Costa del Sol Fastighetsmarknadsrapport 2026

2025 var Málaga-provinsens starkaste år någonsin för fastighetstransaktioner — och Costa del Sols premiumsegment, från Marbellas Golden Mile till Sotogrande, överträffade återigen den bredare marknaden. Här är vad den publicerade datan faktiskt visar, källhänvisad och daterad, inte mäklarbranschens säljargument.

¹ Begagnade bostäder, Málaga-provinsen, genomsnitt för helåret 2025 (idealista/news). Detta är ett provinsövergripande riktmärke, inte en siffra för Marbella eller prime-segmentet — se områdesuppdelningen nedan. ² Årlig ökning fram till augusti 2025, idealista/news; kumulativ ökning på över 30 % sedan 2023. ³ Totalt antal transaktioner för helåret 2025, Málaga-provinsen (branschrapporter med hänvisning till notarieuppgifter från offentliga köpehandlingar (escrituras públicas) och uppgifter från fastighetsregistret (Registro de la Propiedad)). ⁴ Tolv månader fram till augusti 2025, notarieuppgifter från offentliga köpehandlingar (escrituras públicas) — den högsta andelen utländska köpare i någon kommun i provinsen, oberoende rapporterat av flera Benahavís-fokuserade byråer med hänvisning till samma underliggande notariekällor.

Málaga-provinsens genomsnitt på ~3 800 €/m² är en användbar baslinje, men den slår samman allt från lägenheter i Málaga stad till strandnära villor på Golden Mile — det är inte en siffra som representerar Marbella, och än mindre dess prime-segment. Marbella stad avslutade 2025 med ett genomsnitt på 5 258 €/m² och grannkommunen Benahavís på 5 205 €/m² (idealista, augusti 2025) — siffror som stiger ytterligare när du isolerar delområdena inom dem. Inom Marbella är spridningen stor: vår egen research för Golden Mile placerar områdets generella baslinje närmare 5 800 €/m², där tomtmark för strandvillor ligger på 15 000–25 000 €/m² och ett fåtal dokumenterade troféförsäljningar har nått 30 000–44 000 €/m² — siffror vi verifierat oberoende snarare än att hämta från en enstaka källa, och som vi håller konsekventa över hela webbplatsen.

Fuengirola passerade 4 300 €/m² under 2025 efter en ökning med 18,8 %, och Nueva Andalucías Golf Valley nådde en rapporterad historisk topp nära 5 600 €/m² — båda tydliga tecken på att pristrycket inte är begränsat till de traditionella primärområdena. För platsspecifika detaljer, se våra sidor för Marbella, Estepona, Benahavís och Sotogrande, alla med oberoende källhänvisningar och granskade mot respektive delområdesmatris.

Notariedata för de inledande månaderna av 2026 (januari–maj) visar redan en tydligare bild än ett sammanvägt genomsnitt kan ge: Estepona utvecklas starkast, Benahavís strax bakom, och Marbella — redan den dyraste av de tre — växer långsammast i procentuella termer, vilket är precis vad man förväntar sig av en marknad som närmar sig ett pristak i sina mest fullt utbyggda lägen.

Köparbasen är genuint diversifierad snarare än beroende av ett enskilt pass — en strukturell motståndskraft som analytiker pekar på när de förklarar varför prime-segmentet klarat de senaste globala räntecyklerna bättre än de flesta europeiska kustmarknader. Marbellas egen befolkning speglar samma bild: stadens utländska bofasta befolkning växte till cirka 63 000 i slutet av 2025, och av de invånare som nyligen folkbokförde sig under året var den överväldigande majoriteten — omkring 9 av 10 — utländska medborgare, inte spanska.

¹ Pure Living Properties, Marknadsrapport 2025–2026, Gyllene Triangeln (Marbella, Benahavís, Estepona). ² idealista/news, april 2025 — Málaga-provinsens andel av Spaniens nationella utbud av bostäder prissatta över 2,5 M€. ³ Undersökning om köparavsikt bland lyxköpare i Málaga, citerad av idealista/news; resterande andel fördelad mellan investering och övrig användning.

