Skatteguide for ikke-residente boligkøbere i Spanien
Komplet guide til spanske ejendomsskatter for ikke-residente: Andalusiens faste 7 % ITP, 10 % IVA på nybyggeri, årlig Modelo 210 IRNR, formueskattelofter og 3 % tilbageholdelse.
At navigere i spansk ejendomsskattelovgivning som ikke-resident køber kræver en forståelse af tre adskilte skattemæssige faser: erhvervelsesskatter ved købet, årlige skatteangivelser for ikke-residente (Modelo 210) og tilbageholdelse af kapitalgevinstskat ved videresalg. I Andalusien har regionale skattereformer skabt et skattemæssigt attraktivt miljø for ejere af luksusejendomme.
Fast 7 %
Overdragelsesafgift (ITP) (gensalg)¹
10 % + 1,2 %
IVA + AJD (nybyggeri)²
19 % mod 24 %
Modelo 210 IRNR-skat³
3,7 mio. € / 7,4 mio. €
Andalusiens 100 % bonifikation på formueskatten (bonificación del 100% på Impuesto sobre el Patrimonio) og tærskler for den nationale solidaritetsskat
¹ Den aktuelt gældende generelle ITP-sats på 7 % i Andalusien, som erstattede de tidligere progressive trin, med forbehold for senere lovændringer. ² 10 % IVA (moms) på nybyggede boliger plus 1,2 % regional AJD-stempelafgift. ³ 19 % af nettooverskud med fradragsberettigede udgifter for EU/EØS-residente; 24 % af bruttoindtægt for ikke-EU/UK/US-residente. ⁴ 100 % regionalt formueskattefradrag i Andalusien; den nationale solidaritetsskat gælder kun over 3,7 mio. € pr. individuel ejer eller 7,4 mio. € for par, der køber i fællesskab.
En bemærkning om beløb og satser: Spanske skattesatser, fradrag og tærskler ændres ved regionalt og nationalt dekret, undertiden årligt. Denne guide afspejler vores nuværende forståelse af loven på udgivelsestidspunktet — bekræft de specifikke forhold, der gælder for din situation, med en uafhængig spansk skatterådgiver (asesor fiscal), før du træffer beslutninger på baggrund af tallene her i en konkret transaktion.
Fase 1: Transaktionsomkostninger
Erhvervelsesskatter & samlede købsomkostninger
Den komplette oversigt over skatter og afsluttende omkostninger ved køb af ejendom i Andalusien.
Ved køb af luksusejendomme i Marbella, Estepona, Benahavís eller Sotogrande afhænger de lovpligtige købsskatter strengt af, om ejendommen er en gensalgsejendom eller et nybyggeri:
I 2021 afskaffede Andalusiens regionalregering de tidligere progressive ITP-skattrin (som nåede op på 10 %) og indførte en permanent fast sats på 7 % uanset købsbeløb. På en villa til 3.000.000 € giver denne ene reform en umiddelbar skattebesparelse på 75.000 € i forhold til andre spanske regioner.
Køb af nybyggeri direkte fra en bygherre pålægges national 10 % moms (IVA) plus Andalusiens regionale stempelafgift (Actos Jurídicos Documentados — AJD) på 1,2 %, hvilket giver i alt 11,2 % i lovpligtige erhvervelsesskatter. (Erhvervsejendomme eller byggegrunde kan i visse transaktioner være omfattet af 21 % IVA, afhængigt af ejendommens status, sælgerens egenskab og transaktionens betingelser.).
Finansieringsbemærkning: Hvis du køber med et realkreditlån, betales AJD-stempelafgiften på selve pantedokumentet af långiveren og ikke af dig — i henhold til Real Decreto-ley 17/2018 (gældende siden november 2018) gør spansk lovgivning banken til skattesubjekt for pantedokumentets stempelafgift på lån udstedt efter denne dato. Dette er adskilt fra de 1,2 % AJD på selve ejendomskøbet beskrevet ovenfor, som fortsat betales af køberen ved nybyggeri.
Yderligere omkostninger ved overdragelse: Ud over de lovpligtige skatter skal købere budgettere med cirka 1,5 % til 2,0 % til notargebyrer, tinglysning i ejendomsregistret (Registro de la Propiedad), uafhængigt advokatsalær (typisk 1 % + IVA) og administrativ sagsbehandling.
