Rapport sur le marché immobilier de la Costa del Sol 2026

L'année 2025 a été la plus dynamique jamais enregistrée dans la province de Málaga en termes de transactions immobilières — et le segment prime de la Costa del Sol, du Golden Mile de Marbella jusqu'à Sotogrande, a une nouvelle fois surperformé l'ensemble du marché. Voici ce qu'indiquent concrètement les données publiées, sourcées et datées, loin des simples arguments commerciaux d'agence.

¹ Logements anciens, province de Málaga, moyenne sur l'ensemble de l'année 2025 (idealista/news). Il s'agit d'une référence à l'échelle provinciale et non d'un chiffre spécifique à Marbella ou au segment prime — voir la ventilation par secteur ci-dessous. ² Hausse annuelle jusqu'à août 2025, idealista/news ; progression cumulée de plus de 30 % depuis 2023. ³ Nombre total de transactions pour l'année 2025, province de Málaga (rapports sectoriels citant les actes notariés de vente (escrituras públicas de compraventa) et les données du registre foncier (Registro de la Propiedad)). ⁴ Données notariales sur douze mois jusqu'à août 2025 — la plus forte proportion d'acquéreurs étrangers de toutes les municipalités de la province, confirmée indépendamment par plusieurs agences spécialisées sur Benahavís exploitant la même base notariale.

La moyenne d'environ 3 800 €/m² pour la province de Málaga constitue un point de repère utile, mais elle agrège indistinctement des appartements de l'intérieur des terres ou du centre de Málaga avec des villas en première ligne sur le Golden Mile — ce n'est en aucun cas le niveau de Marbella, et encore moins celui du segment d'exception. La ville de Marbella a clôturé 2025 avec une moyenne de 5 258 €/m² et la commune voisine de Benahavís à 5 205 €/m² (idealista, août 2025) — des montants qui s'élèvent encore nettement dès que l'on isole leurs micro-quartiers. Au sein de Marbella, les écarts sont considérables : nos propres recherches sur le Golden Mile situent la référence globale du secteur à près de 5 800 €/m², tandis que le foncier pour villas en front de mer oscille entre 15 000 et 25 000 €/m², avec quelques ventes d'actifs d'exception documentées atteignant 30 000 à 44 000 €/m² — des données que nous vérifions de manière indépendante plutôt que de les reprendre d'une source unique, et que nous maintenons rigoureusement cohérentes sur l'ensemble de notre site.

Fuengirola a franchi le seuil des 4 300 €/m² en 2025 après une hausse de 18,8 %, et la Golf Valley de Nueva Andalucía a atteint un sommet historique rapporté proche de 5 600 €/m² — deux indicateurs montrant que la pression sur les prix ne se limite plus aux seules adresses prime traditionnelles. Pour une analyse détaillée par localisation, consultez nos pages dédiées à Marbella, Estepona, Benahavís et Sotogrande, chacune alimentée par des sources indépendantes et confrontée à sa propre grille de sous-marchés.

Les données notariales pour les premiers mois de 2026 (janvier–mai) dressent déjà un panorama bien plus précis qu'une simple moyenne agrégée : Estepona enregistre la plus forte progression, Benahavís suit de près, tandis que Marbella — déjà la plus onéreuse des trois — affiche la progression en pourcentage la plus mesurée, ce qui est compatible avec le comportement que l'on pourrait attendre d'un marché approchant un plafond de prix dans ses secteurs les plus densément bâtis.

Cette répartition témoigne d'une diversification authentique qui ne dépend d'aucun passeport en particulier — un facteur de résilience structurelle fréquemment mis en avant par les analystes pour expliquer pourquoi le segment prime a mieux résisté aux récents cycles de taux d'intérêt mondiaux que la plupart des autres marchés côtiers européens. La démographie propre à Marbella corrobore cette dynamique : le nombre de résidents étrangers y atteignait environ 63 000 fin 2025, et parmi les nouveaux résidents enregistrés cette année-là, l'écrasante majorité — de l'ordre de 9 sur 10 — était de nationalité étrangère.

¹ Pure Living Properties, Rapport de marché 2025–2026, Triangle d'Or (Marbella, Benahavís, Estepona). ² idealista/news, avril 2025 — part de la province de Málaga dans l'offre nationale espagnole de biens supérieurs à 2,5 M€. ³ Enquête sur les intentions d'achat des acquéreurs de prestige à Málaga, citée par idealista/news ; le solde se répartissant entre investissement locatif et autres usages.

