Vender con iPropertiesHQ

Representación discreta de propietarios de lujo en Marbella, Benahavís, Estepona y Sotogrande. Distribución controlada, compradores verificados e integridad de precio.

Representación y Asesoría de Vendedores

El máximo valor patrimonial se logra mediante el emparejamiento de precisión, no por la sobreexposición en portales

Vender una vivienda de lujo en Marbella, Benahavís, Estepona o Sotogrande no es una cuestión de volumen de exposición, sino de cualificación rigurosa y disciplina de canal. Distribuir su propiedad entre veinte agencias competidoras genera discrepancias de precios, huellas digitales obsoletas en portales y la percepción compradora de urgencia o dificultad del vendedor. Posicionamos su activo mediante producción audiovisual cinematográfica, inteligencia de valoración contrastable y distribución estrictamente controlada.

100% Control Disciplina de Canal

Cero discrepancias de precio o duplicados entre páginas web inmobiliarias competidoras.

Precalificación Rigurosa Visitas Verificadas

Capacidad económica e intención de compra acreditadas antes de autorizar el acceso privado a la propiedad.

Registro de la Propiedad Testigos Reales

Valoraciones fundamentadas en transacciones reales cerradas, no en ofertas especulativas de portales.

Liderado por Socios Supervisión Directa

Producción, estrategia de comercialización y negociaciones dirigidas personalmente por Daniel Herovic.

La Realidad de la Representación Inmobiliaria

La problemática de la comercialización abierta con varias agencias: por qué la sobreexposición destruye la integridad del precio de salida

Muchos propietarios consideran que entregar las llaves a diez agencias locales agiliza la venta. En la práctica, ocurre exactamente lo contrario. Las agencias competidoras se apresuran a publicar el inmueble en Idealista y Kyero con fotografías caseras, superficies contradictorias y precios dispares.

Los compradores internacionales cualificados detectan de inmediato cuando una misma propiedad aparece anunciada ocho veces en un portal. Esto transmite descontrol y urgencia por vender, atrayendo de forma automática ofertas agresivas a la baja. Un único asesor designado puede presentar el inmueble a los agentes compradores del mercado, facilitando una política de precios unificada, una presentación impecable y una sólida posición negociadora.

"Cuando todo el mundo representa su propiedad, nadie se responsabiliza del precio final de venta. Una representación disciplinada protege su patrimonio."

El Mandato Disciplinado del Vendedor

  • ✓ Precio único y unificado: Un solo precio oficial en todos los canales públicos y privados globales.
  • ✓ Protección de la privacidad del propietario: Sin visitas de curiosos no cualificados ni grabaciones no autorizadas.
  • ✓ Preparación integral del expediente jurídico: Nota simple, Catastro, recibos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y Certificado de Eficiencia Energética (CEE) antes de iniciar la comercialización.
  • ✓ Asesoramiento fiscal y retenciones: Estimación de la retención del 3% a cuenta del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), mediante el Modelo 211, y de la Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU), sujeta a la normativa y ordenanza aplicables.
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Nuestro Estándar de Ejecución

4 Pilares de la Representación Estratégica del Vendedor

01

1. Selección estratégica de canal (Discreto vs. Público)

No todas las propiedades exclusivas deben exponerse en portales públicos. Le asesoramos para elegir entre una comercialización privada fuera de mercado (*off-market*, bajo estrictos acuerdos de confidencialidad o NDA) o un lanzamiento global sincronizado de alto impacto en portales internacionales de lujo y prensa especializada.

Distribución a Medida · Protección de Marca
02

2. Producción audiovisual y arquitectónica cinematográfica

Los compradores de alto patrimonio conectan a través de una narrativa visual excepcional. Producimos fotografía arquitectónica de calidad editorial, recorridos en vídeo 4K, planos aéreos con dron y dosieres multilingües personalizados para inversores.

Medios de Alto Impacto · Narrativa Arquitectónica
03

3. Precalificación y visitas verificadas

Protegemos su tiempo y su seguridad. Cada solicitud de visita se filtra previamente para verificar la identidad, los plazos y la capacidad financiera del comprador antes de coordinar el acceso, descartando perfiles no cualificados.

Privacidad Absoluta · Acceso de Alta Intención
04

4. Coordinación integral jurídica, fiscal y formalización en Notaría

Desde la redacción rigurosa del documento de reserva y el contrato de arras hasta el cálculo de la retención del 3% para no residentes (Modelo 211), certificados energéticos y certificados de estar al corriente con la comunidad de propietarios, coordinamos cada fase junto con su abogado hasta la firma de la Escritura pública.

Cero Fricción en el Cierre · Cumplimiento Normativo Total
Modelos de Representación en Comparativa

Comercialización Abierta Multagencia vs. Representación Dedicada con iPropertiesHQ

Por qué la representación exclusiva y enfocada puede contribuir a defender mejor el precio de venta y a reducir determinadas incidencias.

