Gids voor Vastgoedbelasting in Spanje voor Niet-Ingezetenen
Volledige gids over Spaanse vastgoedbelasting voor niet-ingezetenen: Andalusië 7% vast ITP-tarief, 10% btw (IVA) op nieuwbouw, Modelo 210 IRNR-aangifte, vermogensbelasting en 3% inhouding.
7% Vast tarief
Overdrachtsbelasting (ITP) (Bestaande bouw)¹
10% + 1,2%
Btw (IVA) + AJD (Nieuwbouw)²
19% vs 24%
Modelo 210 IRNR-belasting³
€3,7M / €7,4M
Vrijstellingsdrempel Vermogensbelasting⁴
¹ Vast ITP-tarief van 7% in heel Andalusië, waarmee de eerdere progressieve schijven van 8%–10% definitief zijn vervangen. ² 10% btw (IVA) op residentiële nieuwbouw plus 1,2% regionaal zegelrecht (AJD — Actos Jurídicos Documentados). ³ 19% over de nettowinst met aftrekbare kosten voor fiscale inwoners van de EU/EER; 24% over de bruto-inkomsten voor niet-EU/VK/VS-inwoners. ⁴ 100% regionale korting op de vermogensbelasting in Andalusië; de nationale solidariteitsbelasting is pas van toepassing boven €3,7M voor een individuele eigenaar of €7,4M voor echtparen die gezamenlijk aankopen.
Belangrijke opmerking over bedragen: Spaanse belastingtarieven, vrijstellingen en drempelwaarden wijzigen regelmatig per regionaal en nationaal decreet, soms zelfs jaarlijks. Deze gids weerspiegelt de actuele wetgeving op het moment van publicatie — verifieer de specifieke bepalingen die op uw situatie van toepassing zijn altijd bij een onafhankelijke Spaanse belastingadviseur (asesor fiscal) voordat u op basis van deze cijfers transacties aangaat.
Fase 1: Transactiekosten
Aankoopbelastingen & Totale Verwervingskosten
Het complete overzicht van belastingen en aankoopkosten bij de aankoop van vastgoed in Andalusië.
Bij de aankoop van exclusief onroerend goed in Marbella, Estepona, Benahavís of Sotogrande hangen de wettelijke aankoopbelastingen strikt af van de aard van het object: bestaande bouw (resale) of een nieuwbouwontwikkeling:
In 2021 heeft de regionale regering van Andalusië de voormalige progressieve schijven voor de overdrachtsbelasting (ITP — Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), die opliepen tot 10%, afgeschaft en vervangen door een permanent vast tarief van 7% over de gehele aankoopsom. Bij een villa van €3.000.000 levert deze enkele hervorming een directe belastingbesparing op van €75.000 vergeleken met andere Spaanse regio's.
Bij de aankoop van nieuwbouw rechtstreeks van een projectontwikkelaar geldt de nationale 10% btw (IVA — Impuesto sobre el Valor Añadido) plus het regionale zegelrecht van Andalusië (Actos Jurídicos Documentados — AJD) van 1,2%, wat neerkomt op een totaal van 11,2% aan wettelijke aankoopbelastingen. (Commerciële ruimtes of bouwpercelen aangekocht van een vennootschap worden belast met 21% btw/IVA).
Financieringsbepaling: Wanneer u met een hypotheek aankoopt, wordt het AJD-zegelrecht op de hypotheekakte zelf voldaan door de kredietverstrekker en niet door u — sinds Koninklijk Decreet-wet 17/2018 (van kracht sinds november 2018) wijst de Spaanse wet de bank aan als belastingplichtige voor de hypotheekzegelbelasting op leningen die na die datum zijn afgesloten. Dit staat los van de hierboven beschreven 1,2% AJD op de aankoop van het onroerend goed zelf, die bij nieuwbouw ten laste van de koper blijft.
Bijkomende aankoopkosten: Naast de wettelijke belastingen dienen kopers rekening te houden met circa 1,5% tot 2,0% voor notarisrechten, inschrijving in het eigendomsregister (Registro de la Propiedad), onafhankelijke juridische begeleiding (doorgaans 1% + btw/IVA) en administratieve afhandeling.
All-in Verwervingsbudget
Als algemene richtlijn dienen kopers uit te gaan van een all-in opslag van 8,5%–9,0% bij bestaande bouw en 12,5%–13,0% bij nieuwbouwontwikkelingen bovenop de overeengekomen koopprijs.
