Skatteguide for eiendomskjøp i Spania for ikke-residente
Komplett guide til spanske eiendomsskatter for ikke-residente: Fast 7 % ITP i Andalucía, 10 % IVA på nybygg, årlig Modelo 210 IRNR, formuesskatt og 3 % tilbakehold ved salg.
Å navigere i spansk eiendomsskattelovgivning som ikke-resident kjøper krever innsikt i tre distinkte skattefaser: kjøpsskatter ved overtakelse, årlige skattemeldinger for ikke-residente (Modelo 210) og forskuddstrekk på gevinst ved et fremtidig salg. I Andalucía har regionale skattereformer skapt Sør-Europas mest attraktive skattemiljø for eiere av luksuseiendom.
7 % fast
Overdragelsesskatt (ITP - Resale)¹
10 % + 1,2 %
MVA (IVA) + AJD (Nybygg)²
19 % vs 24 %
Modelo 210 IRNR-skatt³
€ 3,7 mill. / € 7,4 mill.
Skattefritt bunnfradrag formuesskatt⁴
¹ Fast overdragelsesskatt (ITP) på 7 % i hele Andalucía, som permanent erstattet de tidligere progressive trinnene på 8 %–10 %. ² 10 % MVA (IVA) på nye boligeiendommer pluss 1,2 % regional dokumentavgift (AJD). ³ 19 % på netto overskudd med fradragsrett for EU/EØS-skatteytere; 24 % på brutto leieinntekter for personer bosatt utenfor EU/EØS (inkl. Storbritannia/USA). ⁴ 100 % regional skatterabatt på formuesskatt i Andalucía; den nasjonale solidaritetsskatten gjelder kun for nettoformue over € 3,7 mill. for enkeltpersoner eller € 7,4 mill. for ektepar som eier sammen.
Merk vedrørende skattesatser: Spanske skattesatser, fradrag og terskelverdier justeres gjennom regionale og nasjonale dekreter, til tider årlig. Denne veiledningen gjenspeiler gjeldende rett på publiseringstidspunktet — rådfør deg alltid med en uavhengig spansk skatterådgiver (asesor fiscal) for en vurdering av din konkrete situasjon før du gjennomfører en transaksjon.
Fase 1: Kjøpsomkostninger
Transaksjonsskatter og totale kjøpskostnader
Fullstendig oversikt over skatter og omkostninger ved kjøp av eiendom i Andalucía.
Ved kjøp av luksuseiendom i Marbella, Estepona, Benahavís eller Sotogrande avhenger de lovpålagte kjøpsskattene utelukkende av om boligen er et bruktkjøp (resale) eller et nybygg fra utbygger:
I 2021 avviklet regionalregjeringen i Andalucía de tidligere progressive ITP-satsene (som gikk opp til 10 %) og innførte en permanent flat sats på 7 % for alle kjøpesummer. På en villa til € 3 000 000 gir denne reformen alene en umiddelbar skattebesparelse på € 75 000 sammenlignet med andre spanske regioner.
Kjøp av nybygg direkte fra utbygger ilegges nasjonal 10 % merverdiavgift (IVA) samt Andalucías regionale dokumentavgift (Actos Jurídicos Documentados — AJD) på 1,2 %, totalt 11,2 % i lovpålagte kjøpsskatter. (Næringseiendommer eller tomter kjøpt fra selskaper ilegges 21 % IVA).
Finansieringsmerknad: Dersom du kjøper med boliglån, betales AJD-dokumentavgiften på selve pantelånsdokumentet av banken, ikke av deg — i henhold til Real Decreto-ley 17/2018 (gjeldende siden november 2018) er banken den skattepliktige parten for pantelånsdokumenter utstedt etter denne datoen. Dette er adskilt fra dokumentavgiften på 1,2 % AJD på selve eiendomskjøpet beskrevet ovenfor, som betales av kjøper ved nybygg.
Øvrige kjøpsomkostninger: I tillegg til lovpålagte skatter bør kjøpere budsjettere med omtrent 1,5 % til 2,0 % til notargebyrer, tinglysing i eiendomsregisteret (Registro de la Propiedad), uavhengig juridisk bistand (vanligvis 1 % + IVA) og administrativ saksbehandling (gestoría).
