Guide de la Fiscalité Immobilière en Espagne pour les Acheteurs Non-Résidents
Guide complet des impôts immobiliers en Espagne pour non-résidents : ITP fixe de 7 % en Andalousie, IVA 10 % dans le neuf, Modelo 210 IRNR, ISF et retenue de 3 %.
Maîtriser le droit fiscal immobilier espagnol en tant qu'acheteur non-résident exige de distinguer trois phases fiscales clés : les droits de mutation et taxes à l'acquisition, les déclarations fiscales annuelles des non-résidents (Modelo 210), et la retenue à la source sur les plus-values lors de la revente. En Andalousie, les réformes fiscales régionales ont instauré le cadre fiscal le plus attractif d'Europe du Sud pour les propriétaires de biens immobiliers de prestige.
7 % fixe
Taxe de mutation (ITP) (Ancien)¹
10 % + 1,2 %
TVA (IVA) + AJD (Neuf)²
19 % vs 24 %
Impôt IRNR (Modelo 210)³
3,7 M€ / 7,4 M€
Seuil d'exonération de l'ISF⁴
¹ Taux fixe d'ITP de 7 % dans toute l'Andalousie, remplaçant définitivement les tranches progressives de 8 % à 10 %. ² TVA (IVA) de 10 % sur les logements neufs, plus droit de timbre régional (AJD) de 1,2 %. ³ 19 % sur le bénéfice net avec déduction des charges pour les résidents fiscaux de l'UE/EEE ; 24 % sur les revenus bruts pour les résidents hors UE/Royaume-Uni/États-Unis. ⁴ Exonération régionale de 100 % sur l'impôt sur la fortune (Impuesto sobre el Patrimonio) en Andalousie ; l'impôt national de solidarité sur la fortune ne s'applique qu'au-delà de 3,7 M€ pour un propriétaire unique ou 7,4 M€ pour un couple achetant conjointement.
Précision importante : Les taux d'imposition, abattements et seuils fiscaux espagnols évoluent par décret régional et national, parfois chaque année. Ce guide reflète l'état du droit applicable au moment de sa rédaction — veuillez valider les spécificités propres à votre situation auprès d'un conseiller fiscal espagnol indépendant (asesor fiscal) avant de vous fonder sur ces chiffres dans le cadre d'une transaction réelle.
Phase 1 : Frais de transaction
Droits de mutation, taxes & frais d'acquisition globaux
La ventilation complète de la fiscalité et des frais de clôture lors de l'achat d'un bien en Andalousie.
Lors de l'acquisition d'un bien immobilier de prestige à Marbella, Estepona, Benahavís ou Sotogrande, les taxes légales à l'achat dépendent strictement de la nature du bien : bien ancien (revente) ou programme immobilier neuf :
En 2021, le gouvernement régional d'Andalousie a aboli l'ancien barème progressif de l'ITP (qui pouvait atteindre 10 %), pour instaurer un taux unique et permanent de 7 % quel que soit le montant de l'achat. Sur une villa de 3 000 000 €, cette seule mesure représente une économie fiscale directe de 75 000 € par rapport à d'autres régions espagnoles.
L'achat d'un bien neuf auprès d'un promoteur est soumis à la TVA nationale de 10 % (IVA), à laquelle s'ajoute le droit de timbre régional d'Andalousie (Actos Jurídicos Documentados — AJD) de 1,2 %, soit un total de 11,2 % de taxes légales d'acquisition. (Les locaux commerciaux ou terrains à bâtir acquis auprès d'une société sont assujettis à une TVA de 21 %).
Note relative au financement : si vous financez votre acquisition au moyen d'un prêt hypothécaire, le droit de timbre AJD sur l'acte notarié de prêt est intégralement acquitté par l'établissement bancaire et non par l'emprunteur — depuis le Real Decreto-ley 17/2018 (en vigueur depuis novembre 2018), la loi espagnole désigne la banque comme redevable du droit de timbre sur les actes hypothécaires conclus après cette date. Cette règle est distincte du droit de timbre AJD de 1,2 % sur l'acquisition elle-même mentionné ci-dessus, qui demeure à la charge de l'acquéreur pour les biens neufs.
Frais d'acquisition annexes : En complément des impôts et taxes légaux, les acquéreurs doivent prévoir une enveloppe d'environ 1,5 % à 2,0 % pour les honoraires de notaire, les frais d'inscription au Registre de la propriété (Registro de la Propiedad), les honoraires d'avocat indépendant en charge de l'audit juridique et technique (généralement 1 % + IVA), et les démarches administratives.
