Guía Fiscal Inmobiliaria en España para Compradores No Residentes
Guía completa de impuestos inmobiliarios en España para no residentes: ITP tipo fijo del 7% en Andalucía, 10% de IVA en obra nueva, declaraciones del Modelo 210 (IRNR), umbrales de Patrimonio y retención del 3% por ganancias patrimoniales.
Navegar por el régimen fiscal inmobiliario español como comprador no residente requiere comprender tres fases tributarias bien diferenciadas: los impuestos directos devengados en la adquisición, las obligaciones tributarias anuales de no residentes (Modelo 210) y la retención a cuenta sobre la ganancia patrimonial en el momento de la desinversión. En Andalucía, las reformas fiscales autonómicas han configurado el entorno tributario más competitivo del sur de Europa para propietarios de inmuebles de alto standing.
7% Fijo
ITP Transmisiones Patrimoniales (Segunda Mano)¹
10% + 1,2%
IVA + AJD (Obra Nueva)²
19% vs 24%
Modelo 210 Gravamen IRNR³
3,7 M€ / 7,4 M€
Mínimo Exento Impuesto sobre el Patrimonio⁴
¹ Tipo fijo del 7% de ITP en toda Andalucía, que sustituye con carácter indefinido a los antiguos tramos progresivos del 8% al 10%. ² 10% de IVA en viviendas de obra nueva residencial más un 1,2% de cuota autonómica por Actos Jurídicos Documentados (AJD). ³ 19% sobre el rendimiento neto deducible para residentes fiscales en la UE/EEE; 24% sobre ingresos brutos para residentes extracomunitarios (Reino Unido, EE. UU. y terceros países). ⁴ Bonificación autonómica del 100% en el Impuesto sobre el Patrimonio en Andalucía; el Impuesto de Solidaridad estatal solo resulta aplicable a partir de 3,7 M€ de base neta por titular individual o 7,4 M€ para cónyuges en copropiedad.
Aviso sobre normativa y tipos impositivos: Los tipos impositivos, reducciones y umbrales fiscales en España se actualizan mediante disposiciones estatales y autonómicas, en ocasiones con periodicidad anual. Esta guía recoge el marco normativo vigente a fecha de publicación. Le recomendamos contrastar los pormenores aplicables a su supuesto patrimonial con un asesor fiscal colegiado e independiente antes de estructurar cualquier transacción efectiva.
Fase 1: Gastos Transaccionales
Impuestos de Adquisición y Costes Totales de Compra
Desglose integral de la carga tributaria y los gastos de cierre al adquirir un inmueble en Andalucía.
Al formalizar la compra de una propiedad residencial de lujo en Marbella, Estepona, Benahavís o Sotogrande, la fiscalidad de la adquisición depende estrictamente de si se trata de un inmueble de segunda mano (segunda o ulterior transmisión) o de una promoción de obra nueva:
En 2021, la Junta de Andalucía suprimió la escala de gravamen progresiva del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) —que alcanzaba hasta un 10%—, fijando un tipo impositivo general del 7% con carácter indefinido, con independencia del importe de compra. En una villa de 3.000.000 €, esta medida supone un ahorro tributario directo de 75.000 € frente a otras comunidades autónomas.
Las compras de primera entrega efectuadas directamente al promotor están sujetas al 10% de Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) de ámbito estatal, más la cuota autonómica del gravamen de Actos Jurídicos Documentados (AJD) al tipo del 1,2% en Andalucía, acumulando un 11,2% en impuestos directos sobre la compraventa. (Las parcelas urbanísticas o locales comerciales transmitidos por entidades jurídicas tributan al tipo general del 21% de IVA).
Financiación hipotecaria: Si formaliza la compraventa mediante préstamo hipotecario, la cuota gradual de AJD sobre la escritura de hipoteca corre íntegramente a cargo de la entidad financiera prestamista y no del prestatario, en aplicación del Real Decreto-ley 17/2018 (en vigor desde noviembre de 2018), que designa al banco como sujeto pasivo. Este concepto es independiente del 1,2% de AJD devengado por la escritura pública de compraventa de obra nueva, el cual corresponde abonar al comprador.
Gastos Complementarios de Cierre: Al margen de los tributos devengados, es necesario provisionar aproximadamente un 1,5% a 2,0% adicional para cubrir aranceles de Notaría, inscripción en el Registro de la Propiedad, honorarios de asesoramiento jurídico independiente (habitualmente 1% + IVA) y gastos de gestión administrativa.
