Espanjan kiinteistövero-opas ulkomailla asuville ostajille
Kattava opas Espanjan kiinteistöveroihin ei-residenteille: Andalusian kiinteä 7 % ITP, uudiskohteiden 10 % IVA, vuotuinen Modelo 210 IRNR, varallisuusvero ja 3 % ennakonpidätys.
Espanjan kiinteistöverolainsäädännön hahmottaminen ulkomailla asuvana ostajana (ei-residenttinä) edellyttää kolmen erillisen verotusvaiheen ymmärtämistä: hankintavaiheen verot ostohetkellä, vuotuiset ei-residentin veroilmoitukset (Modelo 210) sekä luovutusvoittoveron ennakonpidätys myynnin yhteydessä. Andalusiassa toteutetut alueelliset verouudistukset ovat luoneet Etelä-Euroopan houkuttelevimman veroympäristön luksuskiinteistöjen omistajille.
7 % kiinteä
Varainsiirtovero (ITP – jälleenmyynti)¹
10 % + 1,2 %
ALV (IVA) + leimavero (AJD – uudiskohteet)²
19 % vs 24 %
Modelo 210 IRNR -vero³
3,7 milj. € / 7,4 milj. €
Varallisuusveroton kynnys⁴
¹ Kiinteä 7 % ITP-kanta koko Andalusiassa, joka korvaa pysyvästi aiemmat progressiiviset 8–10 %:n portaat. ² 10 % arvonlisävero (IVA) asuinkäyttöön tarkoitetuissa uudiskohteissa plus 1,2 % alueellinen leimavero (AJD). ³ 19 % nettovoitosta vähennyskelpoisten kulujen jälkeen EU/ETA-alueella asuville; 24 % bruttotuloista EU/ETA-alueen ulkopuolella asuville (ml. UK/USA). ⁴ 100 % alueellinen varallisuusveronalennus Andalusiassa; kansallinen solidaarisuusvero (Impuesto de Solidaridad) soveltuu vain yli 3,7 miljoonan euron osuuteen yksittäiselle omistajalle tai 7,4 miljoonan euron osuuteen yhdessä ostaville pariskunnille.
Huomautus sääntelystä ja luvuista: Espanjan veroasteet, vähennykset ja kynnysarvot muuttuvat alueellisten ja kansallisten asetusten myötä, toisinaan vuosittain. Tämä opas heijastaa nykyistä lainsäädäntöä kirjoitushetkellä — varmista omaan tilanteeseesi sovellettavat yksityiskohdat riippumattomalta espanjalaiselta veroasiantuntijalta (asesor fiscal) ennen minkään toimenpiteen tekemistä.
Vaihe 1: Kaupankäyntikulut
Hankintaverot & kokonaisostomenot
Täydellinen erittely veroista ja kaupanteon kuluista kiinteistöä ostettaessa Andalusiassa.
Ostettaessa luksuskiinteistöä Marbellasta, Esteponasta, Benahavísista tai Sotograndesta lakisääteiset ostoverot määräytyvät sen mukaan, onko kyseessä jälleenmyyntikiinteistö vai uudiskohde:
Vuonna 2021 Andalusian itsehallintoalue poisti aiemmat progressiiviset varainsiirtoveron (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales — ITP) portaat (jotka nousivat jopa 10 %:iin) ja sääti pysyvän kiinteän 7 %:n verokannan kaikille ostohinnoille. Esimerkiksi 3 000 000 euron huvilassa tämä uudistus tuo 75 000 euron välittömän verosäästön verrattuna muihin Espanjan alueisiin.
Uudiskohteen ostosta suoraan rakennuttajalta maksetaan kansallinen 10 % arvonlisävero (IVA) sekä Andalusian alueellinen leimavero (Actos Jurídicos Documentados — AJD) 1,2 %, jolloin lakisääteiset hankintaverot ovat yhteensä 11,2 %. (Liiketiloista tai yhtiöiltä ostetuista rakennustonteista peritään 21 % IVA).
