Hyresavkastning & ROI-analys, Marbella & Costa del Sol

Hur hyresavkastningen varierar i Marbella, Estepona, Benahavís och Sotogrande, och hur vi modellerar ROI för investeringsköpare.

Bruttohyresavkastning säger nästan ingenting på egen hand. Det som räknas är uppnåelig hyra i förhållande till faktiskt inköpspris, verklig beläggning, faktiska avdrag — och huruvida den uthyrningsstrategi du föreställer dig faktiskt är juridiskt tillåten för fastigheten.

5–9%

Illustrativt intervall för bruttoavkastning¹

15–30%

Typisk förvaltningsavgift²

365 dagar

Inte ett realistiskt antagande om beläggning³

Brutto → Netto

Vår modell går bortom den nominella avkastningen⁴

¹ Illustrativt modelleringsintervall för turisttäta premiumområden, före kostnader och skatt — faktisk uppnåelig avkastning är specifik för fastighet och strategi. ² Typiskt intervall för förvaltningsavgifter vid korttidsuthyrning bland leverantörer på Costa del Sol, debiterat på brutto- eller nettointäkt beroende på operatör. ³ Beläggningsgraden varierar beroende på säsong och läge; vi modellerar utifrån realistiska säsongsmönster, inte ett teoretiskt fullbokat år. ⁴ Se räkneexemplet och metodiken nedan.

Område för område

Var avkastningen faktiskt genereras

Samma nominella intervall döljer vitt skilda förutsättningar beroende på var fastigheten ligger — och vad du faktiskt optimerar för.

Illustrativt avkastningsspektrum (skala 3–9 %)

Golden Mile / Puerto Banús3–5%
Nueva Andalucía (Golf Valley)4–6%
Estepona / New Golden Mile5–8%
Benahavís (La Zagaleta / La Quinta)3–5%
Sotogrande4–6%

Endast illustrativa intervall — faktisk avkastning beror på den specifika fastigheten, uthyrningsstrategi, förvärvspris och regulatorisk status.

Lägre direktavkastning, högre kapitalvärde

Marbella — Golden Mile & Puerto Banús

  • Ingångspris: Mycket högt
  • Efterfrågan: Mycket stark, bred köparbas
  • Säsongsvariation: Måttlig — stark helårsbas, markant sommartopp
  • Kapitalbevarande: Utmärkt

Bäst för: förmögenhetsbevarande och eget nyttjande, inte nominell direktavkastning.

Högre direktavkastning, större potential

Estepona — New Golden Mile

  • Ingångspris: Lägre
  • Tillväxt: Stark, aktiv nyproduktionsmarknad
  • Utbud: Betydande tillskott av nyproduktion tillkommer fortfarande
  • Värdeökning: Större del av avkastningen kvarstår framåt, inte redan inprisad

Bäst för: tillväxt kombinerat med intäkter, för köpare som är bekväma med ett område i utveckling.

En annorlunda hyresgästprofil

Nueva Andalucía — Golf Valley

  • Ingångspris: Medelhögt
  • Efterfrågan: Golfdriven, längre genomsnittliga vistelser
  • Säsongsvariation: Jämnare under mellansäsongerna jämfört med strandlägen

Bäst för: balanserade intäkter från en hyresgästbas som inte primärt söker strandhelger.

Direktavkastning är inte målet

Benahavís — La Zagaleta, El Madroñal & La Quinta

  • Ingångspris: Mycket högt, områden med extremt låg exploateringsgrad
  • Efterfrågan: Smal, köparbas inom det högsta förmögenhetssegmentet
  • Likviditet: Lägre — längre försäljningstider, färre jämförbara transaktioner

Bäst för: avskildhet och tomtbrist i första hand. För denna köparprofil är hyresintäkter oftast sekundära i förhållande till personligt nyttjande och kapitalbevarande, snarare än huvudsyftet.

Längre vistelser, lägre omsättning

Sotogrande

  • Ingångspris: Högt
  • Efterfrågan: Polo-, golf- och marinadriven, genuint internationell
  • Säsongsvariation: Fler vecko- och månadsvisa uthyrningar än korta helgbyten

Bäst för: livsstilsägande med ett mindre intensivt förvaltningsbehov.

En viktig distinktion

Direktavkastning är inte hela avkastningen

Hyresavkastning visar vad fastigheten genererar genom enbart hyra. Den visar inte vad investeringen genererar totalt. En helhetsbild omfattar även värdetillväxt, valutaeffekter om du köper utanför eurozonen och skatt — ställt mot förvärvskostnader, driftskostnader samt finansieringskostnader vid belåning.

Vi behandlar inte beräknad värdeökning som garanterad intäkt. Den är en reell del av totalavkastningen, men den realiseras vid försäljning och intjänas inte årligen — varför vi håller den åtskild från direktavkastningssiffran och inte slår ihop dem.