Samlet budgettering af købsomkostninger
Som tommelfingerregel bør købere budgettere med et samlet tillæg på 8,5 %–9,0 % ved gensalg og 12,5 %–13,0 % ved nybyggeri oven i den aftalte købspris.
Se den trinvise købsproces →Finansiel modellering
Eksempler på beregnede købsomkostninger (Andalusien 2026)
Sammenligning af realistiske samlede købsomkostninger på tværs af fire luksuspriskategorier.
| Købspris | Gensalgsskat (7 % ITP) | Nybyggeriskat (10 % IVA + 1,2 % AJD) | Est. notar, tinglysning & juridisk bistand (~1,8 %) | Samlede købsomkostninger |
|---|---|---|---|---|
| 1.000.000 € | 70.000 € | 112.000 € | ~18.000 € | 88.000 € – 130.000 € (8,8 %–13,0 %) |
| 2.500.000 € | 175.000 € | 280.000 € | ~40.000 € | 215.000 € – 320.000 € (8,6 %–12,8 %) |
| 5.000.000 € | 350.000 € | 560.000 € | ~75.000 € | 425.000 € – 635.000 € (8,5 %–12,7 %) |
| 10.000.000 € | 700.000 € | 1.120.000 € | ~130.000 € | 830.000 € – 1.250.000 € (8,3 %–12,5 %) |
Disse tal forudsætter, at ITP beregnes af den aftalte købspris. Se Valor de Referencia nedenfor — det faktiske beskatningsgrundlag kan være højere.
En detalje, regneeksemplerne ovenfor ser bort fra
Valor de Referencia: Hvorfor du kan blive beskattet af mere, end du betalte
Siden 1. januar 2022 (indført ved Ley 11/2021) har Spaniens matrikelmyndighed (Dirección General del Catastro) offentliggjort en årlig Valor de Referencia — en officiel referenceværdi — for enhver ejendom baseret på tinglyste salgspriser i området. Ved gensalgskøb beregnes ITP af det højeste beløb: den faktisk aftalte pris eller den officielle referenceværdi — ikke blot købsprisen angivet i skødet (Escritura). Regneeksemplerne ovenfor forudsætter ligesom de fleste skattetabeller, at de to beløb stemmer overens; hvis en ejendoms referenceværdi overstiger den aftalte pris, bliver den reelle ITP-regning højere end tabellen viser.
Dette gælder for gensalgskøb (ITP) og for arve- og gaveafgift (se nedenfor) — det gælder ikke for nybyggeri, hvor IVA beregnes af den kontraktligt aftalte pris uanset referenceværdien.
Referenceværdien kan kontrolleres inden overdragelsen via Catastros egen portal, og den kan påklages formelt over for matrikelkontoret, hvis en køber mener, den overvurderer ejendommens reelle markedsværdi, selvom proceduren kræver veldokumenteret dokumentation. Bed din boligadvokat om at tjekke den aktuelle referenceværdi op mod den aftalte pris inden underskrift — det påvirker tallet i kolonnen »Gensalgsskat« direkte.
Fase 2: Løbende forpligtelser
Årlige skatter for ikke-residente ejere (Modelo 210 & IBI)
Alle ikke-residente ejendomsejere i Spanien er lovmæssigt forpligtet til at indsende årlige selvangivelser for ikke-hjemmehørende indkomstskat (Impuesto sobre la Renta de No Residentes — IRNR) via Modelo 210, også selvom ejendommen genererer 0 € i lejeindtægt.
Imputeret ejendomsindkomst ved egen brug (renta inmobiliaria imputada) under ikke-hjemmehørende indkomstskat (IRNR)
Spanien beskatter ikke-residente af den beregnede økonomiske fordel ved at eje en sekundær bolig. Beskatningsgrundlaget beregnes som 1,1 % (eller 2 %, hvis værdien ikke er revideret inden for 10 år) af den officielle matrikelværdi (Valor Catastral), beskattet med:
- • 19 % for skattemæssigt hjemmehørende i EU / EØS
- • 24 % for skattemæssigt hjemmehørende uden for EU / UK / US / Schweiz
Frist for indberetning: 31. december i det efterfølgende kalenderår.
