattemæssigt hjemmehørende (Impuesto sobre la Renta de no Residentes, IRNR) udgør 19% for EU/EØS-borgere og 24% for borgere uden for EU/EØS, og dertil kommer kommunal ejendomsskat (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI), fællesudgifter (fællesudgifter til ejerforeningen (gastos de comunidad de propietarios)), forsikring og realistiske tomgangsperioder. Enhver, der oplyser et samlet nettoafkast uden at medregne disse fradrag, giver ikke et retvisende billede.

"Den Gyldne Trekant" (Marbella, Estepona og Benahavís) registrerede ca. 2.339 handler i 1. kvartal 2025 — omkring 9% under rekordniveauet fra 1. kvartal 2022 på 2.581, men fortsat et af de stærkeste første kvartaler nogensinde og et godt stykke over normalen før 2022. Det vidner om et marked, der har stabiliseret sig en anelse under det absolutte toppunkt, frem for et marked i afmatning — tre på hinanden følgende år med stærk aktivitet, hvor 2025 satte provinsrekord i samlet handelsvolumen, selvom Den Gyldne Trekant isoleret set ligger lige under sin egen historiske rekord.

To forskellige markeder: Knaphed over for elastisk udbud

Esteponas stigning på +11% år til dato betyder ikke blot, at markedet er "varmere" end Marbellas +7,7% — det repræsenterer en helt anden markedsdynamik. Marbellas mest eftertragtede kvarterer er stort set fuldt udbyggede; der er minimalt med jord tilbage til at absorbere efterspørgslen, hvorfor prispresset primært kanaliseres direkte over i stigende priser. Estepona har derimod fortsat betydelig udviklingskapacitet — kommunen rummer kystens største koncentration af aktive projekter — så den hurtigere vækst afspejler et marked, hvor udbuddet rent faktisk kan følge med, frem for blot en vilkårlig prisstigning. Det centrale investeringsspørgsmål er derfor ikke "hvor stiger priserne hurtigst", men "hvor kan udbuddet udvides, og hvor er det fysisk umuligt."

Vores kvalitative vurdering, udarbejdet på baggrund af de pris- og projektdata, der fremgår af denne rapport — ikke et separat datasæt.

Prisloftet i Marbella: Hvorfor procentvis vækst kan vildlede

Marbellas lavere procentvise vækst er ikke ensbetydende med en lavere værdiskabelse — det er ren matematik. En ejendom til €10.000/m², der stiger 5%, øger værdien med €500/m² i absolutte tal. En ejendom til €4.000/m², der stiger 10%, lægger kun €400/m² til. Efterhånden som et marked bliver dyrere, er høje procentstigninger sværere at opretholde, selvom den absolutte værditilvækst fortsat er markant. Vurderer man markeder udelukkende ud fra de overordnede vækstrater, risikerer man at allokere kapital uhensigtsmæssigt — det tilgodeser billigere markeder i bevægelse, men ikke nødvendigvis dem, der skaber størst reel værdi.

Hvorfor €/m² ikke giver det fulde overblik i luksussegmentet

Et simpelt gennemsnit for €/m² forudsætter, at boliger kan sammenlignes direkte — en antagelse, der falder til jorden, når man stiller en 20 år gammel villa over for et nybyggeri med havudsigt, brandede hotelfaciliteter og moderne energistandarder. Langs kysten ligger udbudspriserne på nybyggeri generelt ca. 20% eller mere over gensalgsejendomme (en brancheanalyse anslår ca. €4.180/m² mod €3.400/m² for gensalg), og deciderede brandede boliger bærer ofte en yderligere merpris på 10–30% sammenlignet med tilsvarende nybyggeri uden brand, afhængigt af operatør og udbud. Projektsalg købt ved lancering prissættes typisk 12–20% under den forventede værdi ved færdiggørelse — hvilket ikke skyldes markedsineffektivitet, men markedets indregning af byggerisiko og tidsfaktor. Konklusionen: To ejendomme med "samme" kvadratmeterpris i samme postnummer kan være fundamentalt forskellige aktiver.