Budget global d'acquisition
En règle générale, les acquéreurs doivent anticiper un surcoût global de 8,5 % à 9,0 % pour un bien ancien et de 12,5 % à 13,0 % pour un bien neuf en sus du prix d'achat convenu.
Découvrir le guide d'achat étape par étape →Modélisation financière
Exemples chiffrés des frais d'acquisition (Andalousie 2026)
Comparaison des frais d'acquisition totaux sur quatre niveaux d'investissement de prestige.
| Prix d'achat | Taxe ancien (ITP 7 %) | Taxe neuf (IVA 10 % + AJD 1,2 %) | Notaire, Registre & Avocat (~1,8 %) | Frais d'acquisition globaux |
|---|---|---|---|---|
| 1 000 000 € | 70 000 € | 112 000 € | ~18 000 € | 88 000 € – 130 000 € (8,8 %–13,0 %) |
| 2 500 000 € | 175 000 € | 280 000 € | ~40 000 € | 215 000 € – 320 000 € (8,6 %–12,8 %) |
| 5 000 000 € | 350 000 € | 560 000 € | ~75 000 € | 425 000 € – 635 000 € (8,5 %–12,7 %) |
| 10 000 000 € | 700 000 € | 1 120 000 € | ~130 000 € | 830 000 € – 1 250 000 € (8,3 %–12,5 %) |
Ces montants supposent que l'ITP est calculée sur le prix d'achat convenu. Consultez la section relative à la Valeur de référence (Valor de Referencia) ci-dessous — l'assiette fiscale réelle peut être supérieure.
Un paramètre technique souvent omis dans les calculs types
Valeur de référence (Valor de Referencia) : pourquoi votre assiette fiscale peut dépasser le prix payé
Depuis le 1er janvier 2022 (en application de la Ley 11/2021), la Direction générale du Cadastre espagnol (Dirección General del Catastro) publie chaque année une valeur de référence officielle (Valor de Referencia) pour chaque bien, établie à partir des prix de vente notariés du secteur. Pour les achats dans l'ancien, l'ITP est calculée sur la valeur la plus élevée entre le prix convenu et la valeur de référence officielle — et non pas simplement sur le prix figurant dans l'acte notarié authentique (Escritura). Les exemples chiffrés ci-dessus, à l'instar de la plupart des barèmes publiés, partent du principe que ces deux montants coïncident ; si la valeur de référence d'un bien est supérieure au prix convenu, le montant réel de l'ITP sera plus élevé que celui indiqué dans le tableau.
Ce mécanisme s'applique aux achats de biens anciens (ITP) ainsi qu'aux droits de succession et de donation (voir plus bas) — il ne s'applique pas aux achats dans le neuf, où la TVA (IVA) est assise sur le prix contractuel convenu, quelle que soit la valeur de référence.
La valeur de référence peut être consultée avant la signature finale via le portail officiel du Cadastre, et peut faire l'objet d'une contestation formelle auprès des services cadastraux si l'acquéreur estime qu'elle surévalue la valeur vénale réelle du bien, bien que cette procédure nécessite un dossier étayé. Demandez à votre avocat en charge de la transaction de vérifier la valeur de référence actuelle par rapport au prix convenu avant toute signature — elle détermine directement le montant réel des droits de mutation dans l'ancien.
Phase 2 : Obligations courantes
Fiscalité annuelle des propriétaires non-résidents (Modelo 210 & IBI)
Tout propriétaire non-résident en Espagne est légalement tenu de souscrire une déclaration annuelle d'impôt sur le revenu des non-résidents (Impuesto sobre la Renta de No Residentes — IRNR) au moyen du formulaire Modelo 210, même si le bien ne génère aucun revenu locatif.
Impôt sur le revenu fictif (Renta Imputada)
L'Espagne impose les non-résidents sur l'avantage économique théorique découlant de la jouissance d'une résidence secondaire. L'assiette taxable correspond à 1,1 % (ou 2 % si elle n'a pas été révisée depuis 10 ans) de la valeur cadastrale officielle (Valor Catastral), taxée à hauteur de :
- • 19 % pour les résidents fiscaux de l'UE / EEE
- • 24 % pour les résidents fiscaux hors UE / Royaume-Uni / États-Unis / Suisse
Date limite de dépôt : 31 décembre de l'année civile suivante.