Bekijk het Stappenplan voor Aankopen →Financiële Modellering
Rekenvoorbeelden Verwervingskosten (Andalusië 2026)
Vergelijking van realistische all-in aankoopkosten over vier representatieve prijsklassen in het luxe segment.
| Aankoopprijs | Belasting Bestaande Bouw (7% ITP) | Belasting Nieuwbouw (10% IVA + 1,2% AJD) | Gesch. Notaris, Register & Advocaat (~1,8%) | Totale Aankoopopslag |
|---|---|---|---|---|
| €1.000.000 | €70.000 | €112.000 | ~€18.000 | €88.000 – €130.000 (8,8%–13,0%) |
| €2.500.000 | €175.000 | €280.000 | ~€40.000 | €215.000 – €320.000 (8,6%–12,8%) |
| €5.000.000 | €350.000 | €560.000 | ~€75.000 | €425.000 – €635.000 (8,5%–12,7%) |
| €10.000.000 | €700.000 | €1.120.000 | ~€130.000 | €830.000 – €1.250.000 (8,3%–12,5%) |
Deze berekeningen gaan ervan uit dat de ITP wordt geheven over de overeengekomen koopprijs. Zie Valor de Referencia hieronder — de daadwerkelijke belastbare grondslag kan hoger uitvallen.
Een Essentieel Detail Achter de Bovenstaande Berekeningen
Valor de Referencia: Waarom U Mogelijk Over Meer Wordt Belast Dan U Heeft Betaald
Sinds 1 januari 2022 (ingevoerd door Wet 11/2021) publiceert de Spaanse Dirección General del Catastro jaarlijks een officiële referentiewaarde (Valor de Referencia) voor elk vastgoedobject, gebaseerd op notarieel vastgelegde verkoopprijzen in de omgeving. Voor de aankoop van bestaande bouw wordt de overdrachtsbelasting (ITP) berekend over de voor ITP-doeleinden toepasselijke belastbare waarde, waarbij bij een beschikbare Valor de Referencia in beginsel ten minste die referentiewaarde in aanmerking wordt genomen, behoudens de wettelijke mogelijkheden tot betwisting — en niet simpelweg over de koopprijs in de notariële eigendomsakte (Escritura). De bovenstaande rekenvoorbeelden gaan, net zoals de meeste belastingtabellen, uit van gelijke waarden; indien de referentiewaarde hoger ligt dan de overeengekomen prijs, valt de ITP-aanslag hoger uit dan in de tabel weergegeven.
Dit principe geldt voor de aankoop van bestaande bouw (ITP) en voor de erf- en schenkbelasting (zie hieronder) — het is niet van toepassing op nieuwbouw, waar de btw (IVA) in beginsel wordt berekend over de voor btw-doeleinden geldende contractuele vergoeding, en niet automatisch over de Valor de Referencia.
De referentiewaarde kan vóór de overdracht worden gecontroleerd via het officiële portaal van het Kadaster (Catastro) en kan formeel worden aangevochten bij de kadastrale instantie als een koper aantoont dat deze de reële marktwaarde overstijgt, al vereist deze procedure een gedocumenteerd dossier. Laat uw advocaat altijd de actuele referentiewaarde verifiëren ten opzichte van de koopprijs voorafgaand aan ondertekening — dit beïnvloedt rechtstreeks het bedrag in de kolom "Belasting Bestaande Bouw" hierboven.
Fase 2: Doorlopende Verplichtingen
Jaarlijkse Belastingen voor Niet-Ingezetenen (Modelo 210 & IBI)
Alle niet-ingezeten vastgoedeigenaren in Spanje zijn wettelijk verplicht om jaarlijks aangifte te doen voor de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (Impuesto sobre la Renta de No Residentes — IRNR) via Modelo 210, zelfs wanneer de woning geen huurinkomsten genereert.
Fictief Huurwaardeforfait (Renta Imputada)
Spanje belast niet-ingezetenen voor het veronderstelde economische voordeel van het bezit van een tweede woning. De heffingsgrondslag bedraagt 1,1% (of 2% indien de waarde in de afgelopen 10 jaar niet herzien is) van de officiële kadastrale waarde (Valor Catastral), belast tegen:
- • 19% voor fiscale inwoners van de EU / EER
- • 24% voor fiscale inwoners buiten de EU / VK / VS / Zwitserland
Uiterste Aangiftedatum: 31 december van het daaropvolgende kalenderjaar.
Belasting op Huurinkomsten
Wanneer uw woning wordt verhuurd (voor lange termijn of als toeristische vakantieverhuur), moeten de inkomsten per kwartaal worden aangegeven:
- • EU/EER-inwoners: 19% over de nettowinst (aftrek van rechtstreeks toerekenbare en naar tijd en gebruik proportioneel toerekenbare kosten kan, voor zover de toepasselijke IRNR-regels en documentatievereisten dat toestaan, mogelijk zijn voor EU/EER-inwoners.).