Rahoitushuomautus: Jos hankinta rahoitetaan asuntolainalla, lainakirjan leimaveron (AJD) maksaa pankki eikä ostaja — kuninkaan asetuksen (Real Decreto-ley 17/2018) myötä Espanjan laki määrää pankin verovelvolliseksi asuntolainan leimaverosta marraskuun 2018 jälkeen myönnetyissä lainoissa. Tämä on erillinen kiinteistön kauppakirjan 1,2 % AJD-leimaverosta, jonka ostaja maksaa uudiskohteiden hankinnassa.
Muut kaupantekokulut: Lakisääteisten verojen lisäksi ostajan tulee varata noin 1,5 % – 2,0 % notaaripalkkioihin, kiinteistörekisteröintiin (Registro de la Propiedad), riippumattoman asianajajan palkkioihin (tyypillisesti 1 % + IVA) ja hallinnollisiin kuluihin.
Hankinnan kokonaisbudjetointi
Pääsääntönä ostajan tulee budjetoida sovitun ostohinnan päälle noin 8,5 % – 9,0 % jälleenmyyntikohteissa ja 12,5 % – 13,0 % uudiskohteissa.
Tutustu ostoprosessiin vaihe vaiheelta →Taloudellinen mallinnus
Esimerkkejä hankintakustannuksista (Andalusia 2026)
Realististen kokonaiskustannusten vertailu neljässä luksuskiinteistöjen hintaluokassa.
| Ostohinta | Jälleenmyyntivero (7 % ITP) | Uudiskohdevero (10 % IVA + 1,2 % AJD) | Arvioidut notaari-, rekisteri- ja lakikulut (~1,8 %) | Kokonaiskulut ostohinnan päälle |
|---|---|---|---|---|
| 1 000 000 € | 70 000 € | 112 000 € | ~18 000 € | 88 000 € – 130 000 € (8,8 % – 13,0 %) |
| 2 500 000 € | 175 000 € | 280 000 € | ~40 000 € | 215 000 € – 320 000 € (8,6 % – 12,8 %) |
| 5 000 000 € | 350 000 € | 560 000 € | ~75 000 € | 425 000 € – 635 000 € (8,5 % – 12,7 %) |
| 10 000 000 € | 700 000 € | 1 120 000 € | ~130 000 € | 830 000 € – 1 250 000 € (8,3 % – 12,5 %) |
Nämä luvut olettavat, että ITP lasketaan sovitusta kauppahinnasta. Katso alla oleva Valor de Referencia — todellinen veropohja voi olla korkeampi.
Yksityiskohta, jonka yllä olevat esimerkkilaskelmat olettavat yhteneväksi
Valor de Referencia: Miksi veroa saatetaan periä enemmän kuin maksettu hinta
Alkaen 1. tammikuuta 2022 (lain Ley 11/2021 myötä) Espanjan kiinteistöverotuksen katastriviranomainen (Dirección General del Catastro, Catastro) julkaisee vuosittaisen viitearvon (Valor de Referencia) jokaiselle kiinteistölle alueen notaarivahvistettujen toteutuneiden kauppahintojen perusteella. Jälleenmyynneissä ITP lasketaan korkeamman arvon mukaan: joko sovitun toteutuneen kauppahinnan tai virallisen viitearvon mukaan — ei pelkästään kauppakirjaan (Escritura) kirjatun hinnan perusteella. Yllä olevat esimerkit olettavat näiden kahden arvon vastaavan toisiaan; mikäli kiinteistön viitearvo ylittää sovitun kauppahinnan, todellinen ITP-vero on taulukon lukua korkeampi.
Tämä sääntö koskee jälleenmyyntikiinteistöjä (ITP) sekä perintö- ja lahjaveroa (katso alla) — se ei koske uudiskohteita, joissa arvonlisävero (IVA) lasketaan sopimuksen mukaisesta kauppahinnasta viitearvosta riippumatta.