Totalt budsjett for kjøpsomkostninger
Som en tommelfingerregel bør kjøpere beregne et samlet tillegg på 8,5 %–9,0 % ved bruktkjøp og 12,5 %–13,0 % ved nybygg utover avtalt kjøpesum.
Se steg-for-steg-kjøpsprosessen →Finansiell modell
Beregningseksempler på kjøpskostnader (Andalucía 2026)
Sammenligning av realistiske totale transaksjonskostnader over fire prisklasser for luksuseiendom.
| Kjøpesum | Bruktkjøpskatt (7 % ITP) | Nybyggskatt (10 % IVA + 1,2 % AJD) | Est. notar, tinglysing & advokat (~1,8 %) | Totale kjøpsomkostninger |
|---|---|---|---|---|
| € 1 000 000 | € 70 000 | € 112 000 | ~€ 18 000 | € 88 000 – € 130 000 (8,8 %–13,0 %) |
| € 2 500 000 | € 175 000 | € 280 000 | ~€ 40 000 | € 215 000 – € 320 000 (8,6 %–12,8 %) |
| € 5 000 000 | € 350 000 | € 560 000 | ~€ 75 000 | € 425 000 – € 635 000 (8,5 %–12,7 %) |
| € 10 000 000 | € 700 000 | € 1 120 000 | ~€ 130 000 | € 830 000 – € 1 250 000 (8,3 %–12,5 %) |
Disse tallene forutsetter at ITP beregnes ut fra avtalt kjøpesum. Se avsnittet om Valor de Referencia nedenfor — det faktiske skattegrunnlaget kan i visse tilfeller være høyere.
En sentral detalj i det spanske skattesystemet
Valor de Referencia: Hvorfor skattegrunnlaget kan overstige kjøpesummen
Siden 1. januar 2022 (innført ved Lov 11/2021) fastsetter det spanske eiendomsregisteret (Dirección General del Catastro) en årlig offentlig referanseverdi (Valor de Referencia) for hver eiendom, basert på tinglyste salgspriser i området. Ved bruktkjøp beregnes overdragelsesskatten (ITP) av det høyeste beløpet: enten den faktiske avtalte kjøpesummen eller den offisielle referanseverdien — ikke automatisk av kjøpesummen oppgitt i skjøtet (Escritura). Eksemplene ovenfor forutsetter at disse beløpene samsvarer; dersom referanseverdien er høyere enn avtalt pris, vil den faktiske ITP-skatten bli tilsvarende høyere.
Dette gjelder ved bruktkjøp (ITP) samt ved arve- og gaveskatt (se nedenfor) — det gjelder ikke for nybygg, hvor merverdiavgift (IVA) utelukkende beregnes av den avtalte kontraktsprisen uavhengig av referanseverdien.
Referanseverdien kan kontrolleres før signering via Catastro-portalen, og den kan formelt påklages overfor matrikkelmyndighetene dersom kjøper mener den overstiger eiendommens reelle markedsverdi (krever fagkyndig dokumentasjon). Be advokaten din sjekke gjeldende referanseverdi mot avtalt pris før kontraktsinngåelse — dette påvirker direkte beløpet i ITP-kolonnen over.
Fase 2: Løpende forpliktelser
Årlige skatter for ikke-residente eiere (Modelo 210 & IBI)
Ikke-residente eiere må levere Modelo 210 for de relevante inntektsårene og skattegrunnlagene: normalt årlig for beregnet inntekt ved egen bruk, og kvartalsvis for leieinntekter. Plikten avhenger av eiendommens bruk og inntektsforhold.
Fordelsskatt på egen bolig (Renta Imputada)
Spania skattlegger ikke-residente for den beregnede fordelen av å disponere en fritidsbolig. Skattegrunnlaget utgjør 1,1 % (eller 2 % dersom matrikkelverdien ikke er revidert de siste 10 årene) av eiendommens offisielle matrikkelverdi (Valor Catastral), og skattlegges med:
- • 19 % for skattemessig bosatte i EU/EØS (inkl. Norge)
- • 24 % for skattemessig bosatte utenfor EU/EØS (inkl. Storbritannia, USA og Sveits)
Frist for innlevering: 31. desember i det påfølgende kalenderåret.