Köparnas ursprung lutar mot Europa men är inte begränsat till det — cirka 64 % av Málagas lyxköpare kommer från EU, medan Nordamerika står för cirka 21 %, en andel som vuxit i takt med den rapporterade ökningen i det lokala amerikanska invånarsamfundet.

Málagas flygplats hade sitt mest trafikerade år någonsin under 2025 med 26,76 miljoner passagerare — en ökning från 24,92 miljoner under 2024 och över en tredjedel över toppnivån före pandemin 2019. Den internationella trafiken enbart nådde 22,3 miljoner, en ökning med 7,8 %. Detta är den infrastrukturella tillgänglighet som en andrahandsmarknad för fritidsbostäder är beroende av, och den fortsatte att expandera under 2025 utan avbrott. Det totala antalet besökare på Costa del Sol minskade däremot något — en nedgång med cirka 1,1 %, då en måttlig ökning på 0,4 % i internationell turism uppvägdes av en nedgång i den inhemska spanska turismen. De två datapunkterna motsäger inte varandra: de beskriver en internationell, väl uppkopplad marknad som blir alltmer internationell, inte en region som tappar relevans.

Spaniens investeraruppehållstillstånd (autorización de residencia para inversores, det så kallade Golden Visa) avskaffades formellt den 3 april 2025 — fastighetsköp ger inte längre i sig någon automatisk rätt till uppehållstillstånd, oavsett köpeskilling. Detta är en reell, lagstadgad ändring. Själva fastighetsägandet förblir helt öppet för köpare av alla nationaliteter; det som har upphört är enbart den automatiska visumkopplingen, inte rätten att köpa fastighet. Köpare som söker spanskt uppehållstillstånd behöver nu använda en separat väg — se vår Guide till uppehållstillstånd för aktuella alternativ, inklusive Non-Lucrative Visa (NLV).

Separat presenterade den spanska regeringen i januari 2025 ett förslag om en skatt på upp till 100 % på bostadsköp av icke-residenta köpare utanför EU. Detta har inte blivit lag. Det kvarstår som ett förslag som skulle kräva fullt parlamentariskt godkännande och ett fastställt ikraftträdandedatum innan det blir gällande, och i skrivande stund har det inte avancerat. Vi lyfter detta eftersom köpare frågar om det, inte för att det påverkar ett köp i dagsläget — vi uppdaterar denna sida om situationen förändras.

Branschbevakning räknar till över 300 aktiva projekt runtom i Marbella, Estepona, Benahavís och närliggande Mijas, från instegslägenheter i Estepona från cirka 250 000 € till varumärkesprofilerade ultralyxbostäder (branded residences) över 10 M€ på Golden Mile. Estepona står för den största koncentrationen av aktiva projekt — vilket stämmer väl överens med våra egna marknadsanalyser: det är korridoren med reellt utrymme att bygga, till skillnad från Marbellas redan fullt utbyggda primärområden. Se aktuella projekt på vår projektsida.

Bruttoavkastning för korttidsuthyrning i turisttäta prime-lägen anges vanligtvis i intervallet 5–9 %, där marinans närområden som Puerto Banús och golfadresser som Nueva Andalucía placerar sig i den övre delen. Långtidsuthyrning över hela provinsen snittade runt 14,50 €/m²/månad under 2024 (+6,6 % jämfört med föregående år), medan Marbella i sig uppvisade cirka 18,20 €/m²/månad — den tredje högsta långtidshyran av alla marknader i Spanien. Skillnaden gentemot nettoavkastningen är den del som ofta utelämnas: fullserviceförvaltning tar vanligtvis 20–25 % av bruttointäkterna, inkomstskatt för skattemässigt icke bosatta (Impuesto sobre la Renta de no Residentes, IRNR) ligger på 19 % för EU/EES-ägare och 24 % för ägare utanför EES, och kommunal fastighetsavgift/fastighetsskatt (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI), gemensamhets- och föreningsavgifter (gastos de comunidad), försäkring och realistiska vakansperioder dras alla av innan en verklig nettosiffra framträder. Den som anger en enskild nettosiffra utan att redovisa dessa avdrag riskerar att inte ge dig hela bilden.