Impôt sur les revenus locatifs
Si votre bien est loué (bail longue durée ou location touristique saisonnière), les déclarations doivent être déposées sur une base trimestrielle :
- • Résidents de l'UE/EEE : 19 % sur le bénéfice net (déduction intégrale des charges d'entretien, de gestion, des intérêts d'emprunt et des charges de consommation courante).
- • Résidents hors UE/Royaume-Uni/États-Unis : 24 % forfaitaire sur les revenus locatifs bruts (aucune déduction de charges autorisée).
Date limite de dépôt : dans les 20 premiers jours d'avril, juillet, octobre et janvier.
Taxes municipales locales : IBI & Taxe d'enlèvement des ordures (Basura)
Indépendamment des déclarations nationales d'IRNR, les propriétaires acquittent la taxe foncière municipale annuelle (Impuesto sobre Bienes Inmuebles — IBI) directement auprès de la mairie (ou du Patronato de Recaudación Provincial à Malaga). L'IBI oscille entre 0,4 % et 1,1 % de la valeur cadastrale (généralement entre 800 € et 3 500 € par an pour les villas de standing). La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (Tasa de Basura, env. 100 € à 300 € par an) est émise conjointement.
Bonification de 100 % de l'impôt régional sur le patrimoine (Impuesto sobre el Patrimonio) en Andalousie et impôt temporaire de solidarité sur les grandes fortunes (Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas — ITSGF)
En vertu de la législation fiscale régionale, la Communauté autonome d'Andalousie applique une bonification de 100 % (bonificación del 100 %) sur l'impôt régional sur le patrimoine (Impuesto sobre el Patrimonio), sous réserve des règles applicables aux contribuables relevant de l'ITSGF (Impuesto sobre el Patrimonio).
Exonéré jusqu'à 3 700 000 € d'actifs nets en Espagne (seuil général légal de 3 000 000 € + abattement personnel de 700 000 €).
Pour deux contribuables détenant chacun 50 % du bien, le seuil résultant des minimums personnels applicables peut atteindre 7 400 000 € au total, sous réserve de leur patrimoine net individuel, de leur situation fiscale et des règles de l'ITSGF.
Déductibilité de l'emprunt : Pour les patrimoines immobiliers excédant 3,7 M€ / 7,4 M€, Les dettes effectivement déductibles peuvent réduire la base nette imposable, sous réserve des conditions, plafonds et règles anti-abus applicables à l'impôt concerné ; l'intérêt de ce financement doit être examiné au cas par cas. pour les investisseurs internationaux fortunés.
Phase 3 : Stratégie de revente
Fiscalité à la revente & Retenue à la source de 3 % sur la plus-value (Modelo 211)
Lorsqu'un propriétaire non-résident vend un bien en Espagne, la loi fiscale espagnole prévoit une garantie statutaire stricte pour s'assurer du paiement de l'impôt sur les plus-values :
La retenue notariée obligatoire de 3 % (Retención del 3%)
Conformément à l'article 25 de la loi sur l'impôt sur le revenu des non-résidents, l'acheteur a l'obligation légale de retenir 3 % du prix de vente total convenu le jour de la signature de l'acte notarié authentique et de les reverser directement au fisc espagnol (Hacienda) via le formulaire Modelo 211 dans un délai de 30 jours.
Calculé sur la plus-value nette : (Prix de vente – Frais juridiques & honoraires d'agence) – (Prix d'achat + Taxes à l'acquisition + Travaux d'amélioration justifiés sur facture).
Si les 3 % précomptés excèdent l'impôt réel dû au titre des 19 % sur la plus-value (ou si la cession dégage une moins-value), le vendeur dépose le formulaire Modelo 210 pour solliciter le remboursement intégral du trop-perçu auprès de la Tax Agency.
Plus-value municipale (Plusvalía municipal / IIVTNU) : Les vendeurs sont également redevables de la taxe communale sur la plus-value foncière auprès de la mairie, assise sur la valorisation cadastrale du terrain durant la période de détention. En vertu du droit espagnol actuel, aucune taxe de Plusvalía n'est due en cas de vente constatant une moins-value justifiée.
Structuration juridique
Détention en nom propre vs Structure sociétaire
Analyse comparative des structures de détention pour une résidence de villégiature privée ou un portefeuille d'investissement.
Détention en nom propre
La structure la plus directe, exempte de frais récurrents de gestion sociétaire. Idéale pour une résidence secondaire privée de moins de 3,7 M€, permettant de bénéficier directement de l'abattement de 100 % sur l'ISF en Andalousie pour les personnes physiques.