- • Niet-EU/VK/VS-inwoners: 24% vast over de bruto huurinkomsten (geen enkele kostenaftrek toegestaan).
Uiterste Aangiftedatum: Binnen de eerste 20 dagen van april, juli, oktober en januari.
Lokale Gemeentelijke Belastingen: IBI & Basura
Los van de nationale IRNR-aangiften betalen eigenaren jaarlijks de gemeentelijke onroerendgoedbelasting (Impuesto sobre Bienes Inmuebles — IBI) rechtstreeks aan de lokale gemeente (of het Patronato de Recaudación Provincial in Málaga). De IBI bedraagt tussen 0,4% en 1,1% van de kadastrale waarde (doorgaans €800 tot €3.500 per jaar voor luxe villa's). Een bescheiden jaarlijkse afvalstoffenheffing (Tasa de Basura, ~€100–€300 per jaar) wordt gelijktijdig in rekening gebracht.
100% regionale belastingkorting op de vermogensbelasting in Andalusië & de nationale solidariteitsbelasting voor grote vermogens (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas)
Op grond van regionale fiscale wetgeving verleent de Autonome Gemeenschap Andalusië een 100% belastingkorting (bonificación del 100%) op de reguliere regionale vermogensbelasting (Impuesto sobre el Patrimonio).
Vrijgesteld tot €3.700.000 aan netto Spaans vermogen (€3.000.000 algemene wettelijke basisdrempel + €700.000 persoonlijke belastingvrije voet).
Bij een gelijke 50/50-eigendom kan de gezamenlijke waarde indicatief oplopen tot circa €7.400.000 voordat voor ieder van de echtgenoten afzonderlijk de relevante heffingsdrempels worden overschreden, afhankelijk van hun overige vermogen en toepasselijke regels.
Hypotheekaftrekbaarheid: Voor vastgoed boven de €3,7M/€7,4M verminderen bepaalde, aan het betrokken vermogen toerekenbare schulden kunnen de netto belastbare grondslag verminderen, afhankelijk van de toepasselijke waarderings- en toerekeningsregels. voor vermogende internationale kopers.
Fase 3: Verkoopstrategie
Belastingen bij Verkoop & Het 3% Inhoudingsprotocol (Modelo 211)
Wanneer een niet-ingezeten eigenaar vastgoed verkoopt in Spanje, voorziet het Spaanse belastingrecht in een strikte waarborg om de betaling van meerwaardebelasting te garanderen:
De verplichte inhouding van 3% bij overdracht door een niet-ingezeten verkoper (retención del 3%); het bedrag wordt via Modelo 211 aangegeven en afgedragen.
Op grond van artikel 25 van de Wet op de Inkomstenbelasting voor Niet-Ingezetenen is de koper wettelijk verplicht om 3% van de totale overeengekomen koopprijs in te houden bij het passeren van de akte bij de notaris en dit bedrag binnen 30 dagen via Modelo 211 rechtstreeks af te dragen aan de belastingdienst (Hacienda).
Berekend over de nettowinst: (Verkoopprijs – Juridische kosten & Makelaarscourtage) – (Aankoopprijs + Belastingen + Aantoonbare investeringen/verbouwingen).
Indien de ingehouden 3% de werkelijke aanslag van 19% overtreft (of bij verkoop met verlies), dient de verkoper Modelo 210 in om de volledige teruggave bij de belastingdienst te vorderen.
Gemeentelijke meerwaardebelasting (Plusvalía Municipal / IIVTNU): Verkopers zijn tevens verantwoordelijk voor de betaling van de lokale gemeentelijke meerwaardebelasting aan de gemeente, berekend over de stijging van de kadastrale grondwaarde gedurende de bezitsperiode. Volgens de huidige Spaanse wetgeving is bij een aantoonbaar verkoopverlies geen Plusvalía verschuldigd.
Juridische Structurering
Particulier Eigendom vs. Zakelijke Vennootschapsstructuur
Evaluatie van eigendomsstructuren voor privé vakantiegebruik versus vastgoedportefeuilles.
Particulier Bezit
De meest eenvoudige structuur zonder jaarlijkse administratieve vennootschapskosten. Uitermate geschikt voor privé tweede woningen onder €3,7M waarbij de 100% vermogensbelastingvrijstelling van Andalusië rechtstreeks geldt voor individuele eigenaren.
Spaanse S.L. (Besloten Vennootschap)
Beschermende structuur voor commerciële verhuurportefeuilles met meerdere objecten. Biedt toegang tot het vennootschapsbelastingtarief van 25% en volledige aftrekbaarheid van operationele kosten, onderhevig aan Spaanse boekhoudverplichtingen.
