Vendre avec iPropertiesHQ

Représentation exclusive et discrète des vendeurs de biens de luxe à Marbella, Benahavís, Estepona et Sotogrande. Distribution maîtrisée, acquéreurs qualifiés et intégrité des prix.

Représentation & Conseil des Vendeurs

La valeur maximale d'un bien s'obtient par un ciblage rigoureux, non par la survisibilité sur les portails

Vendre une propriété d'exception à Marbella, Benahavís, Estepona ou Sotogrande ne relève pas d'un enjeu de visibilité brute, mais d'une stricte qualification des acquéreurs et d'une discipline de distribution. Confier votre bien à vingt agences concurrentes engendre des disparités de prix, déprécie votre actif sur les portails et donne l'impression d'une vente contrainte. Nous valorisons votre propriété grâce à des productions audiovisuelles d'exception, une analyse comparative irréfutable et une diffusion hautement contrôlée.

Contrôle à 100 % Discipline des canaux

Zéro divergence de prix ou doublons d'annonces sur les sites d'intermédiaires concurrents.

Préqualifiés Visites vérifiées

Capacité financière et intention d'achat validées avant tout accès privé à votre propriété.

Registre foncier Comparables certifiés

Estimations fondées, lorsque les données sont disponibles, sur les données du *Registro de la Propiedad* et les statistiques publiées par le *Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España*, non sur des annonces spéculatives.

Direction associée Supervision directe

Production, stratégie marketing et négociations menées personnellement par Daniel Herovic.

Réalité du marché vendeur

Le piège du multi-agences : pourquoi la surexposition détruit l'intégrité de votre prix de vente

De nombreux propriétaires pensent que confier leurs clés à dix agences locales garantit une transaction plus rapide. En pratique, l'effet inverse se produit. Les agences rivalisent de vitesse pour publier l'annonce sur Idealista et Kyero avec des photos amateurs prises au smartphone, des surfaces contradictoires et des prix discordants.

Les acquéreurs internationaux avertis repèrent immédiatement lorsqu'une même propriété apparaît huit fois sur un portail. Cela traduit une absence de maîtrise et une urgence à vendre, incitant d'emblée à des offres de négociation agressives. Un conseiller unique et mandaté coordonne la présentation du bien auprès des agents d'acquéreurs qualifiés sur tout le marché, tout en garantissant un prix unifié, une mise en valeur irréprochable et un pouvoir de négociation préservé.

« Lorsque tout le monde représente votre propriété, personne n'est véritablement responsable de votre prix de vente final. Une représentation disciplinée protège votre patrimoine. »

Les engagements du mandat exclusif de prestige

  • ✓ Tarification unique et harmonisée : Un prix officiel unique sur l'ensemble des canaux publics et privés internationaux.
  • ✓ Protection absolue de votre vie privée : Aucun curieux non vérifié ni prises de vue non autorisées.
  • ✓ Constitution préalable du dossier juridique : Extrait du registre foncier (*Nota Simple*), cadastre (*Catastro*), taxes foncières (*IBI*) et certificat de performance énergétique (*CEE*) validés avant toute commercialisation.
  • ✓ Accompagnement fiscal et retenues : Chiffrage précis de la retenue fiscale de 3 % pour non-résidents (*Modelo 211*) et de la plus-value municipale (*Plusvalía Municipal* / *IIVTNU*).
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Notre niveau d'exigence

Les 4 piliers d'une représentation stratégique du vendeur

01

1. Sélection stratégique des canaux (Discret vs Public)

Toutes les propriétés de prestige n'ont pas vocation à être exposées publiquement. Nous vous orientons entre une commercialisation privée hors marché (*off-market* sous accord de confidentialité NDA) ou un lancement mondial synchronisé sur les plateformes de luxe internationales et les médias ciblés.

Distribution sur mesure · Préservation de l'image
02

2. Production visuelle et architecturale haut de gamme

Les acquéreurs fortunés s'engagent par le biais d'une mise en valeur visuelle exceptionnelle. Nous produisons des reportages photographiques d'architecture de niveau éditorial, des visites immersives en vidéo 4K, des prises de vue par drone et des dossiers d'investissement multilingues sur mesure.

Supports d'exception · Narration architecturale
03

3. Filtrage rigoureux & visites qualifiées

Nous protégeons votre temps et votre sécurité. Chaque demande de visite est préalablement examinée pour vérifier l'identité, les délais et la capacité d'achat de l'acquéreur avant tout accès à la propriété, excluant ainsi les simples curieux.

Confidentialité garantie · Visites à forte intention
04

4. Coordination juridique, fiscale et notariale

de la préparation du contrat de réservation (*contrato de reserva*) et, le cas échéant, du contrat d’arrhes (*Contrato de Arras*) au calcul de la retenue fiscale de 3 % pour non-résidents (*Modelo 211*), en passant par les certificats énergétiques et de copropriété, nous coordonnons chaque étape avec votre avocat espagnol (*Abogado*) jusqu'à la signature de l'acte notarié authentique (*Escritura Pública*).

Clôture sans friction · Conformité réglementaire totale
Comparatif des modèles de commercialisation

Diffusion ouverte multi-agences vs Mandat dédié iPropertiesHQ

Pourquoi une représentation exclusive et structurée génère une valorisation supérieure et évite les litiges.