Presupuesto Global de Adquisición
Como regla financiera general, el comprador debe prever un recargo total de cierre de entre el 8,5% y el 9,0% en inmuebles de segunda mano y del 12,5% al 13,0% en promociones de obra nueva por encima del precio acordado.
Consulte el Proceso de Compra Paso a Paso →Modelización Financiera
Ejemplos Prácticos de Costes de Adquisición (Andalucía 2026)
Comparativa realista de los costes de cierre en cuatro tramos patrimoniales representativos.
| Precio de Compra | Impuesto 2ª Mano (7% ITP) | Impuesto Obra Nueva (10% IVA + 1,2% AJD) | Est. Notaría, Registro y Abogado (~1,8%) | Costes Totales de Adquisición |
|---|---|---|---|---|
| 1.000.000 € | 70.000 € | 112.000 € | ~18.000 € | 88.000 € – 130.000 € (8,8%–13,0%) |
| 2.500.000 € | 175.000 € | 280.000 € | ~40.000 € | 215.000 € – 320.000 € (8,6%–12,8%) |
| 5.000.000 € | 350.000 € | 560.000 € | ~75.000 € | 425.000 € – 635.000 € (8,5%–12,7%) |
| 10.000.000 € | 700.000 € | 1.120.000 € | ~130.000 € | 830.000 € – 1.250.000 € (8,3%–12,5%) |
Estas cifras asumen que el ITP se liquida sobre el precio escriturado pactado. Consulte la sección Valor de Referencia: la base imponible real puede resultar superior.
Un Factor Determinante que las Simulaciones Habituales Omiten
Valor de Referencia: Por Qué Podría Tributar por un Importe Superior al Pagado
Desde el 1 de enero de 2022 (introducido por la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal), la Dirección General del Catastro determina anualmente un Valor de Referencia para cada inmueble, calculado a partir de los precios de las compraventas formalizadas en documento notarial en la zona. En las adquisiciones de segunda mano, En las transmisiones sujetas al ITP, la base imponible se determina conforme al valor previsto en la normativa del impuesto, tomando en consideración el valor de referencia catastral cuando resulte aplicable y, en particular, el mayor entre la contraprestación o valor declarado y el valor de referencia, sin perjuicio de las reglas legales específicas, y no estrictamente el precio estipulado en la escritura pública. Los modelos prácticos expuestos anteriormente, al igual que la mayoría de tablas tributarias, presuponen la coincidencia de ambos importes; en aquellos supuestos donde el Valor de Referencia catastral supere el precio pactado, la cuota final del ITP resultará superior a la calculada inicialmente.
Este precepto resulta aplicable tanto al ITP en transmisiones onerosas de segunda mano como al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (véase más adelante); no resulta aplicable a las entregas de obra nueva, donde el IVA se devenga exclusivamente sobre la contraprestación pactada por contrato, con total independencia del Valor de Referencia.
El Valor de Referencia puede consultarse con carácter previo al otorgamiento notarial en la Sede Electrónica del Catastro, y es susceptible de impugnación formal ante la Administración tributaria si el adquirente acredita que no refleja el valor real de mercado, procedimiento que exige la aportación de un dictamen pericial motivado. Encargue a su abogado que verifique el Valor de Referencia frente al precio pactado antes de firmar, ya que condiciona directamente la liquidación del ITP.
Fase 2: Obligaciones Periódicas
Fiscalidad Anual para Propietarios No Residentes (Modelo 210 e IBI)
Todo titular no residente de bienes inmuebles en España tiene la obligación legal de presentar la declaración del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) mediante el Modelo 210, aun cuando el inmueble no genere rendimientos por arrendamiento.
Imputación de Rentas Inmobiliarias
La legislación tributaria grava a los no residentes por el disfrute o uso personal de su segunda residencia. La base imponible se determina aplicando el 1,1% (o el 2% en caso de que los valores catastrales del municipio no hayan sido revisados en los últimos 10 ejercicios) sobre el Valor Catastral oficial, tributando al tipo de:
- • 19% para residentes fiscales en la UE / EEE
- • 24% para residentes fiscales extracomunitarios (Reino Unido, EE. UU., Suiza y terceros países)
Plazo de presentación: Hasta el 31 de diciembre del año natural siguiente.
Rendimientos del Arrendamiento Inmobiliario
Si el inmueble se explota en alquiler (arrendamiento de larga estancia o alquiler vacacional/turístico), la declaración debe liquidarse trimestralmente:
- • Residentes UE/EEE: 19% sobre el rendimiento neto (con deducción íntegra de gastos de conservación, gestión, intereses hipotecarios, suministros y amortización).
