Skatteguide för fastighetsköp i Spanien för icke-residenta köpare
Komplett skatteguide för fastighetsköp i Spanien för icke-residenta: Andalusiens enhetliga 7 % ITP, 10 % IVA på nyproduktion, årlig Modelo 210 IRNR, fribelopp för förmögenhetsskatt och 3 % källskatt.
Att navigera i spansk fastighetsskatterätt som icke-resident köpare kräver förståelse för tre distinkta skattefaser: förvärvsskatter vid köpet, årlig skattedeklaration för icke-residenta (Modelo 210) samt innehållen vinstskatt vid en framtida försäljning. I Andalusien har regionala skattereformer skapat ett av Sydeuropas mer förmånliga skatteklimat för ägare av premiumbostäder.
Fast 7 %
Fastighetsöverlåtelseskatt (ITP – Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, begagnad/befintlig fastighet)¹
10 % + 1,2 %
Mervärdesskatt (IVA – Impuesto sobre el Valor Añadido) + stämpelskatt (AJD – Actos Jurídicos Documentados, nyproduktion)²
19 % mot 24 %
Modelo 210 IRNR-skatt³
3,7 M € / 7,4 M €
Fribelopp för förmögenhetsskatt⁴
¹ Fast ITP-skattesats på 7 % i hela Andalusien, som permanent ersätter tidigare progressiva nivåer på 8 %–10 %. ² 10 % moms (IVA) på nyproducerade bostäder plus 1,2 % regional stämpelskatt (AJD). ³ 19 % på nettovinst med avdragsgilla kostnader för EU/EES-medborgare; 24 % på bruttointäkter för skattskyldiga som inte är skattemässigt hemmahörande i EU/EES eller i en jurisdiktion som omfattas av tillämplig avdragsrätt; brittiska och amerikanska skatteresidenter omfattas normalt också av 24 %-satsen. ⁴ 100 % regional skattereduktion på förmögenhetsskatt i Andalusien; den nationella solidaritetsskatten tillämpas endast över 3,7 miljoner euro för enskild ägare eller 7,4 miljoner euro för par med gemensamt ägande.
En anmärkning om skatteregler: Spanska skattesatser, avdrag och tröskelvärden ändras genom regionala och nationella dekret, ibland årligen. Denna guide återspeglar vår aktuella förståelse av lagstiftningen vid publiceringstillfället — stäm alltid av de specifika detaljer som gäller för din situation med en oberoende spansk skatterådgivare (asesor fiscal) innan du förlitar dig på någon siffra för en faktisk transaktion.
Fas 1: Transaktionskostnader
Förvärvsskatter och totala köpkostnader
Den kompletta sammanställningen av skatter och tillkommande kostnader vid fastighetsköp i Andalusien.
När du köper en premiumbostad i Marbella, Estepona, Benahavís eller Sotogrande beror de lagstadgade köpskatterna uteslutande på om fastigheten är en befintlig bostad (resale) eller en nyproducerad fastighet:
År 2021 avskaffade Andalusiens regionala regering de tidigare progressiva ITP-skattenivåerna (som nådde upp till 10 %) och införde en permanent, enhetlig skattesats på 7 % oavsett köpeskilling. På en villa för 3 000 000 € ger denna reform en direkt skattebesparing på 75 000 € jämfört med andra spanska regioner.
Köp av nyproduktion direkt från en utvecklare beläggs med nationell 10 % moms (IVA – Impuesto sobre el Valor Añadido) samt Andalusiens regionala stämpelskatt (AJD – Actos Jurídicos Documentados) på 1,2 %, vilket ger totalt 11,2 % i lagstadgade förvärvsskatter. (Kommersiella lokaler och byggbar mark kan i vissa fall omfattas av 21 % IVA, men behandlingen av råmark och annan mark beror på markens klassificering, säljarens status och transaktionens omständigheter.).
Finansieringsanmärkning: Om du köper med ett spanskt bolån betalas stämpelskatten (AJD) på själva pantbrevet/hypotekshandlingen av långivaren och inte av dig — sedan Real Decreto-ley 17/2018 (i kraft sedan november 2018) fastställer spansk lag att banken är den skattskyldiga parten för bolånets stämpelskatt. Detta är separat från den 1,2 % AJD som tillkommer vid själva fastighetsköpet enligt ovan, vilken fortfarande betalas av köparen vid nyproduktion.