Skat af lejeindtægt
Hvis din ejendom udlejes (langtidsudlejning eller ferieudlejning), skal der indberettes kvartalsvis:
- • Skattemæssigt hjemmehørende i EU/EØS: 19 % af nettooverskuddet (nettoindkomst), i det omfang de gældende spanske regler tillader de relevante fradrag. (fuldt fradrag for vedligeholdelse, administration, renteudgifter og forbrugsudgifter).
- • Ikke-EU/UK/US-residente: Fast 24 % af bruttolejeindtægt (ingen udgiftsfradrag tilladt).
Frist for indberetning: Inden for de første 20 dage af april, juli, oktober og januar.
Lokale kommunale skatter: IBI & Basura
Uafhængigt af de nationale IRNR-angivelser betaler ejere årlig kommunal ejendomsskat (Impuesto sobre Bienes Inmuebles — IBI) direkte til den lokale kommune (eller Patronato de Recaudación Provincial i Málaga). IBI ligger mellem 0,4 % og 1,1 % af matrikelværdien (typisk 800 € til 3.500 €/år for luksusvillaer). En mindre årlig renovationsafgift (Tasa de Basura, ~100–300 €/år) opkræves sideløbende.
Andalusiens 100 % formueskattebonifikation (bonificación del 100% på Impuesto sobre el Patrimonio) og den nationale solidaritetsskat
I henhold til regional skattelovgivning yder den autonome region Andalusien et 100 % skattefradrag (bonificación del 100%) på den almindelige regionale formueskat (Impuesto sobre el Patrimonio).
Fritaget op til 3.700.000 € i spanske nettoaktiver (3.000.000 € generelt lovpligtigt bundniveau + 700.000 € personligt skattefrit bundfradrag).
Par, der køber fast ejendom i fællesskab med lige fordeling (50/50), nyder godt af et samlet skattefrit loft på 7.400.000 €, før den nationale solidaritetsskat finder anvendelse.
Fradrag for gæld og pantelån: For ejendomme over 3,7 mio. € / 7,4 mio. € reducerer bankfinansiering og realkreditlån direkte det skattepligtige formuegrundlag, hvilket er et effektivt struktureringsværktøj for formuende udenlandske købere.
Fase 3: Exitstrategi
Gensalgsskatter & 3 % tilbageholdelse af kapitalgevinstskat (Modelo 211)
Når en ikke-resident ejer sælger fast ejendom i Spanien, fastsætter spansk skattelovgivning en streng sikkerhedsforanstaltning for at sikre, at kapitalgevinstskat afregnes:
Den obligatoriske 3 % tilbageholdelse ved erhvervelse fra en ikke-resident sælger (retención del 3%)
I henhold til artikel 25 i loven om ikke-hjemmehørende indkomstskat er køberen lovmæssigt forpligtet til at tilbageholde 3 % af den samlede aftalte købspris ved underskrivelsen hos notaren og indbetale beløbet direkte til skattemyndighederne (Hacienda) via Modelo 211 inden for 30 dage.
Beregnes af nettokapitalgevinsten: (Salgspris – sagsomkostninger & mæglersalær) – (Købspris + skatter + dokumenterede forbedringsudgifter).
Hvis de tilbageholdte 3 % overstiger den faktiske kapitalgevinstskat på 19 % (eller hvis salget skete med tab), indsender sælgeren Modelo 210 for at anmode om fuld refusion fra skattemyndighederne.
Kommunal værditilvækstskat (Plusvalía Municipal / IIVTNU): Sælgere er også ansvarlige for at betale lokal kommunal Plusvalía til kommunen, beregnet ud fra stigningen i grundens matrikelværdi i ejerperioden. Efter gældende spansk ret skal der ikke betales Plusvalía, hvis du sælger med et påviseligt tab.
Juridisk strukturering
Personligt ejerskab mod selskabskonstruktion
Evaluering af ejerstrukturer til privat feriebrug mod investeringsporteføljer.
Personligt ejerskab
Den enkleste struktur uden årlige administrationsomkostninger til selskabsdrift. Ideel til private ferieboliger under 3,7 mio. €, hvor Andalusiens 100 % formueskattefradrag gælder direkte for individuelle ejere.
Spansk S.L.-selskab
Beskyttende struktur for kommercielle udlejningsporteføljer med flere ejendomme. Giver adgang til selskabsskat på 25 % og fuldt fradrag for driftsomkostninger, underlagt spanske regnskabs- og revisionskrav.