Société espagnole de type S.L.
Une société espagnole de type S.L. peut être envisagée pour certains portefeuilles locatifs ; elle relève de l'impôt sur les sociétés (Impuesto sobre Sociedades), généralement au taux de 25 %, et la déductibilité des charges dépend des règles et limitations applicables, sous réserve des obligations comptables et déclaratives espagnoles.
Holding étrangère / Trust
Utilisé par les family offices internationaux pour l'organisation de la transmission successorale. L'Espagne applique des règles strictes de transparence fiscale anti-abus (Art. 314 LMV), requérant un conseil fiscal transfrontalier hautement spécialisé.
Phase 4 : Planification successorale
Droits de succession & de donation sur les biens immobiliers en Espagne
Les mécanismes fiscaux régissant la transmission patrimoniale évoquée ci-dessus — les règles concrètes applicables lorsqu'un bien immobilier espagnol est transmis à la génération suivante, par donation ou succession.
Droits de succession (Impuesto de Sucesiones)
Un immeuble situé en Espagne relève en principe du champ des droits espagnols de succession et de donation, sous réserve des règles de rattachement applicables, des conventions fiscales et des modalités d'imposition du défunt et de l'héritier. ; un bien immobilier espagnol reste donc dans le champ d'imposition espagnol, même si aucune des parties n'a la nationalité espagnole ni ne réside en Espagne. Les taux d'imposition au niveau de l'État sont progressifs et peuvent dépasser 30 % avant abattements régionaux — mais l'Andalousie applique l'un des régimes régionaux les plus avantageux d'Espagne : un abattement de 1 000 000 € sur l'assiette imposable par héritier, assorti d'une bonification de 99 % sur les droits éventuellement dus au-delà de ce montant, en ligne directe (conjoints, descendants et ascendants — Groupes I et II). En pratique, cela ramène l'impôt sur une succession parent-enfant classique en Andalousie à un montant proche de zéro.
L'assiette imposable repose sur le même mécanisme de valeur de référence (Valor de Referencia) explicité plus haut — le montant le plus élevé entre la valeur déclarée et la valeur de référence officielle. La possibilité pour les héritiers résidents hors UE de se prévaloir des abattements régionaux d'Andalousie plutôt que du barème d'État, nettement moins favorable, a fait l'objet d'évolutions jurisprudentielles européennes en matière de non-discrimination ; il s'agit précisément d'une problématique transfrontalière tributaire de la nationalité et de la résidence fiscale de chaque ayant droit, exigeant un avis juridique personnalisé.
Droits de donation (Impuesto de Donaciones)
Les transmissions entre vifs de biens immobiliers espagnols — consentir la donation d'une villa à un enfant plutôt que de la transmettre par testament — relèvent de la même législation sur les droits de succession et de donation, avec des taux d'État s'échelonnant d'environ 7,65 % à 34 % avant allégements régionaux. L'Andalousie applique aux donations entre vifs en ligne directe (conjoints, descendants et ascendants) un régime quasi identique à celui des successions : un abattement de base de 1 000 000 € par bénéficiaire, assorti d'une bonification de 99 % sur le solde (un abattement plus modeste de 10 000 € s'appliquant aux collatéraux du Groupe III).
Les droits de donation sont liquidés dans la région où le bien est situé, au moyen du formulaire Modelo 651. L'opportunité fiscale d'une donation entre vifs par rapport à une transmission par testament dépend de la résidence fiscale du donateur et du donataire, de leur nationalité et de la composition globale du patrimoine — une analyse qui relève d'une consultation sur mesure auprès d'un avocat spécialisé en fiscalité successorale.
Le règlement européen sur les successions (Règlement UE n° 650/2012) permet également à de nombreux ressortissants étrangers de désigner, par voie testamentaire, leur loi nationale plutôt que la réserve héréditaire espagnole pour régir leur succession — un choix qui doit être expressément formalisé dans un testament et anticipé avec un juriste expert en successions internationales bien avant qu'il ne devienne effectif.
Télécharger la matrice de calcul des taxes & frais non-résidents 2026
Ventilation ITP vs IVA, formules Modelo 210 et seuils d'exonération de l'impôt sur la fortune (PDF).
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Daniel Herovic peut vous expliquer comment ces règles fiscales s'appliquent à votre projet spécifique et vous orientera vers un avocat fiscaliste espagnol indépendant (asesor fiscal) pour une structuration formelle conforme aux conventions fiscales internationales de non-double imposition.
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