Den "Gyllene Triangeln" (Marbella, Estepona och Benahavís) noterade cirka 2 339 transaktioner under Q1 2025 — cirka 9 % under rekordsiffran för Q1 2022 på 2 581, men fortfarande ett av de starkaste inledande kvartalen någonsin och väl över nivåerna före 2022. Det speglar en marknad som har dämpats något från sin absoluta topp, inte en marknad som saktar in i egentlig mening — tre på varandra följande år med robust aktivitet, där 2025 satte provinsomfattande transaktionsrekord även om Gyllene Triangeln i sig ligger strax under sin egen högstanotering.

Två olika marknader, inte en: Knapphet kontra utbudselasticitet

Esteponas ökning med +11 % hittills i år är inte bara "hetare" än Marbellas +7,7 % — det är en annorlunda typ av marknadsrörelse. Marbellas främsta områden är till stor del fullt utbyggda; det finns väldigt lite mark kvar för att absorbera efterfrågan, så pristrycket har nästan ingen annanstans att ta vägen än uppåt. Estepona har fortfarande betydande utvecklingskapacitet — här finns kustens största koncentration av aktiva projekt — så delar av dess snabbare tillväxt speglar en marknad där utbudet fortfarande kan svara, inte bara en marknad som rusar utan anledning. Den mer relevanta investeringsfrågan är inte "var stiger priserna snabbast" — utan "var kan utbudet svara, och var kan det genuint inte det."

Vår egen kvalitativa bedömning, byggd på pris- och projektdata som redovisas i denna rapport — inte en separat extern datamängd.

Pristaket i Marbella: Varför procentuell tillväxt kan vilseleda

Marbellas långsammare procentuella tillväxt innebär inte långsammare värdeskapande — det handlar i grunden om aritmetik. En fastighet för 10 000 €/m² som ökar med 5 % ger 500 €/m² i absolut värdeökning. En fastighet för 4 000 €/m² som stiger med 10 % ger endast 400 €/m². I takt med att en marknad blir dyrare blir procentuell tillväxt rent mekaniskt svårare att upprätthålla, även när det absoluta värde som skapas fortsätter att stiga. Att rangordna marknader enbart utifrån deras officiella tillväxttakt kan styra kapitalet fel — det premierar marknader som är billiga och rör sig snabbt, inte nödvändigtvis de marknader som skapar störst värde.

Varför €/m² inte berättar hela sanningen i toppskiktet

Ett genomsnittligt €/m²-pris förutsätter en grad av utbytbarhet som upphör att gälla när du jämför en 20 år gammal villa med ett nybygge med havsutsikt, hotellservice via branded residences och moderna energistandarder. Längs hela kusten ligger utgångspriser för nyproduktion cirka 20 % eller mer över andrahandsmarknaden (en branschuppskattning anger cirka 4 180 €/m² mot 3 400 €/m² för begagnat), och specifikt branded residences har noterats ha ytterligare 10–30 % i premie jämfört med motsvarande nyproduktion utan varumärke, beroende på operatör och exklusivitet. Nyproduktion på ritning (compraventa sobre plano; off-plan) som köps vid säljstart prissätts vanligtvis 12–20 % under sitt beräknade färdigställandevärde — vilket snarare handlar om att marknaden prissätter byggrisken och tidsfaktorn än om en marknadsinkonsekvens. Slutsatsen: två fastigheter med "samma" €/m² inom samma postnummer kan vara fundamentalt olika tillgångar, inte utbytbara enheter av samma produkt.

Vem bor egentligen i bostäderna som köps?