Viitearvon voi tarkistaa ennen kaupantekoa Catastron virallisesta portaalista, ja viitearvoon tai sen perusteella määräytyvään verotukseen voidaan hakea muutosta toimivaltaiselta veroviranomaiselta (Agencia Estatal de Administración Tributaria / alueellinen veroviranomainen) sovellettavan muutoksenhakumenettelyn mukaisesti, mikäli ostaja katsoo sen ylittävän kiinteistön todellisen markkina-arvon (menettely vaatii asianmukaiset asiantuntijatodisteet). Pyydä asianajajaasi tarkistamaan voimassa oleva viitearvo suhteessa sovittuun kauppahintaan ennen allekirjoitusta — se vaikuttaa suoraan yllä olevan taulukon jälleenmyyntiveron määrään.
Vaihe 2: Juoksevat velvoitteet
Vuotuiset verot ulkomailla asuville omistajille (Modelo 210 & IBI)
Kaikki ulkomailla asuvat kiinteistönomistajat Espanjassa ovat lain mukaan velvollisia antamaan vuosittaisen ei-residentin tuloveroilmoituksen (Impuesto sobre la Renta de No Residentes — IRNR) lomakkeella Modelo 210, vaikka kiinteistö ei tuottaisi lainkaan vuokratuloa.
Laskennallinen tulovero (Renta Imputada)
Espanja verottaa ei-residenttejä kakkosasunnon omistamisen laskennallisesta taloudellisesta edusta. Veropohja on 1,1 % (tai 2 %, jos arvoa ei ole päivitetty 10 vuoteen) kiinteistön virallisesta verotusarvosta (Valor Catastral), josta verotetaan:
- • 19 % EU- / ETA-alueella verovelvollisille
- • 24 % EU- tai ETA-alueen ulkopuolella asuville, kuten Yhdistyneessä kuningaskunnassa tai Yhdysvalloissa asuville; Sveitsin asema on arvioitava erikseen sovellettavan Espanjan lain ja verosopimuksen perusteella.
Ilmoitusmääräaika: Seuraavan kalenterivuoden joulukuun 31. päivään mennessä.
Vuokratulovero
Jos kiinteistöä vuokrataan ulos (pitkäaikaisesti tai turistilomavuokrauksena), veroilmoitukset on annettava neljännesvuosittain:
- • EU/ETA-alueella asuvat: 19 % nettovoitosta (ylläpito-, hallinnointi-, asuntolainan korko- ja käyttökulut ovat täysimääräisesti vähennyskelpoisia).
- • EU/ETA-alueen ulkopuoliset (ml. UK/USA): 24 % kiinteä vero bruttovuokratulosta (kuluja ei saa vähentää).
Ilmoitusmääräaika: Huhtikuun, heinäkuun, lokakuun ja tammikuun 20. päivään mennessä.
Paikalliset kunnallisverot: IBI & Basura
Kansallisista IRNR-ilmoituksista erillään omistajat maksavat vuosittaista kunnallista kiinteistöveroa (Impuesto sobre Bienes Inmuebles — IBI) suoraan kunnalle (tai Málagan maakunnan Patronato de Recaudación Provincial -virastolle). IBI on yleensä 0,4 % – 1,1 % verotusarvosta (Valor Catastral, tyypillisesti 800 € – 3 500 €/v luksushuviloissa). Pieni vuotuinen jätemaksu (Tasa de Basura, noin 100–300 €/v) laskutetaan samanaikaisesti.
Andalusian 100 % varallisuusverovapaus & kansallinen solidaarisuusvero
Alueellisen verolainsäädännön nojalla Andalusian itsehallintoalue myöntää 100 % veronalennuksen (bonificación del 100%) tavanomaisesta alueellisesta varallisuusverosta (Impuesto sobre el Patrimonio).
Kansallisen suurten varallisuuksien väliaikaisen solidaarisuusveron (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas) soveltuminen on arvioitava verovelvolliskohtaisesti; 3,7 miljoonan euron määrä ei muodosta yleistä tai kaikissa tilanteissa sovellettavaa verovapaata kynnystä. (3 000 000 € lakisääteinen pohja + 700 000 € henkilökohtainen perusvähennys).
Yhteisomistus arvioidaan lähtökohtaisesti kummankin omistajan oman verotettavan nettovarallisuuden perusteella. Puolisoiden yhteenlaskettua 7,4 miljoonan euron verovapaata kynnystä ei tule esittää automaattisena lakisääteisenä sääntönä. ennen kuin kansallinen solidaarisuusvero soveltuu.