- • Residentes extracomunitarios (Reino Unido, EE. UU., etc.): 24% fijo sobre los ingresos brutos íntegros (sin derecho a deducir ningún gasto operativo).
Plazo de presentación: Durante los primeros 20 días naturales de abril, julio, octubre y enero.
Tributos Locales Municipales: IBI y Tasa de Basura
Al margen de las liquidaciones de IRNR estatal, los propietarios deben satisfacer anualmente el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) directamente al Ayuntamiento correspondiente (o a través del Patronato de Recaudación Provincial en la provincia de Málaga). El tipo impositivo del IBI oscila entre el 0,4% y el 1,1% del valor catastral (situándose generalmente entre 800 € y 3.500 € anuales en villas de lujo). De forma complementaria se liquida anualmente la Tasa de Basura (~100 €–300 €/año).
Bonificación del 100% en el Impuesto sobre el Patrimonio en Andalucía y el Impuesto de Solidaridad
En virtud de sus competencias normativas, la Comunidad Autónoma de Andalucía aplica una bonificación del 100% en la cuota del Impuesto sobre el Patrimonio autonómico ordinario.
Como regla orientativa, el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas (ITSGF) puede resultar exigible cuando el patrimonio neto sujeto del contribuyente supera el umbral legal aplicable, teniendo en cuenta el mínimo exento, la totalidad de los bienes y derechos sujetos, las deudas deducibles y la titularidad individual. (3.000.000 € de mínimo exento estatal general + 700.000 € de reducción por mínimo exento personal).
Los cónyuges que adquieran el inmueble de forma conjunta en proindiviso al 50% En una copropiedad al 50%, cada cónyuge debe analizar individualmente su patrimonio neto sujeto y el umbral aplicable al ITSGF; no existe, por el mero hecho del matrimonio, un umbral conjunto automático de 7.400.000 €.
Deducibilidad de Cargas Financieras: Para patrimonios inmobiliarios que excedan los 3,7 M€ o 7,4 M€, Las deudas y cargas hipotecarias vinculadas a bienes sujetos pueden ser deducibles, total o parcialmente, para determinar la base liquidable, siempre que se cumplan los requisitos y límites legales; su efecto debe revisarse caso por caso. para inversores patrimoniales internacionales.
Fase 3: Estrategia de Desinversión
Fiscalidad en la Venta y Retención del 3% por Ganancia Patrimonial (Modelo 211)
Cuando un transmitente no residente enajena un bien inmueble en España, la normativa tributaria establece un estricto mecanismo de garantía para asegurar el pago del impuesto sobre el incremento patrimonial:
Retención a cuenta del 3% a cargo del adquirente en la transmisión de un inmueble por un no residente
En virtud del artículo 25 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes, el adquirente está legalmente obligado a El adquirente debe retener el 3% de la contraprestación y efectuar el ingreso mediante el Modelo 211 dentro del plazo legal de un mes desde la transmisión.
Se liquida sobre la ganancia patrimonial neta: (Valor de Transmisión – Gastos Jurídicos y de Intermediación) – (Valor de Adquisición + Tributos + Mejoras e Inversiones Justificadas documentalmente).
Si el 3% retenido supera la cuota efectiva resultante del 19% (o si la transmisión generó una pérdida patrimonial), Si procede, el transmitente podrá presentar el Modelo 210 para solicitar la devolución del exceso de retención respecto de la cuota efectiva de IRNR.
Plusvalía Municipal (IIVTNU): El vendedor es asimismo sujeto pasivo del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) ante el Ayuntamiento, liquidado sobre el incremento de valor catastral del suelo devengado durante el período de tenencia. De acuerdo con la doctrina del Tribunal Constitucional y la normativa estatal vigente, Si se acredita que no ha existido incremento de valor del terreno conforme a las reglas del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), podrá no existir sujeción o cuota a ingresar, sin perjuicio de la obligación de declarar y de las reglas municipales aplicables.
Estructuración Jurídica
Titularidad como Persona Física vs. Tenencia Societaria
Análisis de vehículos patrimoniales para uso residencial privado frente a carteras de inversión.
Persona Física (Titularidad Individual)
Estructura de máxima simplicidad jurídica, sin costes periódicos de mantenimiento mercantil. Óptima para segundas residencias privadas de valor inferior a 3,7 M€, donde la bonificación autonómica del 100% en el Impuesto sobre el Patrimonio ampara directamente a personas físicas.
Sociedad Limitada (S.L.)