Hvem bor reelt i boligerne?

Udenlandske købere, udenlandske fastboende og udenlandske ferieboligejere er ikke identiske grupper, og rapportens tal understreger forskellen. Ca. 57% af luksuskøberne i Málaga køber en feriebolig, mens 29% køber til helårsbrug — de fleste transaktioner tilfører altså en deltidsbeboer frem for en fastboende borger, med de konsekvenser det har for lejeefterspørgsel, sæsonmæssig belægning og serviceerhvervene omkring "lock-up-and-leave"-ejendomme. Samtidig vokser Marbellas faste udenlandske befolkning så hurtigt, at 9 ud af 10 nyregistrerede borgere i 2025 var udenlandske statsborgere. Begge dele gør sig gældende samtidigt: et marked, der tiltrækker kapital til feriebrug, og en by, der oplever reel befolkningstilvækst, i de samme overlappende kvarterer.

Fra turistdestination til internationalt boligknudepunkt

Lufthavnstallene fortjener mere opmærksomhed end blot en fodnote om infrastruktur. Passagertallet nåede rekordhøje 26,76 millioner i 2025, mens det samlede antal turister faldt en smule — en moderat stigning i international turisme blev udlignet af et dyk i spansk indenrigsturisme. Sammenholdt med befolkningstilvæksten, købernes nationaliteter og fordelingen mellem ferie- og helårsboliger tegner der sig et mønster: kysten bliver mindre afhængig af traditionel ferieturisme og mere strukturelt forankret i internationale beboere, deltidsresidenter og folk med geografisk uafhængig formue. Vi afventer yderligere dokumentation (indskrivning i internationale skoler, privat sundhedskapacitet, brug af digitale nomadevisa), før vi konkluderer endeligt, men tendensen i de eksisterende data er tydelig.

Likviditet: Hvad vi reelt ved

Værdistigning uden likviditet er et svagere investeringsargument end værdistigning med reel omsættelighed, og dette er det eneste område, hvor vi ikke kan levere helt præcise data — pålidelige, offentliggjorte tal for liggetider eller prisafslag for netop dette segment findes ikke i en form, vi finder fagligt forsvarlig at citere. Hvad vi kan konstatere: Flere mæglere melder, at købernes beslutningsprocesser er blevet længere, og at forhandlingerne har trukket mere ud fra 2. kvartal 2025 og frem, selvom udbudspriserne fortsat er steget — en indikation af et mere selektivt marked med lavere umiddelbar likviditet ved de nuværende prisniveauer. Spørgsmålet om "hvor hurtigt kan boligen reelt videresælges" bør altid vurderes konkret for den enkelte ejendom, frem for at stole på generelle tal, som ingen rapporter for Costa del Sol p.t. kan dokumentere fyldestgørende.

Hvor flytter efterspørgslen hen fra Marbella?

I takt med at Marbellas mest eksklusive adresser bliver mere knappe og bekostelige, er det afgørende spørgsmål, hvor det næste lag af efterspørgsel søger hen. Inden for de markeder, denne rapport dækker, peger data mod Estepona og, mere selektivt, Benahavís: Estepona kombinerer den højeste prisvækst år til dato med det største antal igangværende byggerier — præcis hvad man forventer af et reelt aflastningsområde. Benahavís viser det modsatte mønster: et markant prispres kombineret med bevidst begrænset byggeareal gennem lukkede boligenklaver, hvilket snarere vidner om selvstændig eksklusivitet end afsmitning. Vi afstår bevidst fra at udvide konklusionerne til områder, vi endnu ikke har undersøgt uafhængigt (såsom Mijas, Fuengirola m.fl.) — det vil kræve særskilte analyser, før vi kan sætte tal på.