Venda su propiedad de lujo en Marbella y la Costa del Sol
Un enfoque confidencial y basado en datos para vender villas de lujo, áticos y fincas en Marbella, Benahavís, Estepona y Sotogrande. Solicite una valoración privada.
Vender una propiedad de lujo en la Costa del Sol requiere una calibración de mercado estratégica, una presentación de calidad cinematográfica y una rigurosa cualificación de compradores — no una difusión genérica en portales.
1 M€ – 25 M€+
Enfoque Prime y Super-Prime¹
45–120 Días
Ciclo habitual en el segmento prime²
Doble vía
Campaña pública vs. Fuera de mercado³
7 Pasos
De la valoración a la firma notarial⁴
¹ Representación de ventas especializada en Marbella, Benahavís, Estepona y Sotogrande. ² Observación general del mercado para propiedades de lujo con precios correctamente ajustados, basada en informes del Colegio de Registradores de Andalucía 2026. No constituye una garantía de rendimiento por parte de la agencia. ³ Elección entre visibilidad digital global o comercialización privada confidencial bajo acuerdo de confidencialidad (NDA). ⁴ Representación integral a lo largo de todo el ciclo, desde la valoración comparativa hasta el otorgamiento de la escritura pública.
Cuéntenos sobre su propiedad
Reciba una valoración comparativa rigurosa, confidencial y respaldada por datos de la mano de Daniel Herovic en un plazo de 24 horas.
Claridad y tranquilidad
Qué ocurre tras su solicitud
Un proceso de valoración confidencial y sin ningún tipo de compromiso.
Análisis documental y comparativo
Cruzamos las características técnicas y la microubicación exacta de su inmueble con las escrituras de compraventa inscritas recientemente en el Registro de la Propiedad y la oferta competidora activa.
Posicionamiento y perfil del comprador
El precio es solo una variable. Identificamos qué nacionalidades de inversores internacionales buscan activamente su tipología de vivienda y evaluamos la conveniencia de una venta pública o fuera de mercado.
Usted decide sin presiones
Le presentamos un rango de valoración fundamentado en datos y una hoja de ruta de comercialización personalizada. Usted decide si desea proceder y cuándo. Sin compromisos ni presiones comerciales.
Alcance de capital global
¿Quién es el comprador de su propiedad?
Los compradores internacionales del segmento prime en la Costa del Sol rara vez actúan como usuarios convencionales de portales inmobiliarios.
Familias británicas y del norte de Europa
Priorizan urbanizaciones cerradas con seguridad 24 horas, cercanía a colegios internacionales de primer nivel (Swans, Aloha, Sotogrande) y máxima eficiencia energética (Clase A/B).
Inversores escandinavos y suizos
Valoran la continuidad espacial entre interiores y exteriores, climatización sostenible, suelo radiante y acabados minimalistas de obra nueva de alta gama.
Grandes patrimonios y clientes norteamericanos
Exigen parcelas amplias e independientes, vistas panorámicas al mar y Gibraltar, villas para invitados y total privacidad (La Zagaleta, Sierra Blanca, Camoján).
A través de nuestra red directa con family offices y entidades de banca privada internacional, presentamos su propiedad a capital cualificado antes de su publicación en motores de búsqueda abiertos.
Ejecución estructurada
El proceso de venta de lujo en 7 pasos
Una hoja de ruta transparente desde la valoración inicial hasta la firma de la escritura ante notario.
Valoración y análisis comparativo de mercado
Inspección in situ analizando calidades constructivas, orientación y transacciones cerradas recientes en el Registro de la Propiedad en su microubicación para fijar márgenes de precio realistas.
Entregable: Informe escrito de valoración comparativa
Dossier legal y auditoría urbanística
Prevención de retrasos en la transmisión mediante la revisión de la Escritura pública, Nota simple informativa reciente (<3 meses), linderos catastrales, Licencia de Primera Ocupación (LPO) y Certificado de Eficiencia Energética (CEE), verificando la ausencia de ampliaciones, piscinas o terrazas sin declarar, uno de los obstáculos más comunes en las ventas en la Costa del Sol.
Entregable: Dossier de venta legalmente preverificado
Producción audiovisual cinematográfica
Fotografía de interiores en alta resolución, cinematografía con dron al atardecer, recorridos en vídeo 4K y planos arquitectónicos en 2D/3D concebidos para cautivar a compradores que deciden su viaje en función de la presentación visual.