Ytterligare transaktionskostnader: Utöver lagstadgade skatter bör köpare budgetera cirka 1,5 % till 2,0 % för notariearvoden, inskrivning i fastighetsregistret (Registro de la Propiedad), oberoende juridiskt ombud (vanligtvis 1 % + IVA) och administrativ handläggning (gestoría).
Total budgetering för förvärv
Som en generell regel bör köpare budgetera totalt 8,5 %–9,0 % för befintliga bostäder (resale) och 12,5 %–13,0 % för nyproduktion utöver det överenskomna köpepriset.
Utforska köpprocessen steg för steg →Finansiell kalkyl
Praktiska kostnadsexempel vid förvärv (Andalusien 2026)
Jämförelse av realistiska totalkostnader över fyra olika prisklasser för premiumbostäder.
| Köpeskilling | Skatt vid befintlig bostad (7 % ITP) | Skatt vid nyproduktion (10 % IVA + 1,2 % AJD) | Uppsk. notarie, register & juridik (~1,8 %) | Totala förvärvskostnader |
|---|---|---|---|---|
| 1 000 000 € | 70 000 € | 112 000 € | ~18 000 € | 88 000 € – 130 000 € (8,8 %–13,0 %) |
| 2 500 000 € | 175 000 € | 280 000 € | ~40 000 € | 215 000 € – 320 000 € (8,6 %–12,8 %) |
| 5 000 000 € | 350 000 € | 560 000 € | ~75 000 € | 425 000 € – 635 000 € (8,5 %–12,7 %) |
| 10 000 000 € | 700 000 € | 1 120 000 € | ~130 000 € | 830 000 € – 1 250 000 € (8,3 %–12,5 %) |
Dessa siffror förutsätter att ITP beräknas på det överenskomna köpepriset. Se Valor de Referencia nedan — det faktiska beskattningsunderlaget kan vara högre.
En detalj som räkneexemplen ovan bortser ifrån
Referensvärde (Valor de Referencia): Varför du kan beskattas på mer än vad du betalade
Sedan den 1 januari 2022 (infört genom Ley 11/2021) fastställer Spaniens fastighetsregistermyndighet (Dirección General del Catastro) ett årligt Valor de Referencia — ett officiellt referensvärde — för varje fastighet, baserat på notarieförda försäljningspriser i området. Vid köp av befintlig bostad (resale) beräknas fastighetsöverlåtelseskatt (ITP) på det belopp som är högst: det faktiskt överenskomna priset eller det officiella referensvärdet — inte enbart köpeskillingen som anges i lagfarten (Escritura). Räkneexemplen ovan förutsätter, i likhet med de flesta publicerade skattetabeller, att dessa två belopp överensstämmer; om en fastighets referensvärde överstiger det överenskomna priset blir den faktiska ITP-skatten högre än vad tabellen visar.
Detta gäller vid köp av befintlig fastighet (ITP) samt vid arvs- och gåvoskatt (se nedan) — det gäller inte vid köp av nyproduktion, där moms (IVA) beräknas på det avtalade priset oavsett referensvärdet.
Referensvärdet kan kontrolleras före tillträdet via Catastros officiella portal och kan formellt överklagas hos lantmäteriet om en köpare anser att det överstiger fastighetens verkliga marknadsvärde, även om processen kräver en väldokumenterad värdering. Be ditt juridiska ombud kontrollera det aktuella referensvärdet mot det avtalade priset innan kontrakt tecknas — det påverkar siffran i kolumnen för ITP-skatt ovan direkt.
Fas 2: Löpande skatteförpliktelser
Årliga skatter för icke-residenta fastighetsägare (Modelo 210 & IBI)
Alla icke-residenta fastighetsägare i Spanien är enligt lag skyldiga att lämna in en årlig inkomstdeklaration för icke-residenta (Impuesto sobre la Renta de No Residentes — IRNR) via Modelo 210, även om fastigheten inte genererar några hyresintäkter.
Förmånsbeskattning av egen bostad (Renta Imputada)
Spanien beskattar icke-residenta för den beräknade ekonomiska förmånen av att äga ett semesterboende. Beskattningsunderlaget beräknas som 1,1 % (eller 2 % om värdet inte uppdaterats under de senaste 10 åren) av det officiella taxeringsvärdet (Valor Catastral), och beskattas med:
- • 19 % för skattskyldiga inom EU / EES
- • 24 % för skattskyldiga utanför EU / Storbritannien / USA / Schweiz
Deklarationsfrist: Senast den 31 december påföljande kalenderår.
