Informe del Mercado Inmobiliario de la Costa del Sol 2026

2025 fue el año con mayor volumen de transacciones inmobiliarias registrado en la historia de la provincia de Málaga, y el segmento prime de la Costa del Sol —desde la Milla de Oro de Marbella hasta Sotogrande— volvió a superar el rendimiento del mercado general. A continuación se presentan los datos oficiales publicados, con sus fuentes y fechas correspondientes, al margen de argumentarios comerciales.

¹ Vivienda de segunda mano, provincia de Málaga, media del ejercicio 2025 completo (idealista/news). Constituye una referencia para el conjunto provincial, no una cifra representativa de Marbella ni del segmento prime; consúltese el desglose por municipios a continuación. ² Incremento interanual acumulado hasta agosto de 2025, idealista/news; incremento acumulado superior al 30% desde 2023. ³ Cómputo total de compraventas formalizadas mediante escritura pública (Escritura Pública) en 2025 en la provincia de Málaga (informes del sector basados en datos del Notariado y del Colegio de Registradores). ⁴ Período de doce meses cerrado en agosto de 2025, datos notariales: la mayor cuota de compradores extranjeros de cualquier municipio de la provincia, reportada de forma independiente por múltiples agencias de Benahavís a partir de las mismas fuentes notariales.

La media provincial de Málaga (~3.800 €/m²) sirve como indicador general, pero engloba realidades tan dispares como apartamentos de interior en Málaga capital y villas en primera línea de la Milla de Oro; no refleja en absoluto Marbella y menos aún el segmento prime. Marbella ciudad cerró 2025 con una media de 5.258 €/m² y la vecina Benahavís en 5.205 €/m² (idealista, agosto de 2025), cifras que se incrementan sustancialmente al aislar cada una de sus microzonas. En Marbella la dispersión es notable: nuestro análisis de la Milla de Oro sitúa el precio base del distrito en el entorno de los 5.800 €/m², con parcelas para villas en primera línea entre 15.000 y 25.000 €/m² y un número selecto de transacciones de activos singulares documentadas entre 30.000 y 44.000 €/m², datos que contrastamos de manera independiente sin depender de una única fuente y que mantenemos con rigor metodológico en todo este portal.

Fuengirola superó los 4.300 €/m² en 2025 tras un avance del 18,8%, y el Valle del Golf de Nueva Andalucía alcanzó un máximo histórico reportado próximo a los 5.600 €/m², indicadores que apuntan claramente a que la tensión de precios no se limita a las ubicaciones prime tradicionales. Para un análisis pormenorizado por ubicación, consulte nuestras secciones específicas sobre Marbella, Estepona, Benahavís y Sotogrande, cada una con datos contrastados frente a su propia matriz de submunicipios.

Las estadísticas notariales correspondientes a los primeros meses de 2026 (enero-mayo) muestran un panorama más revelador que una cifra promedio agregada: Estepona lidera el crecimiento, Benahavís le sigue de cerca y Marbella —siendo ya la más cotizada de las tres— avanza a un ritmo porcentual más moderado, comportamiento previsible en un mercado que roza techos de valoración en sus ubicaciones más consolidadas.

La demanda presenta una diversificación real y no depende de una sola nacionalidad, factor de resiliencia estructural que explica por qué el segmento prime ha resistido los últimos ciclos de tipos de interés con mayor solidez que la mayoría de mercados residenciales costeros en Europa. El censo de Marbella refleja la misma dinámica: la población extranjera empadronada rozó los 63.000 habitantes al cierre de 2025, y de las nuevas altas censales de ese año, la gran mayoría —en torno a 9 de cada 10— correspondieron a ciudadanos no españoles.

¹ Pure Living Properties, Informe de Mercado 2025–2026, Triángulo de Oro (Marbella, Benahavís, Estepona). ² idealista/news, abril de 2025: cuota de la provincia de Málaga sobre la oferta total española de inmuebles con precio superior a 2,5 M€. ³ Encuesta de intención de compra a adquirentes de vivienda de lujo en Málaga, citada por idealista/news; el porcentaje restante se reparte entre inversión pura y otros usos patrimoniales.

El origen del inversor es mayoritariamente europeo aunque con una creciente diversificación global: en torno al 64% de los compradores de lujo en Málaga proceden de la UE, mientras que Norteamérica representa ya cerca del 21%, cuota que avanza en paralelo al incremento de la comunidad residente estadounidense en la zona.

El Aeropuerto de Málaga-Costa del Sol registró en 2025 el ejercicio de mayor actividad de su historia, con 26,76 millones de pasajeros (frente a los 24,92 millones de 2024 y más de un tercio por encima del máximo prepandemia de 2019). El tráfico internacional alcanzó los 22,3 millones de viajeros (+7,8%). Esta red de conectividad resulta fundamental para un mercado de segunda residencia y no ha dejado de expandirse. En contraste, la afluencia turística global a la Costa del Sol experimentó un ligero retroceso del 1,1%, al no compensar el modesto incremento del 0,4% en turismo internacional la caída del turismo nacional español. Ambos datos no son contradictorios: describen un enclave internacional de alta conectividad que afianza progresivamente su perfil transnacional.