Det finns också en mindre uppmärksammad snedvridning värd att känna till: avkastning beräknad enbart på köpeskillingen tenderar att överskatta den verkliga avkastningen. Fastighetsöverlåtelseskatt (ITP – Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) eller mervärdesskatt (IVA – Impuesto sobre el Valor Añadido), juridiska arvoden (honorarios jurídicos), notarie (notario) och fastighetsregister (Registro de la Propiedad), samt möblering ökar alla det totala belopp du faktiskt har investerat — så den mer meningsfulla nämnaren är ofta totalt investerat kapital, inte det nominella inköpspriset.

Siffran som de flesta mäklare inte visar dig

Den annonserade avkastningen är inte din avkastning

Att en fastighet marknadsförs med 6,8 % bruttoavkastning innebär inte att du tjänar 6,8 %. Här är ett räkneexempel — illustrativa siffror, inte ett verkligt objekt.

6,8 % bruttoavkastning

↓ förvaltning

↓ avgifter till ägarföreningen (cuotas de la comunidad de propietarios)

↓ kommunal fastighetsskatt (IBI)

↓ försäkring & underhåll

≈ 4,5 % netto

Och inte ens det är nödvändigtvis din sanna investeringsavkastning — förvärvskostnader och finansiering har ännu inte räknats med.

Räkneexempel — Illustrativ lägenhet i Marbella

Inköpspris€850 000
Uppnåelig årlig hyresintäkt€58 000
Bruttoavkastning6,8 %
Förvaltningsarvode (20 %)−€11 600
Samfällighetsavgifter (comunidad)−€4 500
Kommunal fastighetsskatt (IBI)−€1 200
Schablon för försäkring & underhåll−€2 100
Driftnetto€38 600
Nettodirektavkastning4,5 %

Det är därför två fastigheter som annonseras med samma bruttoavkastning på 6,8 % kan ge väsentligt olika investeringsutfall. Siffrorna är endast illustrativa i metodsyfte — faktisk modellering utgår från fastighetsspecifika uppgifter.

Vår metodik

Hur vi bygger en modell på fastighetsnivå

01

Fastighet

Inköpspris, boyta, antal sovrum, skick och samfällighet (comunidad).

02

Hyresunderlag

Jämförbara fastigheter och uppnåeliga hyror — inte de optimistiska siffrorna på en bostadsportal.

03

Beläggning

Säsongsbaserad snarare än en teoretisk 365-dagars beläggning.

04

Driftskostnader

Samfällighetsavgifter (comunidad), kommunal fastighetsskatt (IBI), försäkring, underhåll och en realistisk förvaltningsavgift.

05

Regulatorisk status

Korttids-, mellan- eller långtidsuthyrningsstrategi, bekräftad mot fastighetens faktiskt tillåtna användning.

06

Investerarprofil

Kontant eller belånat köp, eventuella månader för eget nyttjande, och om prioriteringen är löpande intäkter eller värdetillväxt.

07

Resultat

Bruttoavkastning → nettodirektavkastning → investeraravkastning.

För den bredare investeringskalkylen bortom enbart direktavkastning, se investera i Spanien; för skatteplikter för icke-residenta som också påverkar nettoavkastningen, se vår skatteguide.

Innan du annonserar en enda natt

Den regulatoriska verkligheten

VUT-registrering

Korttidsuthyrning av en bostad i turistiskt syfte för vistelser under två månader omfattas normalt av reglerna om turistbostad (Vivienda de Uso Turístico – VUT) och ska då registreras enligt tillämpliga regionala och kommunala regler hos Junta de Andalucía — förstainflyttningslicens (Licencia de Primera Ocupación – LPO), beboelighetsintyg (cédula de habitabilidad), ägarföreningens stadgar (estatutos de la comunidad de propietarios) som inte förbjuder turistuthyrning och kommunalt intyg om urbanistisk förenlighet (certificado de compatibilidad urbanística), i den mån sådana handlingar krävs enligt tillämpliga regler ingår alla i processen. De senaste regeländringarna har gjort lokal planmässig förenlighet och kommunala restriktioner allt viktigare — Spaniens högsta domstol upphävde det kortlivade nationella hyresregistret 2026, vilket återförde kontrollen till regional och kommunal nivå. Vi kontrollerar därför alltid fastighetens faktiskt tillåtna användning och gällande kommunala bestämmelser innan vi modellerar en korttidsuthyrningsstrategi, snarare än att förlita oss på en generell nationell checklista.

Varför detta inte är valfritt

Att annonsera eller bedriva VUT-pliktig turistuthyrning på Airbnb eller Booking.com utan giltig registrering är olagligt, och tillsynen medför böter på upp till 150 000 €. Det är just därför vi verifierar en fastighets faktiskt tillåtna användning innan vi modellerar en uthyrningsstrategi kring den — en nominell avkastning som bygger på ett antagande om dygnspriser utan licens är inte en verklig siffra.

Tre strategier

Hur 1 miljon euro kan se ut på Costa del Sol

Högst direktavkastning är inte automatiskt den bästa investeringen. Om du allokerar 1 miljon euro här är den verkliga frågan vad du faktiskt optimerar för.