Skatt på hyresintäkter
Om din fastighet hyrs ut (långtidsuthyrning eller semesterboende) måste deklaration lämnas in kvartalsvis:
- • Skatteresidenta i EU/EES: normalt 19 % på nettoinkomsten, med avdrag endast för kostnader som är skattemässigt avdragsgilla och hänförliga till uthyrningen samt med beaktande av tillämpliga begränsningar.
- • Icke-EU/UK/US-residenta: 24 % på bruttohyran (inga kostnadsavdrag är tillåtna).
Deklarationsfrist: Inom de första 20 dagarna i april, juli, oktober och januari.
Kommunala skatter: IBI & Basura
Utöver den nationella IRNR-deklarationen betalar fastighetsägare en årlig kommunal fastighetsskatt (Impuesto sobre Bienes Inmuebles — IBI) direkt till kommunen (eller till Patronato de Recaudación Provincial i Málaga). IBI uppgår till mellan 0,4 % och 1,1 % av taxeringsvärdet (Valor Catastral), vilket normalt motsvarar 800 € till 3 500 € per år för premiumbostäder. En mindre årlig renhållningsavgift (Tasa de Basura, ~100–300 €/år) faktureras vanligtvis samtidigt.
Andalusiens 100 % skattereduktion på förmögenhetsskatt & den nationella solidaritetsskatten
Enligt regional skattelagstiftning beviljar den autonoma regionen Andalusien en 100 % regional skattereduktion (bonificación del 100 %) på den ordinarie regionala förmögenhetsskatten (Impuesto sobre el Patrimonio).
Skattefri upp till 3 700 000 € i spanska nettotillgångar (3 000 000 € i allmänt lagstadgat fribelopp + 700 000 € i personligt grundavdrag).
Par som förvärvar fast egendom gemensamt med 50/50-andelar åtnjuter ett kombinerat skattefritt fribelopp på 7 400 000 € innan den nationella solidaritetsskatten (Impuesto de Solidaridad de las Grandes Fortunas) aktualiseras.
Avdragsgilla bolån: För fastigheter som överstiger 3,7 M € / 7,4 M € minskar skulder kan, under förutsättning att de uppfyller de spanska värderings- och avdragsreglerna, minska den skattepliktiga nettoförmögenheten, vilket utgör ett effektivt struktureringsverktyg för internationella förmögna köpare.
Fas 3: Exitstrategi
Skatter vid försäljning & 3 % källskatt på kapitalvinst (Modelo 211)
När en icke-resident ägare säljer en fastighet i Spanien föreskriver spansk skatterätt en strikt säkerhetsmekanism för att garantera att kapitalvinstskatten betalas in:
Den obligatoriska notarieinnehållningen på 3 % (Retención del 3 %)
Enligt artikel 25 i IRNR-lagen (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) ska köparen normalt hålla inne 3 % av den avtalade ersättningen vid betalningen och redovisa beloppet genom Modelo 211 inom en månad. och betala in beloppet direkt till skatteverket (Hacienda) via Modelo 211 inom 30 dagar.
Beräknas på nettokapitalvinsten: (Försäljningspris – Juridiska omkostnader & Mäklararvode) – (Inköpspris + Skatter + Dokumenterade värdehöjande förbättringar).
Om de innehållna 3 % överstiger den faktiska kapitalvinstskatten på 19 % (eller om försäljningen skedde med förlust), lämnar säljaren in Modelo 210 för att begära full återbetalning från skatteverket.
Kommunal vinstskatt / markvärdesökning (Plusvalía Municipal / IIVTNU): Säljaren ansvarar även för att betala den kommunala skatten Plusvalía till kommunen, vilken beräknas på ökningen av markens taxeringsvärde under innehavstiden. Enligt gällande spansk lag utgår ingen Plusvalía om du säljer med en påvisbar förlust.
Juridisk strukturering
Individuellt ägande kontra bolagsägande
Utvärdering av ägarstrukturer för privat semesterboende kontra investeringsportföljer.
Privat ägande
Den enklaste strukturen utan årliga administrationskostnader för bolagsdrift. Optimalt för privata semesterbostäder under 3,7 M € där Andalusiens 100 % skattereduktion på förmögenhetsskatt tillämpas direkt på fysiska personer.