L'origine des acquéreurs reste majoritairement européenne sans s'y cantonner — environ 64 % des acheteurs du segment haut de gamme à Málaga proviennent de l'UE, tandis que l'Amérique du Nord en représente environ 21 %, une part en constante progression parallèlement à l'augmentation marquée de la communauté de résidents américains locaux.

L'aéroport de Málaga a enregistré son année la plus active en 2025 avec 26,76 millions de passagers accueillis — contre 24,92 millions en 2024, soit plus d'un tiers au-dessus de son record pré-pandémique de 2019. Le trafic international a représenté à lui seul 22,3 millions de voyageurs, en hausse de 7,8 %. C'est précisément l'infrastructure de connectivité indispensable à un marché de résidences secondaires, et celle-ci n'a cessé de s'étoffer en 2025. À l'inverse, le nombre total de visiteurs sur la Costa del Sol a légèrement fléchi — en retrait d'environ 1,1 %, une hausse modérée de 0,4 % du tourisme international ayant été compensée par une baisse du tourisme domestique espagnol. Ces deux indicateurs ne sont pas contradictoires : ils décrivent un marché international hautement connecté qui renforce son caractère cosmopolite, plutôt qu'une région perdant de son attractivité.

le dispositif espagnol de titre de séjour accordé aux investisseurs (autorización de residencia para inversores, dit « Golden Visa ») a été formellement abrogé le 3 avril 2025 — l'achat d'un bien immobilier, quel qu'en soit le montant, ne confère plus de droit de séjour automatique. Il s'agit d'une modification législative effective et en vigueur. L'acquisition immobilière demeure en principe ouverte aux acquéreurs étrangers, sous réserve des règles applicables et des autorisations administratives éventuellement requises dans certaines zones ; seule la passerelle automatique vers un titre de séjour a pris fin, non le droit d'acheter. Les acquéreurs souhaitant s'établir en Espagne doivent désormais recourir à d'autres voies légales — consultez notre Guide des titres de séjour pour connaître les options actuelles.

Par ailleurs, en janvier 2025, le gouvernement espagnol a évoqué une proposition de taxe pouvant atteindre 100 % sur les acquisitions résidentielles réalisées par des non-résidents hors UE. Cette mesure n'a pas force de loi. Il ne s'agit que d'une proposition qui nécessiterait une approbation parlementaire complète ainsi qu'une date d'entrée en vigueur formellement définie avant toute application, et elle n'a pas progressé à la date de ce rapport. Nous la mentionnons car les acheteurs nous interrogent régulièrement à ce sujet, et non parce qu'elle affecte actuellement une transaction — nous actualiserons cette page en cas d'évolution législative.

Les données sectorielles recensent plus de 300 programmes en cours de développement à Marbella, Estepona, Benahavís et sur la commune voisine de Mijas, allant d'appartements d'entrée de gamme à Estepona à partir de 250 000 € jusqu'à des résidences ultra-luxe sous enseigne hôtelière (branded residences) dépassant 10 M€ sur le Golden Mile. Estepona concentre le plus grand nombre de chantiers actifs — ce qui concorde avec nos analyses directes sur le terrain : c'est le secteur disposant de véritables réserves foncières constructibles, contrairement aux adresses prime de Marbella qui affichent une saturation quasi complète. Découvrez l'état actuel de l'offre sur notre page dédiée aux programmes neufs.

Les rendements locatifs bruts en courte durée dans les secteurs touristiques prime sont couramment présentés entre 5 et 9 %, les adresses proches des ports de plaisance comme Puerto Banús et les zones de golf telles que Nueva Andalucía se situant dans le haut de cette fourchette. Les loyers longue durée à l'échelle de la province s'élevaient en moyenne à environ 14,50 €/m²/mois en 2024 (+6,6 % sur un an), Marbella atteignant quant à elle près de 18,20 €/m²/mois — le troisième loyer longue durée le plus élevé de toute l'Espagne. L'écart avec le rendement net réel constitue souvent l'aspect occulté : une gestion locative complète absorbe généralement 20 à 25 % des revenus bruts, l'impôt espagnol sur le revenu des non-résidents (Impuesto sobre la Renta de no Residentes, IRNR) s'élève à 19 % pour les contribuables résidents de l'UE/EEE et à 24 % pour ceux qui résident hors EEE, auxquels s'ajoutent la taxe foncière (IBI - Impuesto sobre Bienes Inmuebles), les charges de copropriété, les assurances et des périodes réalistes de vacance locative avant d'obtenir un rendement net effectif. Toute estimation ne détaillant pas rigoureusement ces déductions ne vous donne pas une vision fidèle de la réalité.