Entregable: Kit de marketing en alta resolución
Distribución estratégica y segmentación
Lanzamiento en portales inmobiliarios prime (idealista, JamesEdition), sindicación internacional entre agentes o presentación privada personalizada a registros cualificados de family offices.
Entregable: Campaña multicanal o comercialización privada
Visitas cualificadas y negociación directa
Atención personalizada por socios sénior. Comprobamos la solvencia y el perfil de cada comprador antes de conceder una visita, presentamos ofertas transparentes y negociamos con firmeza el precio y las condiciones contractuales.
Entregable: Ofertas cualificadas e informe de negociación
Contrato privado de arras
Tras la auditoría jurídica preliminar, se formaliza, en su caso, un contrato privado de arras (arras penitenciales, confirmatorias o penales, según lo pactado), cuyo importe y efectos jurídicos deben definirse expresamente en el contrato; el 10% es una práctica habitual, no un porcentaje legal obligatorio. en su cuenta o en cuenta de depósito fiduciario (escrow), fijando los plazos de cierre y los términos de la operación.
Entregable: Contrato de arras firmado y abono del 10%
Escritura pública y liquidación de fondos
Ambas partes comparecen ante Notario público para otorgar la Escritura pública de compraventa. Habitualmente se satisface el saldo pendiente mediante el medio de pago acordado, se entregan las llaves conforme a lo pactado y, cuando proceda, se instrumenta la cancelación económica y registral de las cargas hipotecarias.
No todas las propiedades de lujo deben publicarse en portales abiertos
Para propietarios de alto perfil, family offices y fincas singulares emblemáticas, la exposición pública genera inconvenientes innecesarios: curiosidad vecinal, repercusión en el personal y difusión pública de la distribución interior.
Honorarios y condiciones de representación
¿Cuánto cuesta realmente vender una propiedad?
La comisión y la modalidad de encargo son decisiones distintas: conviene comprender ambas antes de formalizar la comercialización.
Los honorarios no están regulados por ley
En España no existe una comisión de intermediación fijada por ley: se pacta libremente en cada caso. Con carácter general en el mercado inmobiliario, los honorarios oscilan entre el 3% y el 6% del precio de venta; para propiedades de lujo en la zona de Marbella, los estándares del sector se sitúan en torno al 4%–5%, dependiendo del rango de precio del inmueble, el despliegue publicitario y la exclusividad del mandato. Acordamos este porcentaje directamente con usted durante la sesión de valoración —no antes de que conozca en detalle nuestro plan de trabajo— y siempre queda formalizado por escrito antes de cualquier firma.
Mandato en exclusiva vs. Mandato abierto
Un mandato en exclusiva —una única agencia y una estrategia coordinada— suele implicar unos honorarios más ajustados que una comercialización abierta en múltiples agencias, evitando además que el mismo inmueble figure con precios dispares en distintos portales, circunstancia que los compradores detectan de inmediato para presionar a la baja. La intermediación multiagencia es frecuente en España y puede ser válida según el caso, pero en propiedades prime y ventas privadas fuera de mercado, una comercialización centralizada protege con mayor eficacia el valor de su inmueble. Le asesoraremos con total franqueza sobre la fórmula óptima para su caso, sin imponer la exclusiva por defecto.
Aspecto clave antes de iniciar la venta
Las ampliaciones sin licencia son una incidencia habitual
Piscinas sin licencia, cerramientos de terrazas, estancias añadidas o edificaciones en suelo rústico constituyen algunas de las irregularidades urbanísticas más frecuentes en la Costa del Sol. No se trata de supuestos excepcionales, sino de una circunstancia que atañe a una proporción representativa de fincas rústicas y propiedades de cierta antigüedad. Contar con una discrepancia de este tipo no impide necesariamente la transmisión: determinadas edificaciones pueden, si cumplen los requisitos urbanísticos aplicables, quedar reconocidas en situación de Asimilado a Fuera de Ordenación (AFO) mediante la resolución o declaración administrativa correspondiente. Sus efectos sobre el uso, los suministros, el aseguramiento, la financiación y la transmisión deben confirmarse caso por caso, si bien puede condicionar futuras obras de ampliación. Lo que verdaderamente frustra una operación es descubrirlo durante la auditoría jurídica del comprador en plena negociación. Por esta razón, el estudio del dossier legal se realiza al inicio: es preferible identificarlo con antelación para subsanarlo o reflejarlo con transparencia en el precio, antes que arriesgar el cierre a escasas semanas de la notaría.
