Guía completa para comprar una propiedad en España

El documento más determinante en la diligencia debida es la Nota Simple, un extracto informativo expedido por el Registro de la Propiedad que su abogado solicita antes de firmar cualquier documento vinculante. En ella constan la titularidad y los datos descriptivos inscritos del inmueble; la Nota Simple no acredita por sí sola que las lindes o la superficie construida coincidan con la realidad física, y —aspecto crítico— si existen cargas o gravámenes pendientes: hipotecas no canceladas, embargos, afecciones u otras cargas que pueden seguir gravando el inmueble y resultar oponibles al adquirente, según su naturaleza y régimen jurídico, si no se cancelan o resuelven adecuadamente.

Conviene distinguir el Registro de la Propiedad de la Dirección General del Catastro, registro administrativo de carácter tributario en el que se determinan el valor catastral, relevante para el IBI y, en determinados supuestos, para la imputación de rentas inmobiliarias en el IRNR; el valor de referencia tiene relevancia principalmente en la determinación de bases imponibles de ITP y AJD y del ISD, conforme a la normativa aplicable. detallado en nuestra guía fiscal. Ambos registros no siempre coinciden con exactitud, y las discrepancias catastrales o registrales (especialmente relativas a ampliaciones de obra no declaradas) constituyen uno de los hallazgos más frecuentes que un abogado solvente identifica durante la diligencia debida.

Una Nota Simple actualizada y aparentemente libre de cargas es un elemento esencial de la diligencia debida, pero no constituye por sí sola una garantía jurídica absoluta ni sustituye las restantes comprobaciones. Su abogado debe solicitar una Nota Simple actualizada inmediatamente antes del otorgamiento de la escritura pública, dado que podrían anotarse cargas entre la reserva y la firma.

Las entidades bancarias españolas conceden financiación a no residentes, aunque bajo condiciones diferenciadas respecto a los residentes fiscales: por lo general, un ratio préstamo-valor (LTV) del 60-70 % para no residentes frente a un máximo del 80 % para residentes, con plazos de amortización habitualmente limitados a 20-25 años y con vencimiento antes de una edad de jubilación fijada (comúnmente entre 75 y 80 años). Las entidades analizan el ratio de endeudamiento considerando sus ingresos y obligaciones financieras globales, no solo los ingresos en España, y cada inmueble requiere una tasación bancaria oficial e independiente previa a la concesión —cuyo valor puede resultar inferior al precio pactado y reducir consecuentemente el importe financiado.

Deberá aportar justificantes de ingresos, declaraciones tributarias de los últimos 2-3 ejercicios y estados de posición deudora de su país de residencia fiscal, debidamente traducidos y, cuando proceda, con la Apostilla de La Haya. Contar con una aprobación previa (pre-scoring bancario) antes de iniciar las visitas refuerza sustancialmente su posición en operaciones fuera de mercado (off-market) y fases de prelanzamiento, donde los vendedores priorizan compradores con capacidad de ejecución inmediata. Podemos presentarle intermediarios de crédito hipotecario en España especializados en compradores internacionales.

Calcule aproximadamente entre un 10 % y un 13 % en costes de transacción sobre el precio de compraventa: el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, modalidad Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP-TPO), que en Andalucía aplica con carácter general un tipo del 7 % a determinadas adquisiciones de inmuebles usados, sujeto a excepciones y normativa vigente o el 10 % de IVA más el 1,2 % por Actos Jurídicos Documentados (AJD) en obra nueva, más los aranceles notariales, registrales y honorarios de asesoría jurídica. En una compraventa de segunda mano de 1,5 M€, esto representa aproximadamente entre 150.000 € y 180.000 € en impuestos y honorarios antes de computar el propio inmueble.

Para un desglose matemático detallado de los fondos propios requeridos en escalones de 500.000 €, 1,2 M€ y 3 M€, consulte nuestro informe de asesoramiento: ¿Cuánto dinero se necesita para comprar una propiedad en España? (Desglose completo 2026).

Es preciso señalar que estas cifras corresponden a la normativa de Andalucía: el tipo impositivo del ITP varía de forma significativa entre comunidades autónomas, siendo sustancialmente superior en Cataluña y la Comunidad Valenciana frente al 7 % general aplicable en Andalucía —un factor de gran relevancia si está comparando la Costa del Sol con otras regiones de España. Los gastos periódicos incluyen el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) anual y, para no residentes fiscales, la declaración anual del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), detallados íntegramente y con supuestos prácticos en nuestra guía fiscal completa.