Lainan vähennyskelpoisuus: Yli 3,7 miljoonan tai 7,4 miljoonan euron kohteissa pankkirahoitus ja asuntolainat pienentävät suoraan verotettavaa nettovarallisuuspohjaa, tarjoten tehokkaan rakenteellisen työkalun varakkaille kansainvälisille ostajille.
Vaihe 3: Irtautumisstrategia
Myyntiverot & 3 % luovutusvoittoveron ennakonpidätys (Modelo 211)
Kun ulkomailla asuva omistaja myy kiinteistön Espanjassa, Espanjan verolaki asettaa tiukan suojamekanismin luovutusvoittoverojen suorittamisen varmistamiseksi:
Pakollinen 3 % notaaripidätys (Retención del 3%)
Ei-residenttien tuloverolain artiklan 25 nojalla Ostajan on ei-residentin myyjän luovutuksessa pidätettävä 3 % vastikkeesta (retención del 3 %) ja suoritettava se verohallinnolle Modelo 211 -lomakkeella kuukauden kuluessa luovutuksesta; pidätys ei ole 'notaaripidätys'. ja tilittämään sen suoraan verovirastolle (Hacienda) lomakkeella Modelo 211 30 päivän kuluessa.
Määräytyy nettovoiton perusteella: (Myyntihinta – lakikulut ja välityspalkkiot) – (Ostohinta + verot + dokumentoidut perusparannukset).
Jos pidätetty 3 % ylittää todellisen 19 % luovutusvoittoverovelvollisuuden (tai jos myynti oli tappiollinen), Myyjä voi Modelo 210 -lomakkeella hakea liikaa pidätetyn määrän palautusta, jos lopullinen IRNR-vero on pidätystä pienempi tai luovutus on tappiollinen.
Kunnallinen maapohjan arvonnousuvero (Plusvalía municipal / IIVTNU): Luovutuksessa myyjä on yleensä verovelvollinen kunnallisesta maapohjan arvonnousuverosta (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana — IIVTNU), mutta jos myyjä on ei-residentti, ostaja voi joutua lain nojalla veron sijaiseksi ja vastata ilmoittamisesta tai suorittamisesta, joka lasketaan maapohjan verotusarvon noususta omistusaikana. Espanjan nykylain mukaan veroa ei peritä, jos myynti tapahtuu todennettavalla tappiolla.
Oikeudellinen strukturointi
Yksityisomistus vs. yhtiömuotoinen omistaminen
Omistusrakenteiden arviointi omaan loma-asumiseen vs. sijoitussalkkuihin.
Henkilökohtainen omistus
Yksinkertaisin rakenne ilman yhtiön vuotuisia hallintokuluja. Ihanteellinen alle 3,7 miljoonan euron yksityiskoteihin, joissa Andalusian 100 % varallisuusverovapaus soveltuu suoraan yksityishenkilöille.
Espanjalainen S.L. -yhtiö
Suojaava rakenne useiden kiinteistöjen kaupalliseen vuokraustoimintaan. Yhtiöön voi soveltua 25 prosentin yhteisöverokanta, ja liiketoimintaan liittyvät kulut voivat olla vähennyskelpoisia Espanjan yhteisöverolain, dokumentointivaatimusten ja rajoitusten mukaisesti. Espanjan kirjanpito- ja ilmoitusvelvollisuuksien mukaisesti.
Ulkomainen holdingyhtiö / Trust
Kansainvälisten Family Office -toimistojen suosima rakenne sukupolvenvaihdoksia varten. Espanja soveltaa tiukkoja läpivalaisusääntöjä (Art. 314 LMV), mikä edellyttää asiantuntevaa kansainvälistä veroneuvontaa.
Vaihe 4: Sukupolvenvaihdoksen suunnittelu
Espanjan kiinteistön perintö- ja lahjavero
Veromekaniikka edellä mainitun omistussuunnittelun takana — mitä tapahtuu, kun Espanjassa sijaitseva kiinteistö siirtyy seuraavalle sukupolvelle lahjana tai perintönä.