Preparación jurídica y fiscal
Documentación esencial para el vendedor
Disponer de estos seis documentos antes de la salida al mercado agiliza la formalización de la compraventa y defiende el valor final de cierre.
✓ Escritura pública de adquisición
Título de propiedad notarial debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad, que acredita la titularidad vigente y la descripción jurídica del inmueble.
✓ Nota simple informativa reciente
Nota simple informativa expedida por el Registro de la Propiedad (con antigüedad inferior a 3 meses) que refleja la titularidad, servidumbres, cargas o hipotecas vigentes.
✓ Últimos recibos de IBI y Tasa de Basuras
Justificantes que acreditan el pago al corriente del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y la tasa de recogida de basuras, acreditando la Referencia Catastral.
✓ Certificado de la comunidad de propietarios
Expedido por el Administrador de Fincas, certificando que la vivienda se halla al corriente de cuotas ordinarias y extraordinarias sin derramas pendientes.
✓ Certificado de Eficiencia Energética (CEE)
Certificado preceptivo redactado por un técnico competente que califica el consumo energético (de la A a la G). Cuenta con una validez de 10 años.
✓ Licencia de Primera Ocupación (LPO / Cédula)
Documento municipal que confirma la conformidad urbanística de la vivienda. Imprescindible si el comprador solicita financiación hipotecaria o destinará el inmueble al alquiler turístico.
Claridad financiera
Fiscalidad y gastos de venta en Andalucía
| Concepto / Impuesto | Tipo impositivo / Base | Sujeto pasivo y plazo | Aspectos clave y exenciones |
|---|---|---|---|
| Plusvalía municipal (IIVTNU) | Calculado sobre el incremento de valor catastral del suelo durante los años de tenencia | Vendedor, en los 30 días siguientes a la firma notarial | No procede la sujeción por inexistencia de incremento de valor del terreno cuando el sujeto pasivo acredita, conforme al artículo 104.5 del TRLRHL, que no se ha producido incremento de valor; la determinación debe analizarse según el caso concreto. |
| Ganancia patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) o en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) | 19% (No residentes UE/EEE), 24% (No residentes extracomunitarios) / Escala progresiva de la base del ahorro conforme a la normativa vigente del IRPF, actualmente del 19% al 30% según el tramo aplicable | Vendedor, en su declaración de la renta anual correspondiente | Los mayores de 65 años residentes fiscales que vendan su vivienda habitual gozan de exención del 100%. |
| Retención del 3% a no residentes | 3% sobre el importe total de la compraventa | El comprador debe practicar una retención del 3% sobre la contraprestación y declarar e ingresar dicha retención mediante el Modelo 211 dentro del plazo legal; la retención no tiene que practicarse necesariamente en la notaría. | Constituye un pago a cuenta de la liquidación definitiva de la ganancia patrimonial del vendedor (Modelo 211). |
| Comisión de intermediación inmobiliaria | Porcentaje pactado (+21% IVA) | Según lo pactado en el encargo de intermediación, habitualmente al formalizarse la compraventa mediante escritura pública, sin perjuicio de las reglas contractuales aplicables | Gasto fiscalmente deducible para el cálculo de la ganancia patrimonial neta. |
| Cancelación de cargas hipotecarias | Aranceles notariales y registrales (~600 € – 1.200 €) | Vendedor, antes de o durante la firma de la escritura | Exigible únicamente si la finca registra una hipoteca o carga económica previa. |
¹ Aviso legal: La tributación definitiva depende de su residencia fiscal, la fecha de adquisición original, las mejoras acreditadas documentalmente y los coeficientes municipales aplicables. Recomendamos asesorarse con un abogado fiscalista independiente — consulte nuestra Guía fiscal para compradores no residentes para un contexto normativo más amplio.
Consulte directamente con Daniel Herovic
Fundador y Director General de iPropertiesHQ. Asesor de propietarios particulares, family offices y promotores en la venta, valoración y representación confidencial fuera de mercado en Marbella, Benahavís, Estepona y Sotogrande.
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