Buitenlandse Holding / Trust
Toegepast door internationale family offices voor vermogensoverdracht naar volgende generaties. Spanje hanteert strikte anti-misbruik- en transparantieregels (Art. 314 LMV), wat gespecialiseerd internationaal belastingadvies vereist.
Fase 4: Vermogens- en Successieplanning
Erf- & Schenkbelasting op Spaans Onroerend Goed
De fiscale werking achter de hierboven genoemde opvolgingsstructuren — de praktische afwikkeling wanneer Spaans vastgoed overgaat naar de volgende generatie via schenking of erfenis.
Erfbelasting (Impuesto de Sucesiones)
Spanje heft erfbelasting over vermogensbestanddelen op zijn grondgebied, ongeacht de fiscale woonplaats van de overledene of de erfgenamen. Spaans onroerend goed valt dus altijd onder de Spaanse belastingheffing, zelfs wanneer geen van de partijen Spaans staatsburger of ingezetene is. De nationale tarieven van de erfbelasting (Impuesto sobre Sucesiones) zijn progressief en kunnen, afhankelijk van de toepasselijke schaal en omstandigheden, oplopen tot circa 34% of hoger vóór regionale verminderingen en bonificaties. — Andalusië hanteert echter een van de gunstigste regionale regimes van heel Spanje: een vrijstelling van €1.000.000 op de heffingsgrondslag per erfgenaam, plus een belastingkorting van 99% over het meerdere, voor echtgenoten, nakomelingen en ascendenten (Groepen I & II). In de praktijk brengt dit de verschuldigde belasting bij een gebruikelijke overdracht van ouder op kind in Andalusië vrijwel terug naar nul.
De heffingsgrondslag volgt dezelfde werking van de Valor de Referencia zoals hierboven beschreven — de hoogste waarde tussen de aangegeven waarde en de officiële referentiewaarde. De mogelijkheid voor erfgenamen van buiten de EU om aanspraak te maken op deze regionale gunstregeling van Andalusië in plaats van de minder gunstige nationale standaard is een actueel juridisch punt naar aanleiding van EU-rechtspraak over non-discriminatie; dit betreft typisch een grensoverschrijdend detail dat afhangt van de specifieke nationaliteit en fiscale woonplaats van de erfgenaam, en vereist onafhankelijk juridisch advies op maat.
Schenkbelasting (Impuesto de Donaciones)
Overdrachten bij leven van Spaans onroerend goed — zoals het schenken van een villa aan een kind in plaats van overgang via een testament — worden belast volgens dezelfde Successiewetgeving, waarbij de nationale staatstarieven variëren van circa 7,65% tot 34% vóór regionale vrijstellingen. Andalusië past nagenoeg dezelfde fiscale voordelen toe op schenkingen bij leven tussen echtgenoten, nakomelingen en ascendenten als bij verervingen: een basisvrijstelling van €1.000.000 per begunstigde plus een korting van 99% over het restant (voor verdere verwanten in Groep III geldt een beperktere vrijstelling van €10.000).
Schenkbelasting wordt geheven in de regio waar het vastgoed is gelegen en aangegeven via Modelo 651. Of schenking bij leven dan wel vererving via een testament fiscaal gunstiger is, hangt af van de fiscale woonplaats, nationaliteit en de bredere vermogensopbouw van schenker en ontvanger — een beslissing die vraagt om onafhankelijk fiscaal en erfrechtelijk advies.
De Europese Erfrechtverordening (Nr. 650/2012) biedt veel buitenlandse staatsburgers bovendien de mogelijkheid om in hun testament expliciet te kiezen voor het recht van hun eigen nationaliteit in plaats van de Spaanse legitieme portie (dwangerfrecht) — een rechtskeuze die uitdrukkelijk in een testament moet worden vastgelegd en tijdig met een gespecialiseerde erfrechtadvocaat dient te worden afgestemd.
Download het Berekeningsschema Belastingen & Kosten Spanje 2026
Overzichten van ITP vs btw/IVA, rekenformules voor Modelo 210 en drempelwaarden voor vermogensbelasting (PDF).
Begeleiding Nodig bij het Structureren van Uw Aankoop?
Daniel Herovic bespreekt graag met u hoe deze fiscale mechanismen van toepassing zijn op uw specifieke aankoop, en brengt u in contact met een onafhankelijke Spaanse belastingadviseur (asesor fiscal) voor formele structurering en afstemming met internationale verdragen ter voorkoming van dubbele belasting.
Fiscale & Juridische Vraagbaak
Veelgestelde Vragen
Volgende Stappen in het Juridische Koopproces
Private Access
Have Questions or a Specific Property in Mind?
We have access to off-market listings and pre-launch developments not published online. Let us find your perfect property.