Estructura protectora para carteras de arrendamiento comercial multiactivo. Puede quedar sujeta, con carácter general, al tipo del 25% del Impuesto sobre Sociedades, y permite deducir los gastos fiscalmente deducibles que estén correlacionados con los ingresos, justificados y contabilizados conforme a la normativa aplicable, sujeta al cumplimiento de obligaciones contables y mercantiles en España.
Holding Extranjera / Estructura Fiduciaria (Trust)
Utilizada por family offices internacionales para la planificación sucesoria transfronteriza. La normativa española aplica normas de transparencia y medidas antifraude estrictas (art. 314 LMV), requiriendo asesoramiento fiscal transfronterizo especializado.
Fase 4: Planificación Sucesoria
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones en Inmuebles en España
Mecánica fiscal aplicable a la transmisión patrimonial intergeneracional: qué sucede cuando un bien inmueble en España se transfiere por vía de donación o sucesión mortis causa.
Impuesto sobre Sucesiones
España grava por obligación real las transmisiones sucesorias sobre bienes inmuebles radicados en su territorio, con independencia de la residencia fiscal del causante o del causahabiente; por tanto, los inmuebles en territorio español quedan sujetos a tributación aunque ninguna de las partes sea de nacionalidad española o resida en el país. Los tipos impositivos de la escala estatal general son progresivos y pueden superar el 30% con anterioridad a la aplicación de beneficios autonómicos. No obstante, Andalucía cuenta con uno de los regímenes tributarios más ventajosos de España: una reducción en la base imponible de 1.000.000 € por heredero, complementada con una bonificación del 99% en la cuota tributaria resultante sobre el exceso para cónyuges, descendientes y ascendientes (Grupos I y II de parentesco). En la práctica procesal, esto reduce la cuota tributaria en una herencia directa entre padres e hijos en Andalucía prácticamente a cero.
La base imponible se liquida con arreglo a la misma regla del Valor de Referencia expuesta anteriormente: el mayor entre el valor declarado o el Valor de Referencia catastral oficial. La facultad de los herederos extracomunitarios para acogerse a la normativa autonómica andaluza en lugar de la escala estatal general ha quedado sustancialmente más consolidada a raíz de la jurisprudencia comunitaria sobre no discriminación. Esta casuística depende de la nacionalidad y residencia fiscal concreta de los causahabientes, requiriendo análisis jurídico individualizado.
Impuesto sobre Donaciones
Las transmisiones patrimoniales inter vivos sobre inmuebles radicados en España —como donar una vivienda en vida a los hijos en lugar de transmitirla vía testamentaria— tributan por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, cuya escala estatal oscila orientativamente entre el 7,65% y el 34% antes de reducciones autonómicas. Andalucía traslada sustancialmente los mismos beneficios fiscales a las donaciones entre cónyuges, descendientes y ascendientes que a las adquisiciones mortis causa: En Andalucía, las donaciones a determinados parientes pueden beneficiarse de la bonificación autonómica del 99% en la cuota del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), pero la aplicación de una reducción de 1.000.000 € depende del tipo de donación y de los requisitos legales específicos; no se aplica con carácter general a cualquier donación de un inmueble. (para parientes colaterales de Grupo III rige una reducción menor de 10.000 €).
El gravamen se devenga en la comunidad autónoma donde radique el bien inmueble, formalizándose mediante el Modelo 651. Determinar si resulta fiscalmente más eficiente realizar una donación inter vivos o una transmisión sucesoria mortis causa dependerá del país de residencia, la nacionalidad de las partes y la configuración patrimonial global: una decisión que debe evaluarse con abogados especialistas en sucesiones y fiscalidad internacional.
Asimismo, el Reglamento Europeo de Sucesiones (Reglamento UE 650/2012) El Reglamento (UE) n.º 650/2012 permite, con los requisitos formales y materiales aplicables, elegir la ley del Estado cuya nacionalidad se posea para regir la sucesión; sus efectos sobre las legítimas y sobre los derechos de otros interesados deben analizarse conforme a la ley sucesoria aplicable.; una disposición que debe otorgarse formalmente en testamento ante notario.
Descargue la Ficha de Cálculo de Costes e Impuestos de No Residentes 2026
Desglose ITP vs. IVA, fórmulas del Modelo 210 y umbrales de exención en el Impuesto sobre el Patrimonio (PDF).
¿Precisa Asesoramiento para Estructurar su Adquisición?
Daniel Herovic puede orientarle sobre la aplicación práctica de estos mecanismos tributarios a su compra y facilitarle contacto con un asesor fiscal o abogado independiente en España para la estructuración y cumplimiento de los convenios de doble imposición internacional.
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