Factor de Representación Difusión Multagencia Abierta Asesoría Dedicada iPropertiesHQ
Consistencia de Precio Las discrepancias entre portales debilitan la posición negociadora del vendedor Precio 100% unificado en todos los canales de distribución
Calidad Audiovisual Fotografías de baja resolución tomadas con smartphone con iluminación dispar Vídeo cinematográfico 4K, tomas aéreas profesionales con dron y fotografía editorial
Filtrado de Compradores Acceso indiscriminado con escasa o nula verificación financiera previa Precalificación estricta de la intención de compra y solvencia acreditada
Percepción del Mercado Riesgo de agotamiento del anuncio (*listing fatigue*) y apariencia de urgencia Posicionamiento prémium y cuidado con sólida defensa del valor del activo
Responsabilidad Ningún agente asume la responsabilidad directa del cierre Responsabilidad directa liderada por la dirección, desde la captación hasta Notaría
El Proceso Estructurado

El Ciclo de 4 Fases en la Representación del Vendedor

Una hoja de ruta estratégica y disciplinada diseñada para maximizar el valor patrimonial neto.

01

Auditoría del Activo y Valoración

Inspección técnica detallada de la propiedad, análisis registral y situación urbanística, complementados con testigos de ventas cerradas comparables para fijar un precio de salida riguroso.

02

Producción Cinematográfica

Asesoramiento en puesta en escena (*home staging*), fotografía arquitectónica crepuscular, vídeo 4K, tomas aéreas con dron y elaboración de un dosier privado de ventas multilingüe.

03

Lanzamiento Estratégico

Ejecución de la estrategia de canal seleccionada: posicionamiento discreto fuera de mercado (*off-market*) o campaña internacional coordinada con visitas privadas precalificadas.

04

Negociación y Notaría

Defensa firme del precio, estructuración del contrato de arras con depósito en custodia y coordinación con los letrados hasta el otorgamiento de la Escritura pública ante Notario.

Consulta Confidencial para Propietarios

Solicite una Valoración Privada y Estrategia de Venta

Comparta los datos básicos de su inmueble. Daniel Herovic le remitirá una valoración confidencial y una propuesta estratégica de canal en un plazo de 24 horas.

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Daniel Herovic — Fundador y Director General, iPropertiesHQ
Asesor Principal de Propietarios

Asesoría para Clientes Privados con Daniel Herovic

Asesoramiento a propietarios en Marbella y las zonas más exclusivas de la Costa del Sol en posicionamiento estratégico, defensa de valor y gestión discreta de compraventas.

Escribir a Daniel por WhatsApp +34 742 043 395

Preguntas Frecuentes

Preguntas clave sobre la venta con iPropertiesHQ

Nuestras valoraciones se fundamentan en datos de mercado y, cuando están disponibles, en datos verificables de operaciones inscritas o comunicadas por fuentes registrales y profesionales, complementados con testigos de ventas recientes, ajustadas por primas de microubicación, orientación, calidades constructivas y testigos de ventas recientes en su urbanización específica.

La venta en mercado abierto maximiza la difusión global mediante distribución sincronizada en portales, producciones audiovisuales y redes de colaboradores. La venta fuera de mercado (*off-market*) está orientada a preservar la confidencialidad y a limitar la huella digital pública, sin que ello pueda garantizar una privacidad absoluta, presentando el inmueble exclusivamente bajo estrictos acuerdos de confidencialidad (NDA) a compradores precalificados.

Conforme a la normativa tributaria española, cuando un no residente fiscal transmite un inmueble situado en España, el adquirente debe retener el 3% de la contraprestación acordada e ingresarlo en la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) mediante el Modelo 211, como pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) derivado de la ganancia patrimonial. La retención no se define por el precio «pactado en la Notaría», sino por la contraprestación de la transmisión. Si la cuota tributaria real resultante fuera menor, el exceso se solicita mediante el Modelo 210.

Habitualmente se solicita la Escritura pública o título de propiedad, una Nota simple informativa actualizada del Registro de la Propiedad, justificantes del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), el Certificado de Eficiencia Energética (CEE) cuando resulte exigible y el certificado sobre el estado de deudas con la comunidad de propietarios previsto en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), sin perjuicio de la documentación adicional exigida por el municipio o la operación.

La Plusvalía municipal (IIVTNU) es un tributo de carácter municipal que grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana puesto de manifiesto durante el periodo de tenencia. En una transmisión onerosa, la Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) corresponde normalmente a la parte vendedora, sin perjuicio de las reglas especiales aplicables cuando el transmitente es no residente. La cuota se determina conforme a la ordenanza municipal y a la normativa aplicable, y no procede cuando no existe incremento de valor sujeto al impuesto.

Los honorarios de intermediación pactados para esta operación podrán situarse, a título orientativo, en torno al 5% más Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), según el encargo y las condiciones acordadas. Su devengo se determinará conforme al contrato de intermediación y no necesariamente coincidirá con la firma de la Escritura pública ante Notario. Este porcentaje cubre íntegramente la producción audiovisual, las campañas de marketing internacional y la coordinación jurídica preparatoria. En caso de que el comprador provenga de una agencia colaboradora, la comisión compartida se acuerda internamente entre agencias sin coste adicional para el vendedor.

Antes de programar visitas privadas, verificamos la identidad del interesado, sus plazos y su capacidad financiera acreditada (preaprobación hipotecaria o prueba de fondos en operaciones al contado). No realizamos jornadas de puertas abiertas (*open house*) ni visitas sin filtrado previo.

Sí. Todas las visitas se coordinan con la debida antelación adaptándonos a su calendario o al de su administrador de fincas. Si reside en el extranjero, gestionamos la custodia de llaves y el protocolo de visitas de forma segura en su nombre.
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