La autorización de residencia para inversores vinculada a la adquisición de bienes inmuebles, prevista en la Ley 14/2013, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, dejó de estar disponible con efectos de 3 de abril de 2025; la adquisición de bienes inmuebles, con independencia de su importe, ha dejado de otorgar un derecho automático de residencia. Con carácter general, la adquisición de inmuebles en España sigue siendo posible para compradores de cualquier nacionalidad, sin perjuicio de las restricciones sectoriales o territoriales que puedan resultar aplicables: ha dejado de existir la vía de visado o autorización de residencia vinculada automáticamente a la inversión inmobiliaria, pero no la capacidad jurídica general para adquirir bienes inmuebles en España. Los inversores que deseen fijar su residencia en España disponen de vías alternativas; consulte nuestra Guía de Residencia para examinar las opciones vigentes.

Por otra parte, en enero de 2025 el Gobierno de España planteó una propuesta técnica para un gravamen de hasta el 100% sobre adquisiciones residenciales realizadas por no residentes extracomunitarios. Dicha medida no constituye legislación vigente. Se trata de una propuesta que requeriría tramitación parlamentaria completa, votación y publicación oficial para surtir efectos, sin que haya experimentado avances formales a la fecha de este informe. Lo señalamos por ser objeto recurrente de consulta entre inversores, no porque altere el marco transaccional actual; actualizaremos esta sección en caso de novedad legislativa.

Los registros del sector contabilizan más de 300 promociones activas entre Marbella, Estepona, Benahavís y la vecina Mijas, con una tipología que abarca desde apartamentos de obra nueva en Estepona a partir de unos 250.000 € hasta branded residences de ultralujo por encima de los 10 M€ en la Milla de Oro. Estepona concentra el mayor volumen de proyectos en desarrollo, en consonancia con la disponibilidad real de suelo urbanizable, a diferencia de los núcleos prime consolidados de Marbella donde el suelo disponible es sumamente escaso. Puede examinar la oferta completa en nuestra sección de promociones de obra nueva.

Las rentabilidades brutas del arrendamiento de temporada (artículo 3 de la LAU) o, cuando proceda, del alquiler de vivienda de uso turístico conforme a la normativa autonómica aplicable en códigos postales de alta demanda turística suelen situarse entre el 5% y el 9%, alcanzando los rangos superiores en ubicaciones junto a marinas como Puerto Banús y en el entorno del golf en Nueva Andalucía. En arrendamiento de larga estancia, la renta media provincial se situó en torno a 14,50 €/m²/mes en 2024 (+6,6% interanual), mientras que Marbella alcanzó aproximadamente 18,20 €/m²/mes, el tercer precio de alquiler más elevado de España. La diferencia fundamental radica en el paso del rendimiento bruto al neto: la gestión integral de alquileres suele absorber entre el 20% y el 25% de los ingresos brutos; El Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), aplicado a las rentas derivadas del arrendamiento de inmuebles es del 19% para contribuyentes fiscalmente residentes en la UE, Islandia, Noruega o Liechtenstein, y del 24% en los demás casos, sujeto a la normativa aplicable; a lo que se suman el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), las cuotas de comunidad ordinarias y extraordinarias, los seguros patrimoniales y los períodos realistas de desocupación. Cualquier análisis financiero que prescinda de estas deducciones no refleja la rentabilidad real neta de la inversión.

El «Triángulo de Oro» (Marbella, Estepona y Benahavís) formalizó aproximadamente 2.339 transmisiones en el primer trimestre de 2025, situándose apenas un 9% por debajo del récord histórico del T1 de 2022 (2.581 compraventas), manteniéndose como uno de los arranques de año más sólidos registrados y muy por encima de las medias prepandemia. El mercado muestra una ligera estabilización respecto a su cénit absoluto tras tres años ininterrumpidos de alta liquidez, alcanzando la provincia de Málaga en su conjunto un récord histórico de transacciones en 2025 mientras el Triángulo de Oro se mantiene en cotas inmediatamente adyacentes a sus máximos.

Dos Dinámicas Diferenciadas: Escasez Estructural frente a Elasticidad de Oferta

El incremento del +11% registrado en Estepona en lo que va de año no responde únicamente a una mayor demanda que el +7,7% de Marbella: obedece a factores estructurales distintos. Las microzonas prime de Marbella están prácticamente consolidadas desde el punto de vista urbanístico, con una oferta de suelo muy limitada para absorber nueva demanda, lo que canaliza la presión compradora de forma directa sobre el precio unitario. Estepona cuenta con capacidad de desarrollo y concentra la mayor cartera de promociones activas de la costa, permitiendo una respuesta elástica de la oferta. La cuestión inversora determinante no es «dónde suben más rápido los precios sobre el papel», sino «dónde puede expandirse la oferta y dónde existe una barrera física y urbanística infranqueable».