Udenlandsk holdingselskab / Trust
Anvendes af internationale family offices ved generationsskifte. Spanien håndhæver strenge gennemsigtighedsregler mod skatteundgåelse (art. 314 LMV), hvilket kræver specialiseret grænseoverskridende skatterådgivning.
Fase 4: Arveplanlægning
Arve- og gaveafgift på spansk ejendom
De skattemæssige mekanismer bag den ovenfor nævnte arvestrukturering — hvad der reelt sker, når spansk fast ejendom overdrages til næste generation via gave eller arv.
Arveafgift (Impuesto de Sucesiones)
Spanien pålægger arveafgift på aktiver beliggende på spansk territorium uanset afdødes eller arvingens bopæl. Spansk fast ejendom forbliver derfor inden for det spanske skattenet, selv hvis ingen af parterne er spanske statsborgere eller bosiddende i Spanien. De statslige satser er progressive og kan nå over 30 % før regionale fradrag — men Andalusien anvender en af Spaniens mest gunstige regionale ordninger: et bundfradrag på 1.000.000 € i det skattepligtige grundlag pr. arving plus et 99 % fradrag for enhver skyldig skat derover for ægtefæller, livsarvinger og forældre (gruppe I & II). I praksis reducerer dette arveafgiften ved en typisk arv fra forælder til barn i Andalusien til tæt på nul.
Beskatningsgrundlaget anvender den samme Valor de Referencia-mekanisme som beskrevet ovenfor — det højeste af ejendommens deklarerede værdi eller dens officielle referenceværdi. Ikke-EU-arvingers adgang til at anvende Andalusiens regionale lempelser frem for statens mindre gunstige standardsatser har været et aktuelt juridisk spørgsmål i forlængelse af EU-retspraksis om ikkeforskelsbehandling; dette er præcis den type grænseoverskridende detalje, der afhænger af arvingens specifikke nationalitet og bopæl, og som kræver uafhængig juridisk rådgivning frem for et generelt svar.
Gaveafgift (Impuesto de Donaciones)
Overdragelser af spansk ejendom i levende live — for eksempel at forære en villa til et barn i stedet for at testamentere den — beskattes efter samme arve- og gaveafgiftslovgivning med statslige satser fra ca. 7,65 % til 34 % før regionale fradrag. Andalusien udvider i det væsentlige de samme lempelser til gaver i levende live mellem ægtefæller, livsarvinger og forældre som ved arv: et bundfradrag på 1.000.000 € pr. modtager plus et 99 % fradrag på restbeløbet (et mindre fradrag på 10.000 € gælder for mere fjerne modtagere i gruppe III).
Gaveafgift afregnes i den region, hvor ejendommen er beliggende, og indberettes via Modelo 651. Hvorvidt overdragelse i levende live eller arv via testamente er mest skatteeffektivt, afhænger af donorens og modtagerens bopæl, nationalitet og den samlede formuesammensætning — en beslutning, der kræver uafhængig skatte- og arverådgivning frem for en generel tommelfingerregel.
EU-arveretsforordningen (650/2012) giver desuden mange udenlandske statsborgere mulighed for at vælge deres eget hjemlands lovgivning frem for spanske tvangsarveregler til at bestemme, hvem der arver — et valg, der udtrykkeligt skal træffes i et testamente og bør drøftes med en international arveretsadvokat i god tid, før det bliver aktuelt.
Download beregningsark for skatter og omkostninger for ikke-residente 2026
ITP mod IVA-opgørelser, Modelo 210-formelguide og formueskattetærskler (PDF).
Brug for vejledning om strukturering af dit boligkøb?
Daniel Herovic kan gennemgå, hvordan disse skattemæssige mekanismer gælder for dit specifikke køb, og kan henvise dig til en uafhængig spansk skatteadvokat (asesor fiscal) for formel rådgivning om selskabsstrukturering og overholdelse af internationale dobbeltbeskatningsoverenskomster.
Skattemæssig & juridisk indsigt
Ofte stillede spørgsmål
Næste skridt i køberens juridiske proces
Private Access
Have Questions or a Specific Property in Mind?
We have access to off-market listings and pre-launch developments not published online. Let us find your perfect property.