Spanskt S.L.-bolag (Sociedad Limitada)
Skyddande bolagsstruktur för kommersiella uthyrningsportföljer med flera fastigheter. kan omfattas av den allmänna bolagsskattesatsen på 25 %, med avdrag för kostnader endast i den mån de uppfyller spanska skatte- och redovisningskrav, under förutsättning att spanska redovisningskrav uppfylls.
Utländskt holdingbolag / Trust
Används av internationella Family Offices för generationsskiften. Spanien tillämpar strikta regler mot skatteflykt och genomlysning (Art. 314 LMV), vilket kräver specialiserad gränsöverskridande skatterådgivning.
Fas 4: Arvs- och successionsplanering
Arvs- och gåvoskatt på spansk fastighet
Skatteprinciperna bakom successionsplaneringen som nämns ovan — vad som faktiskt sker när spansk fast egendom övergår till nästa generation via gåva eller arv.
Arvs- och gåvoskatt (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones)
Spanien beskattar arv av tillgångar belägna på spanskt territorium oavsett var den avlidne eller arvingen är bosatt, vilket innebär att spansk fast egendom omfattas av spansk beskattning även om ingen av parterna är spanska medborgare eller bosatta i Spanien. De statliga skattesatserna är progressiva och kan överstiga 30 % före regionala avdrag — men Andalusien tillämpar ett av Spaniens mest förmånliga regionala regelverk: ett fribelopp på 1 000 000 € på beskattningsunderlaget per arvinge, plus en 99 % skattereduktion på eventuell skatt därutöver, för makar, bröstarvingar och föräldrar (Grupp I och II). I praktiken minskar detta skatten vid ett typiskt arv från förälder till barn i Andalusien till nära noll.
Beskattningsunderlaget fastställs enligt samma princip för referensvärde (Valor de Referencia) som beskrivits ovan — det högsta av fastighetens deklarerade värde och dess officiella referensvärde. Möjligheten för arvingar bosatta utanför EU att tillämpa Andalusiens regionala lättnader framför det mindre generösa statliga regelverket har varit föremål för rättslig prövning efter EU-domstolens praxis rörande icke-diskriminering; detta är en typisk gränsöverskridande fråga som beror på arvingens specifika medborgarskap och hemvist och kräver individuell juridisk rådgivning.
Gåvoskatt enligt arvs- och gåvoskattelagen (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones)
Överlåtelse av spansk fastighet under livstiden — att ge en villa i gåva till ett barn i stället för att testamentera den — beskattas enligt samma arvs- och gåvoskattelag, där de statliga skattesatserna sträcker sig från cirka 7,65 % till 34 % före regionala avdrag. Andalusien tillämpar i huvudsak samma lättnader på gåvor under livstiden mellan makar, barn och föräldrar som vid arv: ett grundavdrag på 1 000 000 € per mottagare plus en 99 % skattereduktion på resterande belopp (ett lägre avdrag på 10 000 € gäller för mer avlägsna släktingar i Grupp III).
Gåvoskatt debiteras i den region där fastigheten är belägen och deklareras via Modelo 651. Huruvida en gåva under livstiden eller ett arv via testamente är skattemässigt mest fördelaktigt beror på givarens och mottagarens skatterättsliga hemvist, medborgarskap samt den samlade förmögenhetsstrukturen — ett beslut som bör fattas i samråd med en oberoende skatte- och arvsjurist.
EU:s arvsförordning 650/2012 kan under vissa förutsättningar tillåta ett lagval till förmån för lagen i den avlidnes medborgarskapsland. Lagvalet ska uttryckas i testamentet eller på annat sätt uppfylla förordningens formkrav; det behöver inte nödvändigtvis göras i ett spanskt testamente. och som bör planeras med en internationell arvsjurist i god tid.
Ladda ner beräkningsmall för skatter och kostnader för icke-residenta 2026
Sammanställning av ITP mot IVA, beräkningsformler för Modelo 210 och tröskelvärden för förmögenhetsskatt (PDF).
Behöver du vägledning kring hur du strukturerar ditt köp?
Daniel Herovic går gärna igenom hur dessa skatteregler tillämpas på ditt specifika köp och förmedlar kontakt med en oberoende spansk skattejurist (asesor fiscal) för formell rådgivning kring strukturering och internationella dubbelbeskattningsavtal.
Juridisk & finansiell expertis
Vanliga frågor och svar
Nästa steg i köparens juridiska process
Private Access
Have Questions or a Specific Property in Mind?
We have access to off-market listings and pre-launch developments not published online. Let us find your perfect property.