Le « Triangle d'Or » formé par Marbella, Estepona et Benahavís a enregistré environ 2 339 transactions au premier trimestre 2025 — soit environ 9 % de moins que le record historique du T1 2022 (2 581 ventes), mais cela reste l'un des trimestres d'ouverture les plus dynamiques jamais observés, très au-dessus des moyennes antérieures à 2022. Ce marché s'est très légèrement stabilisé par rapport à son sommet absolu, sans que les données disponibles permettent à ce stade de conclure à un ralentissement structurel — affichant trois années consécutives d'activité robuste, 2025 établissant même un record provincial historique de transactions alors que le Triangle d'Or se maintient juste en deçà de son propre zénith.

Deux marchés distincts : Rareté vs Élasticité de l'offre

La progression de +11 % enregistrée depuis le début de l'année à Estepona n'est pas simplement « plus vigoureuse » que celle de +7,7 % à Marbella — elle traduit une dynamique de marché de nature différente. Les emplacements prime de Marbella sont quasiment saturés ; il n'y reste que très peu de terrains pour absorber la demande, de sorte que la pression sur les prix se répercute mécaniquement à la hausse. Estepona dispose encore d'une importante capacité de développement — concentrant le plus grand volume de projets en cours sur la côte —, ce qui signifie qu'une part de sa croissance plus rapide reflète un marché où l'offre peut encore s'adapter, et non un simple emballement irrationnel. La question clé pour un investisseur n'est pas « où les prix augmentent-ils le plus vite ? », mais « où l'offre peut-elle répondre à la demande, et où en est-elle totalement incapable ? ».

Notre analyse qualitative, élaborée à partir des données de prix et des programmes neufs présentées dans ce rapport — et non à partir d'un ensemble de données distinct.

Le plafond de Marbella : pourquoi les pourcentages de croissance peuvent induire en erreur

La progression en pourcentage plus modérée de Marbella ne signifie nullement une création de valeur inférieure — il s'agit avant tout d'une réalité arithmétique. Une propriété à 10 000 €/m² qui progresse de 5 % gagne 500 €/m² en valeur absolue. Une propriété à 4 000 €/m² qui augmente de 10 % ne gagne que 400 €/m². À mesure qu'un marché devient plus onéreux, le maintien de pourcentages élevés devient mathématiquement plus complexe, même si la valeur nette créée continue de progresser. Hiérarchiser les marchés uniquement selon leur taux de croissance brut peut conduire à une mauvaise allocation du capital — cela favorise les marchés abordables en mouvement au détriment de ceux qui génèrent le plus de valeur intrinsèque.

Pourquoi le prix au m² ne reflète pas toute la réalité sur le très haut de gamme

Une moyenne lissée en €/m² suppose une interchangeabilité qui disparaît totalement dès lors que l'on compare une villa construite il y a 20 ans à un bien neuf avec vue sur mer, prestations hôtelières haut de gamme et normes énergétiques actuelles. Sur l'ensemble du littoral, les prix affichés dans le neuf dépassent d'environ 20 % ou plus ceux de l'ancien (une estimation sectorielle situe le neuf à près de 4 180 €/m² contre 3 400 €/m² pour l'ancien), et les résidences sous enseigne de prestige présentent une surcote supplémentaire observée de 10 à 30 % par rapport à un programme neuf équivalent sans marque, selon l'opérateur et la rareté. Les biens achetés sur plan lors du lancement sont généralement valorisés 12 à 20 % en dessous de leur valeur prévisionnelle à la livraison — ce qui traduit moins une inefficacité du marché que la rémunération du risque de construction et de la durée du projet. En conclusion : deux biens au « même » prix au m² dans le même code postal peuvent constituer des actifs fondamentalement différents, et non des produits substituables.