Critère d'évaluation Diffusion multi-agences non exclusive Conseil dédié iPropertiesHQ
Cohérence du prix Divergences sur les portails affaiblissant la position du vendeur Prix 100 % unifié sur l'ensemble des canaux de diffusion
Qualité des supports visuels Photos smartphone basse résolution sous des éclairages hétérogènes Vidéo cinématographique 4K, prises de vue drone et clichés éditoriaux
Filtrage des acquéreurs Accès sans contrôle préalable ni vérification de solvabilité Préqualification rigoureuse de la capacité et de l'intention d'achat
Perception du marché Risque d'usure de l'annonce et perception d'une vente sous contrainte Positionnement haut de gamme maîtrisé avec défense stricte du prix
Responsabilité opérationnelle Aucun interlocuteur unique responsable de l'aboutissement de la vente Prise en charge directe par la direction associée, du mandat à l'étude notariale
Processus structuré

Le cycle de vente en 4 étapes stratégiques

Une méthodologie rigoureuse conçue pour maximiser la valeur nette de votre patrimoine immobilier.

01

Audit & Estimation du bien

Examen technique approfondi, vérification au Registre foncier (*Registro de la Propiedad*), situation d'urbanisme et étude comparative des ventes actées pour définir un prix de présentation pertinent.

02

Production cinématographique

Conseils en scénographie, prises de vue architecturales crépusculaires, vidéo 4K, captation par drone et conception d'un dossier de vente privé multilingue.

03

Lancement ciblé

Déploiement de la stratégie validée : placement confidentiel hors marché ou campagne internationale coordonnée avec visites privées préalablement qualifiées.

04

Négociation & Signature notariée

Défense intransigeante de la valeur, structuration du compromis (*Contrato de Arras*) avec séquestre des arrhes, et coordination avec les conseils juridiques jusqu'à l'acte notarié authentique (*Escritura Pública*).

Consultation vendeur confidentielle

Demandez une estimation privée & une stratégie de vente

Transmettez-nous les éléments essentiels de votre propriété. Daniel Herovic vous fera parvenir une analyse comparative de valeur et une recommandation stratégique sous 24 heures.

Étape 1 sur 2
Daniel Herovic — Fondateur & Directeur Général, iPropertiesHQ
Conseiller principal des vendeurs

Conseil privé auprès de Daniel Herovic

Accompagnement des propriétaires à Marbella et sur les enclaves les plus prestigieuses de la Costa del Sol pour un positionnement d'actif rigoureux, une valorisation étayée et une gestion de transaction confidentielle.

Échanger en privé sur WhatsApp +34 742 043 395

Questions fréquentes

Questions clés sur la vente avec iPropertiesHQ

Nos estimations reposent sur les données réelles et vérifiées des transactions actées auprès du Registre foncier espagnol (*Colegio de Registradores*), ajustées selon les primes de micro-emplacement, l'orientation, la qualité de construction et les ventes comparables récentes dans votre secteur spécifique.

La vente sur le marché public maximise la visibilité mondiale via une diffusion synchronisée sur les portails, des vidéos éditoriales et des réseaux partenaires. La vente hors marché (*off-market*) vise à préserver un haut niveau de confidentialité et à limiter, autant que possible, toute présence numérique publique, sous réserve des informations déjà accessibles et des canaux utilisés, en présentant la propriété sous accord de stricte confidentialité (NDA) exclusivement à des acquéreurs préqualifiés.

Conformément à la législation fiscale espagnole, lorsque le vendeur est fiscalement non-résident en Espagne, l’acquéreur doit en principe retenir 3 % de la contrepartie convenue et la verser à l’administration fiscale espagnole (*Agencia Estatal de Administración Tributaria*, AEAT) au moyen du *Modelo 211*, dans le délai légal applicable, à titre d'acompte sur l'impôt sur les plus-values. Si la retenue excède l’impôt effectivement dû, le vendeur peut, sous réserve du dépôt de la déclaration correspondante et du respect des conditions applicables, demander la restitution de l’excédent au moyen du *Modelo 210*.

Les vendeurs doivent fournir l'acte notarié authentique (*Escritura Pública*), un extrait récent du registre foncier (*Nota Simple*), les derniers justificatifs de paiement de la taxe foncière municipale (*IBI*) et des ordures ménagères, un certificat espagnol de performance énergétique (*Certificado de Eficiencia Energética*, CEE), ainsi que, lorsque requis ou demandé, un certificat de situation de la copropriété (*certificado de deuda con la comunidad de propietarios*).

La *Plusvalía Municipal* (*Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana*, IIVTNU) est un impôt municipal direct portant sur l'augmentation de valeur du terrain urbain pendant la durée de détention, en principe dû par le cédant lors d’une transmission à titre onéreux, sous réserve des règles applicables, des éventuelles exonérations et de la méthode de calcul retenue par la commune. Son calcul tient notamment compte de la valeur cadastrale du terrain, de la période de détention et des paramètres de l’ordonnance fiscale municipale.

À titre indicatif, les honoraires prévus au mandat peuvent être de 5 % hors *IVA* (TVA espagnole), sous réserve des conditions convenues contractuellement et du taux de TVA applicable, exigibles lors de la réitération de l'acte notarié authentique (*Escritura*) chez le notaire. Ce montant prend en charge l'ensemble de la production audiovisuelle, les campagnes de diffusion internationale et la préparation juridique du dossier. Lorsqu'un acquéreur est présenté par une agence partenaire, le partage d'honoraires est convenu entre agences sans engendrer de surcoût pour le vendeur.

Avant d'organiser la moindre visite privée, nous vérifions l'identité, l'horizon temporel et la capacité de financement de l'acheteur (accord bancaire de principe ou attestation de fonds disponibles pour un achat comptant). Nous n'organisons aucune visite ouverte non filtrée.

Oui. Toutes les visites sont planifiées avec vous ou votre gestionnaire de propriété suffisamment à l'avance. Si vous résidez à l'étranger, nous assurons la garde sécurisée des clés et gérons les accès en toute sérénité pour votre compte.
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