Utländsk köpare, utländsk bofast och utländsk fritidshusägare är inte samma befolkningsgrupp, och rapportens egna siffror visar varför den distinktionen har betydelse. Cirka 57 % av Málagas lyxköpare förvärvar bostaden som ett fritidsboende jämfört med 29 % som permanentbostad — vilket innebär att de flesta transaktioner inte tillför en heltidsboende, utan en deltidsboende, med allt vad det innebär för hyresefterfrågan, säsongsmönster och den serviceekonomi som stöttar ett smidigt distansägande. Samtidigt växer Marbellas bofasta utländska befolkning så snabbt att 9 av 10 nyregistrerade invånare under 2025 var utländska medborgare. Båda dessa trender pågår parallellt: en marknad som absorberar deltidskapital och en stad som absorberar permanent befolkningstillväxt, samtidigt, i överlappande områden.

Från turistdestination till internationellt bostadsnav

Flygplatsdatan förtjänar mer uppmärksamhet än enbart en fotnot om tillgänglighet. Passagerartrafiken nådde rekordet 26,76 miljoner under 2025 medan det totala antalet besökare faktiskt minskade något — en måttlig ökning i internationell turism uppvägdes av svagare inhemsk spansk turism. Tillsammans med befolkningstillväxten, mångfalden bland köparnationaliteter och fördelningen mellan fritids- och permanentboende ovan, stämmer mönstret med en kust som blir mindre beroende av säsongsturism och mer strukturellt bunden till internationella invånare, deltidsägare och kapital från distansarbetare — en helt annan efterfrågebas än en ren baddestination som förlitar sig på årliga besöksantal. Vi inväntar mer direkt evidens (inskrivningstrender i internationella skolor, privat vårdkapacitet, användning av visum för distansarbete) innan vi betraktar detta som slutgiltigt fastställt, men riktningen som befintliga data pekar ut är tillräckligt tydlig för att belysas.

Likviditet: Vad vi faktiskt vet

Värdeökning utan likviditet är ett svagare investeringscase än värdeökning med god likviditet, och detta är det område där vi inte kan ge dig exakta siffror — tillförlitlig, publicerad data om försäljningstider eller prisjusteringar för just detta segment finns inte i en form vi med säkerhet kan citera, och vi föredrar att vara öppna med det framför att uppfinna en siffra som låter auktoritativ. Vad vi kan rapportera: flera byråer som bevakar marknaden noterar att köparnas beslutsprocesser drog ut på tiden och förhandlingarna blev mer långdragna från Q2 2025 och framåt, även när officiella utgångspriser fortsatte att stiga — en mjuk indikation på en mer selektiv och mindre omedelbart likvid marknad vid nuvarande prisnivåer. Se frågan "hur snabbt kan jag faktiskt sälja detta" som en fråga att ställa direkt kring ett specifikt objekt, inte något som denna rapport — eller någon annan publicerad rapport för Costa del Sol vi känner till — kan besvara med faktiska data.

Vart tar Marbellas överskottsintresse vägen?

I takt med att Marbellas mest eftertraktade adresser blir mer sällsynta och dyra är den intressanta frågan var nästa efterfrågevåg landar — inte huruvida Marbella har nått sin kulmen, vilket staden inte har. Inom de marknader som denna rapport faktiskt täcker pekar bevisen mot Estepona och, mer selektivt, Benahavís: Estepona kombinerar årets snabbaste prisökning med den största aktiva projektportföljen, precis den kombination man förväntar sig av en verklig spillover-korridor snarare än ett isolerat uppsving. Benahavís uppvisar det omvända mönstret — högt pristryck med medvetet bevarad mark genom sin modell med inhägnade områden, vilket mer speglar en angränsande knapphet än ett rent överskott. Vi undviker avsiktligt att utsträcka denna slutsats till marknader vi inte själva har analyserat på denna webbplats (Mijas, Fuengirola med flera) — det kräver en egen dedikerad analys innan vi sätter siffror på det.