Skatt på leieinntekter
Dersom eiendommen leies ut (langtidsutleie eller ferieutleie), må inntekten deklareres kvartalsvis:
- • Bosatte i EU/EØS (inkl. Norge): 19 % på netto overskudd (med fullt fradrag for vedlikehold, forvaltning, gjeldsrenter og driftskostnader).
- • Bosatte utenfor EU/EØS (inkl. UK/USA): 24 % flat skatt på brutto leieinntekter (ingen fradragsrett for utgifter).
Frist for innlevering: Innen de første 20 dagene i april, juli, oktober og januar.
Kommunale skatter: IBI & Basura
Uavhengig av den nasjonale IRNR-skatten betaler eiere en årlig kommunal eiendomsskatt (Impuesto sobre Bienes Inmuebles — IBI) direkte til kommunen (eller via Patronato de Recaudación Provincial i Málaga-provinsen). IBI utgjør mellom 0,4 % og 1,1 % av matrikkelverdien (typisk € 800 til € 3 500 per år for luksusvillaer). En mindre kommunal renovasjonsavgift (Tasa de Basura, ~€ 100–€ 300 per år) faktureres i tillegg.
Andalucías 100 % skattefritak for formuesskatt & den nasjonale solidaritetsskatten
I henhold til regional skattelovgivning gir den autonome regionen Andalucía en 100 % skatterabatt (bonificación del 100 %) på den ordinære regionale formuesskatten (Impuesto sobre el Patrimonio).
Skattefritak for inntil € 3 700 000 i netto spanske formuesverdier (€ 3 000 000 i generell lovfestet grense + € 700 000 i personlig bunnfradrag).
Ektepar som kjøper eiendom sammen med en 50/50-andel har et samlet skattefritt bunnfradrag på € 7 400 000 før den nasjonale solidaritetsskatten inntreffer.
Fradragsrett for gjeld: For eiendommer som overstiger € 3,7 mill. / € 7,4 mill., reduserer banklån og pantelån det skattepliktige nettoformuesgrunnlaget direkte, noe som fungerer som et effektivt struktureringsverktøy for formuende internasjonale kjøpere.
Fase 3: Salgsstrategi
Gevinstskatt ved salg og 3 % tilbakehold (Modelo 211)
Når en ikke-resident eier selger eiendom i Spania, stiller spansk skatterett strenge krav for å sikre innbetaling av gevinstskatt:
Det lovpålagte 3 %-tilbakeholdet ved salg av spansk eiendom av en ikke-resident selger (retención del 3 %)
I henhold til artikkel 25 i loven om ikke-residente inntektsskatt er Kjøperen må holde tilbake 3 % av vederlaget ved gjennomføringen av salget og innbetale beløpet til spanske skattemyndigheter (Hacienda) gjennom Modelo 211 innen den lovbestemte fristen, normalt én måned etter salget.
Beregnes av nettotapet/-gevinsten: (Salgspris – meglerprovisjon og juridiske kostnader) – (Kjøpesum + kjøpsskatter + dokumenterte påkostninger/oppgraderinger).
Dersom det tilbakeholdte beløpet på 3 % overstiger den faktiske gevinstskatten på 19 % (eller dersom eiendommen ble solgt med tap), leverer selger Modelo 210 for å kreve full refusjon fra spanske skattemyndigheter.
Kommunal gevinstskatt (Plusvalía Municipal / IIVTNU): Selger er også ansvarlig for å betale den kommunale verdistigningsskatten (Plusvalía) til rådhuset, som beregnes ut fra økningen i tomtens matrikkelverdi i eierperioden. I henhold til gjeldende spansk lov bortfaller denne skatten dersom du kan dokumentere at eiendommen selges med reelt tap.
Juridisk selskapsstruktur
Personlig eierskap vs. selskapseierskap
Vurdering av eierstrukturer for privat fritidsbruk kontra investeringsporteføljer.
Privatperson
Den enkleste strukturen uten årlige selskaps- og regnskapskostnader. Ideell for private fritidsboliger under € 3,7 mill. hvor Andalucías 100 % skattefritak for formuesskatt kommer direkte til anvendelse for privatpersoner.
Spansk aksjeselskap (S.L.)
Velegnet struktur for kommersielle utleieporteføljer med flere eiendommer. Muliggjør 25 % selskapsskatt og fullt fradrag for driftskostnader, underlagt spanske regnskaps- og rapporteringskrav.