Valoración cualitativa elaborada a partir de los datos de precios y desarrollo urbanístico expuestos a lo largo de este informe.

El Techo de Marbella: Por Qué el Porcentaje Puede Distorsionar

Un crecimiento porcentual más moderado en Marbella no implica menor generación neta de valor: es una cuestión de base matemática. Un inmueble de 10.000 €/m² que se revaloriza un 5% añade 500 €/m² en valor absoluto. Un activo de 4.000 €/m² con una subida del 10% genera 400 €/m². A medida que los activos alcanzan niveles de precio elevados, mantener tasas porcentuales de dos dígitos resulta aritméticamente más exigente, aun cuando la plusvalía neta absoluta creada continúe siendo superior. Comparar mercados exclusivamente por su tasa porcentual nominal puede inducir a decisiones de inversión erróneas, al primar mercados de menor base sobre aquellos que consolidan mayor valor patrimonial.

Por Qué el Ratio €/m² Exige Matices en el Segmento Alto

El precio medio por m² asume un grado de homogeneidad que pierde validez al comparar una villa de 20 años de antigüedad con una propiedad de obra nueva con vistas al mar, servicios de branded residence y calificación energética contemporánea. En la costa, las promociones de obra nueva cotizan habitualmente con una prima del 20% o superior frente a la segunda mano (las estimaciones del sector sitúan la obra nueva cerca de los 4.180 €/m² frente a ~3.400 €/m² en reventa), y las branded residences incorporan una prima adicional del 10% al 30% respecto a promociones no abanderadas comparables, según operador y grado de exclusividad. Las compras sobre plano en fase inicial suelen cerrar con un descuento del 12% al 20% respecto a su valor proyectado a entrega, reflejando el coste financiero y el riesgo temporal de construcción. En consecuencia, dos activos con idéntico precio por m² dentro del mismo código postal pueden constituir perfiles patrimoniales completamente heterogéneos.

Perfil de Uso de los Inmuebles Adquiridos

Comprador internacional, residente extranjero y titular no residente de segunda residencia constituyen perfiles demográficos diferenciados. Cerca del 57% de los compradores de vivienda de lujo en Málaga adquieren el inmueble como segunda residencia frente al 29% que lo destina a residencia habitual: la mayoría de operaciones no incorporan un habitante a tiempo completo sino un usuario estacional, con el consiguiente impacto en la demanda de alquiler, ocupación y servicios auxiliares. Simultáneamente, el padrón de Marbella evidencia que 9 de cada 10 nuevos empadronados en 2025 fueron de nacionalidad extranjera. Ambas realidades coexisten: atracción de patrimonio no residente y consolidación de residentes habituales de perfil internacional en las mismas zonas residenciales.

De Destino Vacacional a Hub Residencial Internacional

Las cifras aeroportuarias reflejan una transformación de fondo: el tráfico de pasajeros alcanzó un récord de 26,76 millones en 2025, en un contexto en el que el volumen turístico global descendió ligeramente debido al repliegue del visitante nacional frente al avance del turismo internacional. Al cruzarse con el crecimiento del padrón, la diversidad de nacionalidades y la distribución de uso residencial, se observa una transición desde la estacionalidad turística tradicional hacia un modelo residencial permanente o semipermanente vinculado a profesionales con alta movilidad internacional. Si bien se precisan series adicionales de matriculación escolar y uso de sanidad privada para cuantificar su alcance global, los indicadores actuales apuntan a una tendencia de transformación, aunque su alcance global todavía requiere series adicionales.

Condiciones de Liquidez en el Mercado Prime

La revalorización patrimonial sin liquidez representa una tesis de inversión incompleta. En este segmento específico no existen registros públicos normalizados sobre plazos medios de venta (days-on-market) o márgenes de negociación que alcancen el rigor metodológico necesario para ser citados como dato oficial. Sí puede constatarse a través de los operadores del mercado un alargamiento en los procesos de decisión y negociación desde el segundo trimestre de 2025, coexistiendo con el mantenimiento de los precios de oferta. La liquidez de salida debe evaluarse de forma individualizada para cada activo y no a través de generalizaciones estadísticas.

Dirección de la Demanda Adyacente a Marbella

Dada la escasez de suelo en las zonas prime consolidadas de Marbella, la absorción natural de la demanda se orienta hacia Estepona y, de forma más selectiva, Benahavís. Estepona combina el mayor ritmo de revalorización en lo que va de ejercicio con el volumen de obra nueva más amplio de la costa, perfil característico de un corredor receptor de demanda expansiva. Benahavís presenta un patrón diferenciado, con alta presión compradora sobre un modelo urbanístico de baja densidad y urbanizaciones cerradas, operando como enclave adyacente exclusivo más que como desbordamiento periférico. Nuestro análisis se ciñe a las áreas sobre las que disponemos de datos primarios verificados.