Strategi Exempelläge Uthyrningsprofil Avkastningstendens Investeringskaraktär
Prime Marbella Golden Mile Premium korttid Lägre Kapitalbevarande
Tillväxtkorridor Estepona Kort-/medellång sikt Högre Avkastning + värdeökning
Livsstil / Golf Sotogrande Vecko-/månadsvis Låg till medel Livsstil + lägre förvaltningsintensitet

Om du investerar 1 miljon euro, vad optimerar du faktiskt för?

Maximala intäkter · Värdetillväxt · Likviditet · Eget nyttjande · Låg förvaltningsintensitet · En balanserad kombination

Kontant eller belånat köp — kalkylen är inte densamma

Kontantköp och belånade köp kräver helt olika beräkningar. Bolånefinansiering förändrar relationen mellan hyresintäkter, årlig skuldtjänst och det egna kapital du faktiskt har satsat — därför modellerar vi belånade köp separat snarare än att tillämpa samma nominella avkastning på båda scenarierna.

Rådgivning för hyres-ROI

Låt oss räkna på siffrorna innan du köper

Skicka oss en fastighet du överväger — oavsett om den förmedlas via oss eller inte. Vi uppskattar uppnåelig hyra, realistisk beläggning, driftskostnader, nettoavkastning och regulatorisk genomförbarhet. Helt förutsättningslöst, utan säljargument — bara siffrorna.

Skicka WhatsApp direkt till Daniel +34 742 043 395

Relaterat

Fördjupa ditt investeringsunderlag

Översikt

Investera i spansk fastighet

Hela investeringskalkylen, investerarstrategier och vår process.

 Objektsökning

Sökning av investeringsfastigheter

Hur vi granskar och identifierar möjligheter för investeringsköpare.

 Skatt

Skatteguide för icke-residenta köpare

Förvärvsskatter och årliga skyldigheter som också påverkar nettoavkastningen.

Frågor om avkastning

Vanliga frågor om hyresavkastning & ROI

Hyresavkastning (yield) visar vad fastigheten genererar genom enbart hyra. ROI är ett bredare mått — det visar vad hela investeringen ger, inklusive värdetillväxt, skatt och finansieringskostnader, ställt mot totalt investerat kapital snarare än enbart köpeskillingen. Vi använder båda begreppen medvetet: direktavkastning för den årliga intäktsbilden, ROI för den samlade investeringsbilden.

Bruttoavkastning är den årliga hyresintäkten delad med inköpspriset, före några kostnader. Nettoavkastning drar av avgifter till ägarföreningen (cuotas de la comunidad de propietarios), kommunal fastighetsskatt (IBI), försäkring och fastighetsförvaltningsarvoden. Skillnaden är vanligtvis betydande — i vårt räkneexempel ovan ger en bruttoavkastning på 6,8 % en nettoavkastning närmare 4,5 % när verkliga kostnader räknas in.

Ja. All uthyrning under två månader i Andalusien kräver registrering som turistbostad (Vivienda de Uso Turístico – VUT) hos Junta de Andalucía. Reglerna har ändrats nyligen — Spaniens högsta domstol upphävde det nationella hyresregistret 2026, vilket innebär att lokal planmässig förenlighet och kommunala restriktioner nu är de avgörande parametrarna i praktiken snarare än en generell nationell checklista. Att bedriva verksamhet utan giltig registrering är olagligt och kan medföra böter på upp till 150 000 €.

Direktavkastning är ett förhållande mellan hyra och inköpspris, och etablerade adresser bär en premie på inköpspriset som en proportionellt mindre hyresökning inte fullt ut kan kompensera för. Det är inte nödvändigtvis en sämre investering — avkastningen där tenderar att i högre grad komma från kapitalbevarande, likviditet och lägre vakansrisk än från nominell direktavkastning.

Fullserviceförvaltning för korttidsuthyrning på Costa del Sol ligger vanligtvis på 15–30 % av hyresintäkten, beroende på leverantör och om avgiften beräknas på bruttointäkten eller netto efter plattformsavgifter. Kontrollera alltid vilken beräkningsgrund som tillämpas innan du jämför leverantörer — det förändrar den faktiska kostnaden väsentligt.

Nyare områden som Esteponas New Golden Mile tenderar att uppvisa högre nominell avkastning vid lägre ingångspriser, medan etablerade adresser som Puerto Banús, Golden Mile och Benahavís ligger i den lägre delen med starkare kapitalvärden, större avskildhet eller bådadera. Golf Valley och Sotogrande erbjuder återigen en annan profil — längre genomsnittliga vistelser snarare än toppnoteringar per dygn under högsommaren. Rätt val beror på om du optimerar för löpande avkastning, värdetillväxt, avskildhet eller en kombination.

Private Access

Have Questions or a Specific Property in Mind?

We have access to off-market listings and pre-launch developments not published online. Let us find your perfect property.

Se Alla Fastigheter