Perintö- ja lahjavero (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones)
Espanja perii perintöveroa sen alueella sijaitsevasta varallisuudesta riippumatta vainajan tai perillisen asuinpaikasta, joten espanjalainen kiinteistö kuuluu Espanjan verotuksen piiriin, vaikka kumpikaan osapuoli ei asuisi maassa. Valtion tason veroasteet ovat progressiivisia ja voivat nousta yli 30 %:iin ennen alueellisia huojennuksia — mutta Andalusia soveltaa yhtä Espanjan edullisimmista järjestelmistä: 1 000 000 euron vähennys veropohjasta perillistä kohden sekä 99 % veronalennus sen ylittävästä osasta aviopuolisoille, rintaperillisille ja vanhemmille (ryhmät I & II). Käytännössä tämä laskee tyypillisen vanhemmilta lapsille siirtyvän perinnön veron lähelle nollaa Andalusiassa.
Veropohjassa käytetään samaa Valor de Referencia -mekanismia kuin edellä — joko kiinteistön ilmoitetusta arvosta tai sen virallisesta viitearvosta korkeampaa. EU:n ulkopuolisten perillisten oikeus soveltaa Andalusian alueellista huojennusta valtion perusasteikon sijaan on ollut esillä EU:n syrjimättömyysratkaisujen pohjalta; tämä on rajat ylittävä yksityiskohta, joka riippuu perillisen kansalaisuudesta ja asuinpaikasta ja vaatii riippumatonta oikeudellista neuvontaa.
Lahjavero (Impuesto de Donaciones)
Espanjalaisen kiinteistön luovutuksia elinaikana — kuten huvilan lahjoittamista lapselle testamentin sijaan — verotetaan saman perintö- ja lahjaverolain nojalla, ja valtion veroasteet vaihtelevat noin 7,65 %:sta 34 %:iin ennen alueellisia vähennyksiä. Andalusiassa puolisoiden, jälkeläisten ja vanhempien välisiin lahjoituksiin voi tietyin muodollisin ja aineellisin edellytyksin soveltua 99 %:n bonificación (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones); tarkka vähennys ja alennus riippuvat edunsaajaryhmästä ja voimassa olevasta sääntelystä, eikä 1 miljoonan euron perintöveron vähennystä tule esittää yleisenä lahjaveroa koskevana vähennyksenä.
Lahjavero määrätään siinä itsehallintoalueessa, jossa kiinteistö sijaitsee, ja se ilmoitetaan lomakkeella Modelo 651. Se, onko elinaikainen lahjoitus vai testamentti verotuksellisesti järkevämpi vaihtoehto, riippuu lahjoittajan ja vastaanottajan asuinpaikasta, kansalaisuudesta ja kokonaisvarallisuudesta — asia, joka tulee ratkaista riippumattoman vero- ja perintöoikeuden asiantuntijan kanssa.
EU:n perintöasetus (650/2012) antaa myös monille ulkomaalaisille mahdollisuuden valita oman kansallisen lakinsa soveltamisen Espanjan lakiosajärjestelmän sijasta — tämä valinta on tehtävä nimenomaisesti testamentissa ja siitä kannattaa keskustella kansainvälisen perintöjuristin kanssa hyvissä ajoin.
Lataa vuoden 2026 ei-residentin vero- ja kululaskelmapohja
ITP vs. IVA -erittelyt, Modelo 210 -kaavat ja varallisuusveron rajat (PDF).
Tarvitsetko opastusta hankintasi strukturoinnissa?
Daniel Herovic voi käydä kanssasi läpi, miten nämä veromekanismit soveltuvat juuri sinun kauppaasi, ja ohjata sinut riippumattomalle espanjalaiselle veroasiantuntijalle (asesor fiscal) virallista rakenne- ja verosopimusneuvontaa varten.
Vero- ja lakitietoa
Usein kysytyt kysymykset
Ostajan oikeudellisen prosessin seuraavat vaiheet
Private Access
Have Questions or a Specific Property in Mind?
We have access to off-market listings and pre-launch developments not published online. Let us find your perfect property.