Qui habite réellement les logements achetés ?

Acheteur étranger, résident étranger et propriétaire étranger de résidence secondaire constituent trois profils distincts, et les chiffres de ce rapport démontrent pourquoi cette nuance est primordiale. Environ 57 % des acquéreurs de prestige à Málaga achètent au titre de résidence secondaire contre 29 % au titre de résidence principale — ce qui signifie que la majorité des transactions n'introduit pas un résident permanent, mais un occupant à temps partiel, avec toutes les répercussions que cela implique sur la demande locative, les cycles d'occupation saisonniers et l'économie de services qui accompagne ces résidences d'agrément. Dans le même temps, la population de résidents permanents étrangers à Marbella croît à un rythme tel que 9 nouveaux résidents enregistrés sur 10 en 2025 étaient de nationalité étrangère. Ces deux réalités coexistent : un marché qui attire des capitaux pour un usage partiel et une ville qui absorbe une réelle croissance démographique permanente, simultanément et dans les mêmes quartiers.

De destination touristique à pôle résidentiel international

Les statistiques aéroportuaires méritent une attention bien plus grande qu'une simple note sur les infrastructures. Le trafic de passagers a atteint le chiffre record de 26,76 millions en 2025 tandis que la fréquentation touristique globale s'est légèrement tassée — une hausse modérée du tourisme international ayant été gommée par le repli du tourisme espagnol. Mises en perspective avec la croissance démographique, la diversité des nationalités acquéreuses et la ventilation entre résidence principale et secondaire, ces données confirment la transition d'un littoral qui dépend de moins en moins du tourisme balnéaire saisonnier pour s'ancrer structurellement autour de résidents internationaux, de propriétaires à temps partiel et de patrimoines mobiles — un profil de demande fondamentalement différent d'une simple station balnéaire tributaire du volume annuel de vacanciers. Nous attendons des données complémentaires (taux d'inscription dans les écoles internationales, capacité hospitalière privée, adoption des titres de séjour pour télétravail) pour qualifier cette évolution de structurellement acquise, mais la tendance dessinée par les données actuelles est suffisamment nette pour être soulignée.

Liquidité : ce que nous savons précisément

Une plus-value sans liquidité constitue une thèse d'investissement bien plus fragile qu'une valorisation adossée à un marché liquide, et c'est le seul domaine où nous ne pouvons vous fournir de chiffres indiscutables — les données publiées et fiables sur les délais de vente ou les baisses de prix pour ce segment spécifique n'existent pas sous une forme suffisamment rigoureuse pour être citées, et nous préférons vous le dire en toute transparence plutôt que d'avancer un chiffre sans fondement. Ce que nous pouvons observer : plusieurs agences suivant le marché constatent que les processus de décision se sont allongés et que les négociations sont devenues plus complexes à partir du T2 2025, alors même que les prix affichés continuaient de monter — le signe d'un marché plus sélectif et moins instantanément liquide aux niveaux de prix actuels. La question « en combien de temps pourrais-je réellement revendre ce bien ? » doit être posée au cas par cas pour un bien précis, et aucun rapport publié sur la Costa del Sol ne peut y répondre de manière globale avec des données empiriques fiables.

Où se reporte la demande excédentaire de Marbella ?

À mesure que les adresses prime de Marbella se raréfient et atteignent des sommets tarifaires, la question cruciale est de savoir où se réoriente la demande — et non de savoir si Marbella est « saturée », ce qui n'est pas le cas. Parmi les secteurs étudiés dans ce rapport, les faits pointent vers Estepona et, de manière plus ciblée, Benahavís : Estepona combine la plus forte croissance des prix depuis le début de l'année avec le plus important volume de nouveaux projets, précisément les caractéristiques d'un corridor d'expansion naturel et non d'un micro-marché isolé. Benahavís présente une dynamique inverse — une forte tension sur les prix avec un foncier délibérément préservé par son modèle de domaines fermés et sécurisés, ce qui s'apparente davantage à une rareté mitoyenne qu'à un simple report. Nous évitons délibérément d'extrapoler cette analyse à des localisations non étudiées de manière autonome sur ce site (comme Mijas ou Fuengirola), ce qui nécessiterait une phase de recherche dédiée avant de formuler des conclusions chiffrées.