Utenlandsk holdingselskap / Trust
Benyttes ofte av internasjonale family offices ved generasjonsskifte. Spania praktiserer strenge regler mot skatteomgåelse og for innsyn (art. 314 LMV), noe som krever spesialisert internasjonal skatterådgivning.
Fase 4: Arveplanlegging
Arve- og gaveskatt på fast eiendom i Spania
Skatteforholdene bak generasjonsskifte — hva som faktisk skjer når spansk eiendom overføres til neste generasjon, enten som gave eller arv.
Arve- og gaveskatt (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones)
Spania ilegger arveavgift på eiendeler lokalisert på spansk territorium uavhengig av avdødes eller arvingenes bostedsland. Spansk eiendom omfattes derfor av spansk beskatning selv om verken arvelater eller arving er spanske statsborgere eller bosatt i Spania. De nasjonale standardsatsene er progressive og kan overstige 30 % før regionale fradrag — men Andalucía tilbyr et av Spanias mest gunstige regionale regelverk: et bunnfradrag på € 1 000 000 i skattegrunnlaget per arving, samt en 99 % skatterabatt på eventuell overskytende skatt for ektefelle, barn og foreldre (Gruppe I og II). I praksis reduserer dette arveavgiften for et typisk arveoppgjør fra foreldre til barn i Andalucía til tilnærmet null.
Skattegrunnlaget beregnes etter samme Valor de Referencia-prinsipp som beskrevet ovenfor — det høyeste av eiendommens deklarerte verdi eller den offisielle referanseverdien. Ikke-EU-arvingers rett til å anvende Andalucías regionale fradragsregler fremfor det strengere statlige regelverket har vært gjenstand for rettslig avklaring etter EU-domstolens avgjørelser om likebehandling; dette er en grensekryssende problemstilling som avhenger av arvingens nasjonalitet og skattemessige bosted, og som fordrer skreddersydd juridisk rådgivning.
Gaveskatt (Impuesto de Donaciones)
Overdragelse av spansk eiendom som gave i levende live — for eksempel å overføre en villa til et barn fremfor å testamentere den — skattlegges etter loven om arve- og gaveskatt, med nasjonale satser fra ca. 7,65 % til 34 % før regionale reduksjoner. Andalucía gir tilsvarende lempelser for gaver mellom ektefeller, barn eller andre etterkommere og foreldre eller andre ascendente slektninger, under forutsetning av at de lovbestemte vilkårene er oppfylt.: et bunnfradrag på € 1 000 000 per mottaker pluss en 99 % skatterabatt på overskytende beløp (et lavere fradrag på € 10 000 gjelder for mer fjerne slektninger i Gruppe III).
Gaveskatt fastsettes i den regionen der eiendommen befinner seg, og innrapporteres via Modelo 651. Hvorvidt forskudd på arv/gave i levende live eller testamentarisk overføring er mest skattemessig gunstig, avhenger av givers og mottakers skattemessige bosted, nasjonalitet og helhetlige formuesbilde — en vurdering som bør tas sammen med en arverettsadvokat.
EUs arverettsforordning (forordning (EU) nr. 650/2012) kan på bestemte vilkår gi en person adgang til å velge loven i sitt statsborgerskapsland. Et slikt lovvalg bør uttrykkes klart i testamentet; testamentet trenger ikke nødvendigvis å være opprettet i Spania, og bør gjennomgås med en advokat med kompetanse på internasjonal privatrett i god tid.
Last ned beregningsskjema for skatt og kjøpsomkostninger for ikke-residente 2026
Oversikt over ITP vs. IVA, beregningsformler for Modelo 210 og satser for formuesskatt (PDF).
Ønsker du rådgivning om strukturering av ditt kjøp?
Daniel Herovic kan veilede deg gjennom hvordan disse skattereglene påvirker ditt konkrete kjøp, og formidle kontakt med en uavhengig spansk skatteadvokat (asesor fiscal) for formell selskaps- og skattestrukturering i samsvar med internasjonale skatteavtaler.
Juridisk og skattemessig innsikt
Ofte stilte spørsmål
Neste steg i kjøpsprosessen
Private Access
Have Questions or a Specific Property in Mind?
We have access to off-market listings and pre-launch developments not published online. Let us find your perfect property.